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You_7384
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你好，經過我對我國法律法規的查閱：根據《城市商品房預售管理辦法》規定，商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。房地產開發企業與承購人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預售合同。
性質編輯
商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同。
商品房預售合同不是預約合同
在合同法中，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。商品房預售合同在成立之時；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，并辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的。
商品房預售合同不是期貨買賣合同
商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：
(1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；
(2)期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；
(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現，而不在于獲取現實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的
(4)期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。
但是，在商品房預售合同中，
第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的，而不是通過公開競價的方式確定的；
第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身；
第三，商品房預售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發現的功能；第四，由于房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標準化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。
可見，商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產市場交易秩序。
商品房預售合同是否為附期限的合同
在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經成立，但沒有發生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權利請求對方履行義務。只是在期限到來時，雙方當事人才開始履行義務；在附解除期限的合同中，合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，雙方都已經開始履行自己的義務。在期限到來時，雙方當事人不再履行義務，合同終止。在商品房預售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因為：
其一，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預售合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，但在期限到來時，商品房預售合同終止效力，雙方應當解除合同。這樣，作為預購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當事人訂立商品房預售合同的目的是相違背的；
其二，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預售合同雖然已經成立，但還沒有發生法律效力，只在期限到來時，商品房預售合同才發生法律效力。這樣，作為預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預售合同的要求?？梢?，商品房預售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預售合同中的“期限”是一種履行期限，是當事人履行義務的具體時間。
商品房預售合同不是分期付款買賣合同
在商品房預售合同中，預購方于多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：
一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實現買受方的經濟目的?？梢?，分期付款買賣合同的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售合同中，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中；
二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物后，尚有二期以上的價款需要支付；但商品房預售合同中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。前者是在取得標的物之前的分期付款，而后者是在取得標的物后的分期付款；
三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。
綜上所述，商品房預售合同不是預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預售合同定性，則商品房預售合同屬于遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同，是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。
