地下車(chē)位價(jià)格是怎么計(jì)算出來(lái)的？每平方米的車(chē)位憑什么比每平方米的房?jī)r(jià)還要貴？請(qǐng)有關(guān)部門(mén)制定一下商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的停車(chē)費(fèi)規(guī)定。”6月20日，由市建委、市工商局聯(lián)合起草的《現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》和《地下停車(chē)位預(yù)售合同示范文本》網(wǎng)上征求意見(jiàn)結(jié)束。其中有233位網(wǎng)民對(duì)《地下停車(chē)位預(yù)售合同示范文本》發(fā)表了意見(jiàn)。市建委和市工商局則表示，他們將盡快整理征求意見(jiàn)，進(jìn)一步完善合同，爭(zhēng)取在6月底前將合同定稿正式公布并推行。據(jù)建設(shè)部調(diào)查，全國(guó)停車(chē)位缺口平均在60％以上，所以，小區(qū)停車(chē)位是否充足，也成了購(gòu)房人選房的一個(gè)指標(biāo)。南山／攝爭(zhēng)論焦點(diǎn)相差一倍地下車(chē)位憑什么比房子貴中原地產(chǎn)(裝修'>北京)總經(jīng)理李文杰告訴記者地下車(chē)位的造價(jià)一般都比房子要貴就住宅而言大概要貴25％到30％。綜合核算后，即便地下車(chē)位賣(mài)到15萬(wàn)元／個(gè)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也不高。這也是開(kāi)發(fā)商不愿按1比1建地下車(chē)位的原因之一。據(jù)了解，北京商品房目前的均價(jià)為6232元／平方米，地下車(chē)位售價(jià)大約為12萬(wàn)元／個(gè)，如果以港式算法那就約是房?jī)r(jià)的19倍；如果以每平方米相比，按照每個(gè)車(chē)位占地10平方米計(jì)算，那就約是房?jī)r(jià)的2倍；管理費(fèi)約為100元／個(gè)／月；租金在400元－600元／月／個(gè)，是房?jī)r(jià)的6％－9％。但房產(chǎn)銷(xiāo)售商卻認(rèn)為，10平方米是實(shí)際占地面積，按建筑面積計(jì)算的話，每個(gè)車(chē)位可能在35平方米，這樣的話，每平方米的車(chē)位是要比每平方米的房?jī)r(jià)便宜。車(chē)位單賣(mài)不買(mǎi)房能否買(mǎi)地下車(chē)位知名人士王海告訴記者，如果地下車(chē)位建筑面積未分?jǐn)偅议_(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的，則開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。王海同時(shí)提醒消費(fèi)者，《北京市城市房屋管理辦法》第13條規(guī)定：“按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車(chē)庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒(méi)有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。”也就是說(shuō)，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)浑S房子一起賣(mài)。如果沒(méi)有類(lèi)似的文字說(shuō)明，地下車(chē)位也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。一女二嫁公攤的車(chē)位不應(yīng)該出售如果地下車(chē)位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍敲撮_(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。這類(lèi)的地下車(chē)位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格地說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。沒(méi)有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣(mài)呢？當(dāng)然不是。有的地下車(chē)位屬于人防工程，而人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套，禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開(kāi)發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車(chē)庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。還有一種非常嚴(yán)重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒(méi)有載明的，開(kāi)發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車(chē)位(庫(kù))，這種停車(chē)位沒(méi)有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司也無(wú)權(quán)擅自處理這些車(chē)位(庫(kù))，它們也應(yīng)該屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。依據(jù)不足買(mǎi)了車(chē)位為啥還收管理費(fèi)李文杰解釋?zhuān)@就像買(mǎi)了房子要交物業(yè)費(fèi)一樣，地下車(chē)位在使用過(guò)程中要進(jìn)行維護(hù)和清潔，所以會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用，具體這個(gè)管理費(fèi)的收取依據(jù)，目前國(guó)家還沒(méi)有明確規(guī)定。大成律師事務(wù)所吳建中律師認(rèn)為，這類(lèi)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)適用物業(yè)管理費(fèi)確定的一般原則即前期物業(yè)管理期間由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)公司商定業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后由業(yè)主大會(huì)確定。