房貸利息有兩個貸款公式,它們分別叫做: 等額本息貸款計算公式 和 等額本金貸款計算公式。其計算方式難度屬于高難。
兩個公式的最大不同:在于計算利息的方式不同。前者采用的是復合方式計算利息(即本金和利息都要產生利息),后者采用簡單方式計算利息(即只有本金產生利息)。這樣,在其它貸款條件相同的情況下,等額本息貸款很明顯地要比等額本金貸款多出很多利息。另外,等額本息貸款計算出的每期還款金額都相等;而等額本金貸款計算出的每期還款金額則不同,從還款前期都后期,金額逐漸減少。
等額本息貸款計算公式:
每月還款金額 (簡稱每月本息) = 貸款本金 × 月利率×[(1+月利率)^ 還款月數 ] ÷([(1+月利率)^ 還款月數 ] - 1)。月利率=年利率/12.還款月數=貸款年限×12
等額本金貸款計算公式: 每月還款金額 (簡稱每月本息) = (貸款本金÷ 還款月數) + (本金 - 已歸還本金累計額) × 每月利率。累計已還本金=已經歸還貸款的月數×貸款本金/還款月數。后期,金額逐漸減少。
等額本息還款,就是指貸款期限內每月以相等的金額償還貸款本息,直至結清貸款。即借款人歸還的利息和本金之和每月都相等,利息和本金占計劃月還款額的比例每次都發生變化,開始時由于本金較多,因而利息占的比重較大,當期應還本金=計劃月還款額-當期應還利息,隨著還款次數的增多,本金所占比重逐漸增加。
以貸款20萬元20年還為例,按年利率7.47%計算,月均還款1607.5196元,支付總利息達185804.7元,還款總額將達385804.7元。
等額本金還款方式則指每月等額償還本金,貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結清貸款。即每月歸還本金的數額相等,利息=當期剩余本金×日利率×當期日歷天數,每月的還款額并不固定,而是隨著每月本金的減少而遞減,隨著還款次數的增多,利息由多逐漸減少。
同樣以貸款20萬元20年還清為例,按年利率7.47%算,第一個月還款為2078.33元,以后每月遞減,最后一個月還清時還款838.52元。支付總利息為150022.5元,還貸總額為350022.5元。
等額本息貸款:采用的是復合利率計算。在每期還款的結算時刻,剩余本金所產生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息,也就是說未付的利息也要計息,這好像比“利滾利”還要厲害。在國外,它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。
等額本金貸款:采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結算時刻,它只對剩余的本金(貸款余額)計息,也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算,而只有本金才作利息計算。
因此,在傳統還款方式下,貸款周期越長,等額本息貸款就要比等額本金貸款產生越多的利息。所以,如果借款人無法調整(或選擇)還款方式的話,貸款周期越長的借款人,越應該選擇等額本金貸款。
兩種貸款的區別。
雖然等額本金貸款能節省很多利息,但等額本金貸款的“缺點”是它的每期還款金額都不同,而且是前期還款金額較重,后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點”,它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據自己還款能力,制定貸款方案。但要注意的是,等額本金貸款的每期還款額雖然不等,但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。
等額本息貸款:每期還款額相同。
等額本金貸款:每期還款額不同
“本息”還款優點是每月償還金額相等,還款壓力均衡,便于借款人合理安排家庭收支計劃,對于精通投資、善于理財的家庭,無疑是最好的選擇。只要投資回報率高于貸款利率,則占用資金的時間越長越好,這種還款法還適合未來收入比較穩定或略有增加的借款人,如部分年輕人、資金較為緊缺,但未來有能力提前還貸,這樣利息也會相對減少。
“本金”還款法在貸款初期月還款額大,還貸壓力較重,尤其是在貸款總額比較大的情況下,相差上千元。但是,隨著時間推移,還款負擔逐漸減輕。適合收入較高,有一定的經濟基礎,但是預計將來負擔會加重的人群。
一、人民幣業務的利率換算公式為(注:存貸通用):
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
二、銀行可采用積數計息法和逐筆計息法計算利息。
1、積數計息法按實際天數每日累計賬戶余額,以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為:
利息=累計計息積數×日利率,其中累計計息積數=每日余額合計數。
2、逐筆計息法按預先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息,具體有三:
計息期為整年(月)的,計息公式為:①利息=本金×年(月)數×年(月)利率
計息期有整年(月)又有零頭天數的,計息公式為:
②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率
同時,銀行可選擇將計息期全部化為實際天數計算利息,即每年為365天(閏年366天),每月為當月公歷實際天數,計息公式為:
③利息=本金×實際天數×日利率
這三個計算公式實質相同,但由于利率換算中一年只作360天,但實際按日利率計算時,一年將作365天計算,得出的結果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算,央行賦予了金融機構自主選擇的權利。因此,當事人和金融機構可以就此在合同中約定。
(1)定期計息定期計息的貸款,規定每季度末月20日為結息日,計息期為上季末月21日起至本季末月20日止。計算公式=計息積數×(貸款年利率÷360)
(2)逐筆結息逐筆結息即利隨本清的結息方式。貸款利息=貸款金額×貸款天數×(貸款年利率÷360) 住房商業貸款利率就是指貸款買房的貸款利率。