已有3條回答
二手房買賣合同中的違約行為主要包括違約解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三種類型。合同約定違約金數(shù)額或者計算方法的，一般以合同約定為準。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。如何確定違約金是否過分高于實際損失呢？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。這些具體規(guī)定既符合公平原則，符合國情，又有利于法官辦案中有法可依。以上規(guī)定雖然僅僅適用于商品房買賣合同，但對于二手房買賣也是具有參考價值的。類似的地方性規(guī)定還有，江蘇省高級人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的討論紀要(一)(蘇高法審委[2005]16號)第二十八條也明確規(guī)定“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”。盡管目前沒有專門針對二手房買賣合同的違約金規(guī)定或解釋，以上兩條規(guī)定均體現(xiàn)了這樣的原則，即違約金的調(diào)整標準既要以彌補當事人的損失為基準，又要體現(xiàn)一定的懲罰性，但違約金畢竟是一種合同的違約責任，其懲罰性不能完全等同于侵權(quán)的懲罰性責任，違約責任應充分考慮雙方當事人的利益均衡，應考慮公平原則，因此，法官在行使調(diào)整的自由裁量權(quán)時應體現(xiàn)此雙重性。
違約金應占合同總金額的多大比例 在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%，其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
1、違約金應占合同總金額的比例是多少
在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
2、一方延遲履行合同，對方是否可以主張全額違約金?
在二手房買賣合同中，通常會約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的;另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。
3、違約金的執(zhí)行是否應嚴格按照合同約定執(zhí)行?
違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調(diào)整。具體說，如果合同中約定的違約金高于實際損失的30%，則認為違約金約定過高，需要適當調(diào)低;如果合同中約定的違約金低于實際損失，則守約方除可主張違約金外，對于違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實際損失調(diào)高違約金。比如房屋買賣合同中約定上家如遲延遷出戶口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當雙方發(fā)生爭議時，下家無法證明自己的實際損失真有那么多，法院最終將違約金調(diào)整為每日100元。
二、對違約金的理解
違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢，但當事人也可以約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產(chǎn)。違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責任承擔方式。
違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或者金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。如果合同中只對違約金做了原則性的規(guī)定，沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，并且有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔違約金責任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或者數(shù)額的，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額，應當按照對方遭受的實際損失確定。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
希望能夠幫到你。
-
退房需要符合法定或者合同約定的條件，比如：開發(fā)商沒有預售許可證，是可以退房的，甚至可以要求對方支付一倍的賠償。另外如何合同約定了解除合同的條件，也是可以的，比如：對方延期交房達到一定時間；房屋面積超過的約定的3%等等，具
來自二手房屋買賣違約金如何賠償誰知道？2016-11-14 -
購買未滿5年的二手房，當事人常用“延期交付，先租后買“的方法避稅，事實上這辦法對買賣雙方而言都是沒保障的，房屋在相當長一段時間內(nèi)無法辦理過戶，產(chǎn)權(quán)仍是賣方的，如房價上漲或下跌，買方或賣方寧愿賠償違約金也不交易。因此，延期
來自二手房屋買賣違約金如何賠償誰知道？有什么相關(guān)的規(guī)定？2016-12-29 -
一般簽合同都需要約定違約金額的，如果您簽合同沒有約定違約金，建議您跟賣家協(xié)商解決。
來自房屋買賣合同中未約定違約金，那我違約的話，需要支付違約金嗎？2017-06-14 -
房屋出售需要征得所有產(chǎn)權(quán)人的同意，同時如果產(chǎn)權(quán)人是已婚狀態(tài)也需要產(chǎn)權(quán)人配偶同意出售，并簽署“配偶同意出售證明”，如果賣家簽字了，配偶不同意簽字，會導致合同無法繼續(xù)履行。業(yè)主如果一直不解決，就構(gòu)成了違約，違約金需要根據(jù)您簽
來自房屋買賣合同的違約金是多少？2017-06-19 -
你的問題是合同糾紛，對方?jīng)]有按照合同履行義務，可視對講系統(tǒng)，電話線，網(wǎng)線，電盒等這些合同中約定的內(nèi)容都沒有安裝，是合同履行有瑕疵，并沒有構(gòu)成合同約定的違約情況，你可以按照違約責任條款，適當主張違約金，但是不能主張到20
來自房屋買賣合同違約金如何計算？2015-04-26
微信公眾號
土巴兔APP