希望我的調查對你有所幫助。
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昔年_惜年
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(甲方)：_______________
(乙方)：_______________
根據國家有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎上，經協商一致，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，訂立本合同。
一、 房屋的座落、面積及裝修、設施
1－1．甲方將其合法擁有的座落在本市________區(縣)______________________出租給乙方使用。
1－2．甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積共_______平方米。
1－3．該房屋的現有裝修及設施狀況，由雙方在合同附件＜一＞中加以列明。除雙方另有約定外，該附件作為甲方按本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時的驗收依據。
二、租賃用途
2－1．本合同簽訂前，甲方已向乙方出示了該房屋的《房屋權屬證書》。
2－2．乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為_____________使用。
2－3．在租賃期限內，如未征得甲方的書面同意，乙方不得擅自改變該房屋使用用途。
三、租賃期限
3－1．該房屋租賃期共____個月。自20____年＿月＿日起至20____年＿月＿日止。
3－2．租賃期滿，甲方有權收回全部出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿前的一個月向甲方提出書面意向，經甲方同意后，重新簽訂租賃合同。
四、租金及支付方式
4－1．該房屋每月租金總計為人民幣_________元。(大寫：______萬____仟____佰____拾____元整)。
4－2．該房屋租金支付方式如下_________________________________乙方如逾期支付租金，每逾期一天，則乙方需按月租金的0.3％支付滯納金。
五、其他費用 乙方在租賃期限內，使用的水、電、煤氣、電話費等其他費用，由乙方按有關規定自行負擔。
六、房屋修繕責任
6－1．在租賃期限內，甲方應保證出租房屋的使用安全。乙方應愛護并合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如乙方因使用不當造成房屋或設施損壞的，乙方應立即負責修復或予以經濟賠償。
6－2．除房屋內已有裝修和設施外，乙方如要求重新裝修或變更原有設施的，應事先征得甲方的書面同意。租賃期滿，根據原書面約定，要求恢復原狀的，乙方必須恢復原狀，經驗收認可，方可辦理退租手續。
6－3．該房屋的維修責任除雙方在本合同和補充條款中約定的外，均由甲方負責。
6－4．甲方維修房屋及其附屬設施，應提前七天書面通知乙方，乙方應積極協助和配合。因乙方阻撓甲方進行維修而產生的后果，則概由乙方負責。
6－5．如因不可抗力原因，導致房屋損壞或造成乙方損失的，雙方互不承擔責任。
七、轉租的約定
7－1．除甲、乙雙方在本合同補充條款中另有約定外，乙方在租賃期限內，須事先征得甲方的書面同意，方可將承租的該房屋部分或全部轉租給他人。
7－2．乙方轉租該房屋，訂立的轉租合同應符合以下規定：
(1) 轉租合同的終止日期不得超過本合同規定的終止日期；
(2) 轉租期間，乙方除可享有并承擔轉租合同規定的權利和義務外，還應繼續履行本合同規定的義務。
(3) 轉租期間，本合同發生變更、解除或終止時，轉租合同也應隨之相應變更、解除或終止。
八、變更和解除本合同的條件
8－1．在租賃期限內，非下列情況之一的，不得變更或者解除本合同：
(1) 甲方或乙方因有特殊原因，經雙方協商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部該房屋的；
(2) 因出現非甲方能及的情況，使該房屋設施的正常運行，或水、或電、或煤等正常供應中斷，且中斷期一次超過七天，乙方認為嚴重影響正常使用房屋的；
(3) 因乙方違反本合同的約定，且經甲方提出后的十五天內，乙方未予以糾正的；
(4) 因不可抗力的因素致使該房屋及其附屬設施損壞，本合同不能繼續履行的；
(5) 在租賃期間，該房屋經市或區(縣)政府有關部門批準動遷，或經司法、行政機關依法限制其房地產權利的，或出現因法律、法規禁止的非甲方責任的其他情況。
8－2．變更或解除本合同的，要求變更或解除本合同的一方應主動向另一方提出因變 更或解除本合同，使一方遭受損失的，除本合同(8－1條)第(4)，第(5)款可依法免除責任外，應由另一方負責賠償。
九、乙方的責任 9－1．在租賃期內，乙方有下列行為之一的，甲方有權終止本合同，收回該房屋，由此而造成甲方損失的，乙方應予以賠償。
(1) 未經甲方書面同意，擅自將該房屋轉租、轉借他人使用的；
(2) 未經甲方書面同意，擅自拆改變動房屋結構，或損壞房屋，且經甲方書面通知， 在限定時間內仍未糾正、并修復的；
(3) 擅自改變本合同規定的租賃用途，或利用該房屋進行違法違章活動的；
(4) 拖欠租金累計一個月以上的；
9－2．在租賃期限內，乙方逾期交付水、電、煤氣費，每逾期一天，則應按上述費用 的0.3％支付滯納金。逾期達兩個月以上的，甲方有采取停止供應或使用的權利，因此造成的一切后果由乙方自行承擔。
9－3．在租賃期限內，乙方未經甲方同意，中途擅自退租的，乙方應按月租金的兩倍 向甲方支付違約金；若支付的違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償。
9－4．租賃期滿，乙方應如期交還該房屋。如乙方逾期歸還，則每逾期一天應向甲方 支付原日租金的兩倍的違約金。
十、甲方的責任
10－1．甲方未按本合同約定的時間，交付該房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方 應按月租金的0.3％向乙方償付違約金。逾期七天，則視甲方不履行本合同。甲方除應按上述規定支付違約金外，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。
