瑞典的房地產(chǎn)市場

作為穩(wěn)居聯(lián)合國世界最適合人類居住國家榜前兩名的國家，瑞典在解決住房問題方面的成就也舉世聞名，堪稱各國楷模。早在1990年，瑞典人均居住面積就超過45平方米，平均每套住宅2.3人，基本消滅無家可歸者，住房在建筑質(zhì)量、供水、供熱取暖方面都有很好保證。2000年平均每1000人擁有484套住宅，平均每套居住面積90.6平方米，4.2個房間，99%有浴室和中央供熱系統(tǒng)。

瑞典的房地產(chǎn)市場自1996年以來已經(jīng)連續(xù)10年保持較快上漲，自有房(single
family housing) 的同質(zhì)(constant-quality)價格指數(shù)從1996年的185點飆升到2005年底400點，增長超過1倍。其中2002年至今累計增長超過33%。與此同時，公共租房價格指數(shù)也從1990年的148，上升到1995年的237，2000年的256，2002年的266(EU 2003)。平均住宅銷售價格為12萬歐元，其中新房平均價格為21.7萬歐元。

(愛爾蘭所有住宅平均價格22.8萬歐元，荷蘭22.3萬歐元，盧森堡17.3萬歐元，丹麥15.3萬歐元，比利時8.9萬歐元，英國8.34萬歐元)平均租房年租金為5270歐元，其中新房的平均年租金為9040歐元(英國所有租房平均租金5786歐元，丹麥5642歐元，德國4896歐元，荷蘭4380歐元)。按揭貸款利率在6%左右，通常30-50年，可零首付，對貸款利息30%可抵個人稅收。按揭貸款余額占GDP比重為48%(荷蘭88%，丹麥82%，英國62%，德國51%，愛爾蘭37%)。

隨著房價高昂，房子也越建越大，越來越偏重豪華型。1999-2002年新增住宅的平均居住面積為96平方米，2002年更達到了123平方米，相對1994-1998年房價低迷時期平均74平方米擴大了很多，瑞典媒體也在高呼結(jié)構(gòu)不平衡，房子都蓋給富人了。

盡管如此，新增房由于受到規(guī)劃的限制，增長十分緩慢，2000年后年新增住宅一直徘徊在2萬套以下，年平均每1000人不到2棟新房。

瑞典住宅房地產(chǎn)市場分為三個類型，第一種是租房市場，其中為主的是非盈利性的公共租房公司(non-profit public housing company)提供的成片租房群，也有相當(dāng)一部分私人租房市場服務(wù)；第二種是完全產(chǎn)權(quán)的自有房產(chǎn)，這一類型一般是獨門獨戶的家庭別墅；第三種是擁有可買賣使用權(quán)的住房合作社(tenant-owned cooperatives)，這一類型主要是公寓(flat/apartment)。最后一種在英美幾乎沒有，但在德國和丹麥、挪威等北歐國家十分常見。這三種產(chǎn)權(quán)房的比例近20年來一直比較穩(wěn)定，大概在40：45：15左右。

剛才談到在其他國家比較少見的住房合作社(tenant-owned cooperatives)。這種房子特殊地方在于除了進入時候需要付一筆昂貴的初始費用(capital input)，還要每月付一筆不菲的月租費用。

2004年公寓房平均價格為66.7萬瑞典克朗，中位數(shù)價格為45萬。斯德哥爾摩公寓房要貴很多，平均價格為128萬瑞典克朗，中位數(shù)價格為97.5萬。

2003年私人別墅平均價格，在熱點地區(qū)超過200萬瑞典，如四大城市，斯德哥爾摩市280萬瑞典克朗，歌德堡市216萬、馬爾默216萬，烏普薩拉190萬，最熱的區(qū)域，大斯德哥爾摩區(qū)內(nèi)Lidingo和Solna都超過360萬。但北方偏遠地區(qū)房價就很便宜，有大量別墅總價在40萬以下。

根據(jù)EU Housing Statistics 2003, 2002年瑞典戶均年住房消費為7800歐元，在歐盟僅次于德國的8861歐元，荷蘭的8600歐元，法國的8000歐元。占總支出的比重為27.7%。這個比例在歐盟發(fā)達國家中也是偏高的，僅次于德國的29.1%，與盧森堡27.6%相當(dāng)，荷蘭為26.8%，比利時為26.6%，法國23.9%,葡萄牙19.8%，意大利19.6%，英國18.7%，愛爾蘭最低為12.6%。