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按照最高院的司法解釋，買賣雙方在認(rèn)購(gòu)書中對(duì)定金約定明確的，按照約定處理;如果約定不明確的，雙方就合同條款協(xié)商不成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)予以退還。在以下三種情況下，購(gòu)房者是可以向開發(fā)商要回定金的：一、在開發(fā)商沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，即不具備商品房預(yù)售法定條件的情況下，其與購(gòu)房者約定的購(gòu)房定金是無(wú)效的。根據(jù)《合同法》無(wú)效合同的處理原則，不論雙方是簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，也不論雙方是否約定定金退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者。二、如果開發(fā)商沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，卻故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況謊稱已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，開發(fā)商須對(duì)此承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，除退還購(gòu)房者定金外，還應(yīng)該賠償購(gòu)房者利息等資金損失及其他有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。三、在開發(fā)商具備商品房預(yù)售法定條件，取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的情況下，如果雙方只約定了購(gòu)房者拒絕訂立《商品房買賣合同(預(yù)售)》便無(wú)權(quán)要求退還所交付定金，購(gòu)房者則可以該約定有失公平為由，申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷該約定，要求開發(fā)商退還所支付現(xiàn)金。在認(rèn)購(gòu)書簽訂之后，除不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由外，若因您的原因未能訂立商品房買賣合同的，您無(wú)權(quán)要求返還定金;若因開發(fā)商的原因無(wú)法簽訂商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。需要強(qiáng)調(diào)的是，若開發(fā)商與購(gòu)房人不能就商品房買賣合同協(xié)商一致，不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反認(rèn)購(gòu)書的約定拒絕訂立買賣合同，因而不能適用定金罰則，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣人返還定金。
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。
近日最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，以應(yīng)對(duì)司法實(shí)踐中遇到的諸多買賣糾紛新情況和新問(wèn)題。該司法解釋于今日正式實(shí)施。其中明確，對(duì)于買賣房子交了定金后悔的情況，賠償額度僅僅是定金將可能是不夠的。本報(bào)邀請(qǐng)遼寧名熙律師事務(wù)所張明春律師對(duì)新的司法解釋進(jìn)行解讀和點(diǎn)評(píng)。
買賣房子后悔或被索賠漲價(jià)損失
法條：買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。
點(diǎn)評(píng)：這意味著，一旦開發(fā)商或購(gòu)房者拒不依約簽署正式買賣合同，另一方可就房?jī)r(jià)漲跌提出相應(yīng)索賠，而不僅僅局限于以往的定金賠償。在房?jī)r(jià)飛漲時(shí)期，有的開發(fā)商后悔賣便宜了，寧愿賠償買房人幾萬(wàn)元的定金，轉(zhuǎn)手就以高出原價(jià)數(shù)十萬(wàn)的價(jià)格賣掉，這種現(xiàn)象并不鮮見。
比如，一套房子售價(jià)70萬(wàn)元，定金5萬(wàn)元，在以往很可能雙倍返還定金10萬(wàn)元，開發(fā)商只要賠償5萬(wàn)元。而實(shí)際上，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者此時(shí)在同一地段想買同類型房子可能要100萬(wàn)元，或者開發(fā)商“截留”的這套房子賣到了100萬(wàn)元。司法解釋實(shí)施后，購(gòu)房者就可以要求開發(fā)商按照漲價(jià)后的損失賠償。
尤其需要指出的是，若是買房人違約的話，開發(fā)商同樣可以提出索賠。按照最新的司法解釋，購(gòu)房者如果不履行合同的話，除了拿不回定金，開發(fā)商也有權(quán)對(duì)降價(jià)損失要求補(bǔ)償。
出賣共有房屋毀約不能只返還定金
法條：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
點(diǎn)評(píng)：對(duì)于常見的出賣人在締約和履約時(shí)沒有所有權(quán)或處分權(quán)的買賣合同的效力問(wèn)題，明確予以肯定，旨在防止大量買賣合同遭遇無(wú)效認(rèn)定之命運(yùn)，更周到地保護(hù)買受人之權(quán)益。在實(shí)踐中極具實(shí)用價(jià)值，使幾種典型的二手房買賣糾紛有了明確的法律指引。
比如夫妻、家庭或親友共有房屋一方簽字出賣，房?jī)r(jià)飆升后另一方借口不知情而毀約不賣的，簽約人將不再能夠免責(zé);這種情況下，以前只能判定買賣合同無(wú)效，賣方只需返還定金而無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任。司法解釋生效后，如再度出現(xiàn)該類現(xiàn)象，法院將認(rèn)定買賣合同有效，由共有人之一的簽約人承擔(dān)違約責(zé)任，從而有力地保障了買方的合法權(quán)益。
另一種，以自己名義代簽買賣合同出售房屋，產(chǎn)權(quán)人不認(rèn)可的，賣方承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)提醒各位購(gòu)房者，在簽訂買賣合同時(shí)需格外注意對(duì)方簽約人身份問(wèn)題
你好，1、如因開發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購(gòu)房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金；
2、如因購(gòu)房者原因在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購(gòu)房者放棄購(gòu)買約定房屋等，購(gòu)房者將損失定金；
3、在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)購(gòu)房者與開發(fā)商協(xié)商，雙方對(duì)《商品房買賣合同》具體條款無(wú)法達(dá)成一致的，購(gòu)房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金；
4、如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購(gòu)房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認(rèn)購(gòu)書》中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。
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1、如因開發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購(gòu)房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金； 2、如因購(gòu)房者原因在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，
來(lái)自買房定金糾紛誰(shuí)知道如何處理？2016-03-09 -
你好，1、如因開發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購(gòu)房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金；2、如因購(gòu)房者原因在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，
來(lái)自房產(chǎn)定金糾紛怎么樣處理2017-10-23 -
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2003年3月24日最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過(guò)）[2] 為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華
來(lái)自商品房買賣合同備案糾紛房產(chǎn)關(guān)系該如何處理？2015-09-17 -
父母共有產(chǎn)權(quán)的，如果是其中一人去世，那么配偶直接繼承房產(chǎn)價(jià)值的1/4,未亡人占房產(chǎn)的3/4產(chǎn)權(quán)，另外1/4產(chǎn)權(quán)、由子女共同等額繼承。
來(lái)自知道的說(shuō)說(shuō)父母去世房產(chǎn)繼承糾紛如何處理？2016-12-29 -
房產(chǎn)繼承法律規(guī)定是按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。它是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的一種方式。但這種轉(zhuǎn)讓方式主要是指土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，而不是直接反映商品的關(guān)系。繼承是一種法律制度，繼承關(guān)系要在
來(lái)自如何處理好家庭糾紛房產(chǎn)繼承法?2016-12-29
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