10-2． 在租賃期限內，甲方因非本合同第九條第1款規定的情況，擅自解除本合同， 提前收回該房屋的，甲方應按月租金的兩倍向乙方支付違約金，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。
10-3． 乙方無論任何原因退租，則甲方將根據乙方實際居住天數計算租金，并將剩 余租金(如有)返還，違約金按本合同相關條款執行。
十一、其他條款
11－1．本合同未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致，可訂立補充條款。補充條款及附 件均為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等效力。
11－2．甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權利、義務、 責任清楚明白，并愿按合同規定嚴格執行。如一方違反合同，另一方有權按本合同規定索賠。
11－3．甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決。協商不成時，由 見證方南京我愛我家房屋租賃置換有限公司協助雙方向南京市仲裁委員會申請仲裁，或向該房屋所在地區的人民法院起訴。
11－4．本合同(正本)連同附件一式三份，由甲乙雙方及見證方南京我愛我家房 屋租賃置換有限公司各執一份，均具有同等效力。
出租方(甲方)： 承租方(乙方)：
身份證號碼： 身份證號碼：
地址： 地址：
電話： 電話：
代表人(代理人)： 代表人(代理人)：
代表人(代理人)： 簽約日期：200 年 月 日
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住所(址)：__________________________郵編：______________
身份證/護照/營業執照號碼：______________聯系電話：______
委托/法定代理人：
住所(址)：______________________________聯系電話：______
乙方(買方)：
國籍：__________性別：_________出生年月：_______________
住所(址)：__________________________郵編：______________
身份證/護照/營業執照號碼：______________聯系電話：______
委托/法定代理人：
住所(址)：______________________________聯系電話：______
甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方預售的《________________》商品房事宜，訂立本合同。
第一條 甲方通過土地使用權出讓/轉讓/劃撥方式取得________區/縣______________________地塊土地使用權，并依法進行了土地使用權登記取得房地產權證，證書號為：_________________________土地面積為：_____________，土地用途為：_______________。
甲方經批準，在該地塊上投資建造《_________________》(暫定名/現定名)商品房，主體建筑物的建筑結構為________結構;建筑物地上層數為______層，地下層數為______層。
上述商品房已具備《上海市房地產轉讓辦法》規定的預售條件，________________________局已批準上市預售(預售許可證編號：___________________)。
第二條 乙方向甲方購買_____________路__________________《_____________》_______幢(號) ______層_______室(以下簡稱該房屋)，政府批準的規劃用途為_______________。
據甲方暫測該房屋建筑面積為__________平方米，其中套內建筑面積為__________平方米、公用分攤建筑面積為__________平方米。該房屋建筑層高為_________米。
該房屋建筑設計及平面圖見本合同附件二;該房屋建筑結構、裝修及設備標準見本合同附件三;該房屋相關情況說明(抵押關系、資料關系、相鄰關系及小區平面布局)見本合同附件四;該房屋《前期物業管理服務合同》、《使用公約》或有關承諾書見本合同附件五。
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可以參照以下范本寫： 甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方預售的《______________》商品房事宜，訂立本合同。 第一條 甲方通過土地使用權出讓/轉讓/劃撥方式取得 區/縣_____
來自臨沂商品房預售合同該怎么寫？2015-10-23 -
無非就是，出賣方:_____(本人)(法定代表人)姓名:_____國籍:_____(身份證)(護照)(營業執照號碼):_____地址:_____郵政編碼:_____聯系電話:_____委托代理人:_____國籍:____
來自江陰商品房預售合同怎么寫？2015-12-16 -
一般的房屋買賣協議冗長,看起來費勁,主要內容都散落在整個合同的段落中. 此時起草補充協議,可以把整份合同中最關鍵的部分集中起來,易讀易懂,一目了然. 如： 保證金繳納后,幾日內付首付款?買家每推遲一日,按照總房價的
來自商品房預售合同補充協議怎么寫？2015-10-29 -
可以到當地建設局網站去查看,還可以到房產商售樓部去看,要記住看售樓部的預售許可證是批準那一棟的。商品房預售許可證是由市、縣房地產行政主管部門核發的,同意開發商進行商品房預售的惟一合法憑證。其主要內容有:預售許可證號、銷售
來自上海商品房預售合同查詢應該怎么做？2015-10-09 -
甲方： ?? ?? ??身份證： 乙方： ?? ?? ??身份證： 甲乙雙方協商一致，達成以下合意。 1、甲方欲將登記在其名下的房屋（X平米，位置）轉讓給乙，X年X月X日前完成交房，并在X年X月X日前按照法律規定到
來自最新商品房買賣合同怎么寫？2016-10-09
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