決定房價變化的,還是供應(yīng)和需求。在供給方面,包括商品房的開工與竣工面積,保障房的開工與竣工面積,空房數(shù)量和遷居賣房數(shù)量,還有土地政策和對房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策。在需求方面,包括要城市化的人口,年輕人結(jié)婚住房需求,換房需求,拆遷需求,還有投機或投資需求。在近期內(nèi),決定房價走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機購房的力度。在中期內(nèi),決定房價走勢的是城市化發(fā)展態(tài)勢、土地政策、保障房供應(yīng)能力、空房數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長。在遠期內(nèi),是城市化發(fā)展階段、保障房供應(yīng)占需求比例、人口狀況和經(jīng)濟發(fā)展階段。我們先看近期情況。據(jù)國家統(tǒng)計局《2010年全國房地產(chǎn)市場運行情況》的數(shù)據(jù):2010年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米,比上年增長26.6%;房屋新開工面積16.38億平方米,增長40.7%;房屋竣工面積7.60億平方米,增長4.5%,其中,住宅竣工面積6.12億平方米,增長2.7%。再看新數(shù)據(jù):1-4月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米,同比增長31.7%;房屋新開工面積4.57億平方米,同比增長64.1%;房屋竣工面積15020萬平方米,同比增長13.5%。可以看出潛在房屋供給快速增加,竣工面積也呈加速增長。綜合統(tǒng)計局2010年與2011年數(shù)據(jù),估計2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月,全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進度,2011年大約可銷售7億平方米。按2011年賣7億平方米計算,要近5年才可以賣完。另外,今年新國八條規(guī)定,各地要完成1000萬套保障房,按每套90平米,有9億平方米的施工面積。2011年1-4月,全國商品房銷售均價約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米,如果按5300元均價,需要17.5萬億元人民幣,才能買賣完畢。問題是:錢從哪里來如果不降價,誰有17.5萬億元人民幣來買開發(fā)商的商品房根據(jù)供大于求的規(guī)律,價格會有一定的下降。但由于對城市化和年輕人的結(jié)婚購房預(yù)期,經(jīng)濟的較快增長,政府在近期內(nèi)不敢讓房價過快下跌,富人投資渠道也不能近期解決,在通貨膨脹和流動性過剩的情況下,下跌幅度不會太大。當然,非常重要的是購房投資者的心態(tài)和心理作用,因為投機玩的就是信心。希望能幫到您。