僅一成能出售如何保證車(chē)位買(mǎi)得合法無(wú)論地上車(chē)位(庫(kù))還是地下車(chē)位(庫(kù))，是否可銷(xiāo)售的惟一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無(wú)預(yù)售許可證)。根據(jù)《北京市關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位銷(xiāo)售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)通知》，產(chǎn)權(quán)證可以單獨(dú)核發(fā)也可以和購(gòu)買(mǎi)商品房合同合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。李文杰還透露其實(shí)北京很多地下車(chē)位是不能出售的，能出售的比例應(yīng)該不會(huì)超過(guò)10％。產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不清地下車(chē)位到底能不能出售針對(duì)大部分市民在留言中提出“地下車(chē)位不能出售”的意見(jiàn)，著名地產(chǎn)律師秦兵認(rèn)為，地下車(chē)位肯定是要出售的！如果不賣(mài)，就等于車(chē)位的所有權(quán)還在開(kāi)發(fā)商手中，但開(kāi)發(fā)商是法人，而法人可能會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)、倒閉等情況，到那時(shí)候，業(yè)主會(huì)連使用的權(quán)利都得不到保障。秦兵說(shuō)：“根據(jù)目前的規(guī)定，因?yàn)橥恋厮袡?quán)是公共的，所以地上車(chē)位只能出租。但地下車(chē)位必須銷(xiāo)售，而且只能賣(mài)給業(yè)主個(gè)人。”吳建中律師也認(rèn)為，造成大家對(duì)價(jià)格問(wèn)題關(guān)注的原因主要是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題沒(méi)有解決好，應(yīng)當(dāng)把注意力集中到解決車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題上來(lái)。(信報(bào)記者蔡雪婧)律師點(diǎn)評(píng)車(chē)位預(yù)售合同質(zhì)量有待提高地產(chǎn)行業(yè)著名律師秦兵對(duì)地下車(chē)位合同進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。他認(rèn)為這個(gè)合同“質(zhì)量一般”，許多應(yīng)該明細(xì)的地方?jīng)]有明細(xì)，與不內(nèi)行的消費(fèi)者相比較，留給開(kāi)發(fā)商的余地太大，“這不是雙方博弈的結(jié)果，是中間方經(jīng)過(guò)權(quán)衡后的一種妥協(xié)。”秦兵認(rèn)為，如果把示范合同比作一個(gè)產(chǎn)品，那么，其“生產(chǎn)者”就是行政主管機(jī)構(gòu)。地下車(chē)位預(yù)售，一個(gè)人盡皆知的“行規(guī)”是，發(fā)展商拿消費(fèi)者的錢(qián)來(lái)蓋。那么，地下車(chē)位的期貨屬性是誰(shuí)決定的？是誰(shuí)決定消費(fèi)者要一次付清全部款項(xiàng)，然后開(kāi)發(fā)商再來(lái)建設(shè)的呢？是合同！開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)就來(lái)源于合同；而其合同優(yōu)勢(shì)又是怎么取得的呢？就是示范合同！像手機(jī)、電視、服裝這樣的物質(zhì)產(chǎn)品，如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，其生產(chǎn)者必須承擔(dān)責(zé)任。但無(wú)論示范合同這種制度產(chǎn)品的質(zhì)量有多差，其生產(chǎn)者都不必對(duì)此承擔(dān)任何責(zé)任。“因此，合同的質(zhì)量是一個(gè)需要得到解決的根本問(wèn)題。”秦兵說(shuō)：“當(dāng)然，政府不斷推出示范合同新版本的主要目的，是為了加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管，加大對(duì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的力度。但是，合同質(zhì)量還有待于提高。”(信報(bào)記者革繼勝)新聞鏈接地下車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同存在法律真空《中國(guó)青年報(bào)》6月16日發(fā)表題為《北京地下車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同引爭(zhēng)議》一文，文中指出“地下室產(chǎn)權(quán)存在法律真空”。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法專(zhuān)家周珂認(rèn)為，地下室產(chǎn)權(quán)問(wèn)題現(xiàn)在處于法律真空地帶。“我國(guó)目前還沒(méi)有完整的物權(quán)法，只是民法通則中有一些原則性的規(guī)定，以前建設(shè)部也在一些部門(mén)規(guī)章中涉及相當(dāng)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的問(wèn)題，但是對(duì)地下車(chē)位沒(méi)有作出專(zhuān)門(mén)的規(guī)定。”周珂說(shuō)，現(xiàn)在我國(guó)城市地下室的建造依據(jù)主要是《人民防空法》，但它不涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。他認(rèn)為，如果地下車(chē)位已經(jīng)包括在購(gòu)房人的房款中，而其他人對(duì)地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有任何投入，從物權(quán)法的角度，應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定由購(gòu)房者擁有。周珂認(rèn)為，把地下設(shè)施和建筑物的主體部分分開(kāi)是不妥當(dāng)?shù)模驗(yàn)椴划?dāng)?shù)厥褂脴敲妗琼敗⒌叵略O(shè)施，都會(huì)對(duì)整個(gè)樓造成影響，從而影響到業(yè)主的利益。