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Ldm_3192
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1、在簽訂合同之前要審查房地產(chǎn)公司和房產(chǎn)項目。也就是一般所說的看五證。是哪五證呢？《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。這五證是針對期房而言要具備的，所謂期房，是指開發(fā)商沒有辦理房產(chǎn)所有權(quán)證的即大產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)項目，這里最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證。這些證件最好能看到原件，當(dāng)然現(xiàn)實中是看不到原件的，那么看復(fù)印件需要注意了：土地使用證如果抵押在復(fù)印件上可以不顯示，如果想要了解就要把相應(yīng)證照的編號記下來，委托律師到房管局查原件。因為開發(fā)商沒有支付土地出讓金或沒有籌集建房資金、沒有開工證，手續(xù)不全，開發(fā)項目變成爛尾樓，到時候購房者首付款都可能追不回來。
國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)如果抵押的，在國有土地使用證和房屋所有權(quán)證原件上會相應(yīng)的進(jìn)行標(biāo)記，購買抵押房屋不能辦理過戶，開發(fā)商隱瞞抵押的事實，出售設(shè)定抵押權(quán)的房屋的，屬于欺詐行為，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
如果是現(xiàn)房，只需看土地使用證和房屋所有權(quán)證，商品房現(xiàn)房沒有這兩項的，不得上市銷售，也不得辦理商品房過戶手續(xù)。
土地使用權(quán)證要注意的是使用年限，這里區(qū)分出住宅與商業(yè)用房，住宅的土地使用年限是70年，商業(yè)用房土地使用年限是40年。如果不注意這一點，把商業(yè)用房按照住宅買下，開發(fā)商從立項時即開始計算土地使用年限，施工、交房再拖個幾年，等業(yè)主把房子買到手，土地使用年限就剩下三十幾年了，所以一定要注意。
2、審查過后，決定購房時有一個問題要足夠注意。樓書和樓盤的廣告上最吸引你、促使你決定購買的事項有沒有在合同上有所體現(xiàn)，這里提醒大家，不要相信售樓人員的口頭承諾，比如小區(qū)的配套設(shè)施在兩年內(nèi)齊備、小區(qū)綠化率在40%、頂樓贈送露臺、一樓贈送花園。這些如果是你最重視的，一定要求作為補充條款體現(xiàn)在合同中或者另行簽訂補充協(xié)議，把開發(fā)商口頭承諾的東西以書面的形式體現(xiàn)出來，并約定如果不能實現(xiàn)的話， 開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如果開發(fā)商是認(rèn)真準(zhǔn)備履行這些承諾的，簽訂這樣的補充協(xié)議不會有問題，但是如果開發(fā)商斷然拒絕，是否要購買這樣的房產(chǎn)業(yè)主就要三思了。律師的建議是這樣的房產(chǎn)就不要買了，后患無窮。
3、在簽訂商品房購買合同簽一般開發(fā)商要求業(yè)主簽訂意向書并交付定金。簽訂意向書不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序，如果簽訂意向書一定要約定簽訂商品房買賣合同的期限，并約定開發(fā)商沒有如期與購房者簽訂合同的違約責(zé)任，可以約定逾期簽訂買賣合同的要求開發(fā)商按日支付定金一定比例的違約金。因為開發(fā)商與購房者簽訂意向書以后沒有責(zé)任限制可以無限期的拖下去，購房者要承擔(dān)利息損失和另行購買的違約風(fēng)險。
定金一般不超過總房款的20%。
交付定金一定要經(jīng)過深思熟慮，認(rèn)真考慮購買的情況下實際交付。因為一旦購房者決定不購買該商品房項目時，開發(fā)商不予退還定金。而開發(fā)商因為資質(zhì)和資金等原因不能完成項目時，購房者主張雙倍返還定金時開發(fā)商可能沒有能力返還。
定金數(shù)額不宜過高也不宜過低，過高時如果開發(fā)商違約時購房者要投入大量的時間精力索取定金，還不包括開發(fā)商無力返還的情景；過低時開發(fā)商的違約成本過低，對購房者的權(quán)利保護(hù)不利。
4、正式簽訂合同時需注意合同可以改，不是一定要按照開發(fā)商提供的格式合同簽署。可以改動、增加、修改合同條款或者簽訂補充協(xié)議作為合同附件。
4、房屋面積和設(shè)計變更條款。約定應(yīng)明確具體，房屋設(shè)計圖、平面圖經(jīng)雙方確認(rèn)作為合同的附件附在合同之后。對此的違約責(zé)任可以自行約定，無約定的按照法律規(guī)定執(zhí)行。
5、開工、交房、辦理產(chǎn)權(quán)證的日期。日期要約定明確，并明確約定開發(fā)商不能如期開工、交房、辦理產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。現(xiàn)實中經(jīng)常有沒有約定違約責(zé)任的，購房者只能主張開發(fā)商退還已付購房款并支付利息，殊不知開發(fā)商用購房者的已付房款開發(fā)項目并隨著房價上漲賺取了暴利，購房者卻因沒有依據(jù)不能索賠。或有開發(fā)商提供的格式條款里有約定的，違約責(zé)任過低，是開發(fā)商給購房者設(shè)置的陷阱，致購房者不能保護(hù)自己的權(quán)利，只能被動接受。
交付房屋條件如水、電、暖、氣、有線、寬帶、電話，周邊配套設(shè)施如會所、幼兒園、醫(yī)院、綠地、停車場等約定越明確越好，并約定違約責(zé)任。
6、辦理貸款。現(xiàn)實中購房者一般委托開發(fā)商代為辦理貸款手續(xù)，因為開發(fā)商與銀行合作關(guān)系，辦理起來比購房者個人更快更熟練，也更易通過。
合同中應(yīng)約定貸款申請銀行不批的情況下，購房者是自籌資金交付全款還是解除合同，開發(fā)商返還已付購房款。并應(yīng)對不能辦理貸款手續(xù)的責(zé)任清楚約定。
因此開發(fā)商不具資質(zhì)或其他原因?qū)е沦J款不能通過的，可以解除合同，開發(fā)商應(yīng)返還購房者已付購房款并支付較高利息，并約定還款期限，逾期逾期開發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
如因購房者原因不能辦理貸款的，購房者不構(gòu)成違約，可以解除合同，開發(fā)商應(yīng)退還購房者已付購房款并支付利息，并約定還款期限，逾期逾期開發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
如果貸款不能通過即不是開發(fā)商的原因也不是購房者的原因，比如二套房貸款首付和利息上調(diào)原因，不構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)退還購房者已付購房款并支付利息。
7、物業(yè)合同。如果可能，應(yīng)在購房合同中對物業(yè)服務(wù)、收費標(biāo)準(zhǔn)加以約定。
8、水電暖應(yīng)屬于合同造價之中，開發(fā)商需要另行收費的項目因明確約定，沒有約定的，開發(fā)商不能另行收取。可在合同中明確約定“出賣人在交付房屋時不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定以外的費用。”
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無奈奈若何
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注意事項一：謹(jǐn)防面積縮水。
注意事項二：謹(jǐn)防代繳稅費陷阱。在合同中最好約定“出賣人不得將買受人交納稅費作為交接該商品房的條件”。如果購房人選擇由開發(fā)商代繳稅費，最好約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)向購房人出具繳納稅費發(fā)票等憑證，這樣可以有效防止開發(fā)商挪用資金。
注意事項三：預(yù)防經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)購買商品房的風(fēng)險。
注意事項四：不要誤將開發(fā)商資料備案義務(wù)等同為辦理房產(chǎn)證義務(wù)如果購房人要委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。
注意事項五：交房不等于交鑰匙根據(jù)建設(shè)部的商品房買賣合同示范文本第十一條,在交接商品房時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提交第八條規(guī)定的證明文件，提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，簽署房屋交接單。
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LUOXIHONG
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《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題：
(1)在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式
是一次性付款還是按揭付款(或分期付款)，最好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預(yù)付付款的處理辦法。
(2)明確注明房屋面積
所購面積要明確注明銷售面積(或分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。
(3)對交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定
務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。
(4)明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時間
合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r通氣時，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。
(5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準(zhǔn)確時間
(6)認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致
注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號是否確定。
(7)約定設(shè)計變更時如何承擔(dān)責(zé)任
合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計變更，新的設(shè)計方案應(yīng)在多長時間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長時間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長時間內(nèi)退款及付其利息。
(8)仔細(xì)研讀補充條款的內(nèi)容
如果購房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個補充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補充條款，注意補充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經(jīng)濟損失或民事糾紛。
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先是簽訂網(wǎng)簽合同交了首付款之后在簽正式的合同。合同都是格式化的。
來自商品房買賣合同如何簽訂？2013-10-16 -
購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項: 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件: (一)現(xiàn)售商品房的房地
來自如何簽訂商品房買賣合同2015-10-15 -
1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。 2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？ 3、出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能
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簽定二手房買賣合同是買房的一個非常重要的步驟，無論買方還是賣方都要認(rèn)真對待。對于買方來說需要準(zhǔn)備以下材料：身份證以及銀行卡（身份證、戶口本、結(jié)婚證等證件如果能準(zhǔn)備最好能帶過來，資質(zhì)審核的時候需要），如果實際購買人不能到場
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