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何碧菡
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你好。1．按土地平均年產(chǎn)值作為計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)違背了以市場(chǎng)價(jià)值確立補(bǔ)償數(shù)額的要求，即不科學(xué)，也不合理根據(jù)中國現(xiàn)行《土地管理法》第47條的規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。安置補(bǔ)助費(fèi)按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。從中國現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定來看，征地補(bǔ)償金計(jì)算的基準(zhǔn)是農(nóng)地的年產(chǎn)值。眾所周知，年產(chǎn)值是農(nóng)作物產(chǎn)量與價(jià)格的函數(shù)，其高低受所處地區(qū)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的影響，與被征地的區(qū)位等地價(jià)因素?zé)o關(guān)。[2]況且，近幾年農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格不斷下降，按法定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本不能解決失地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。從理論上講，土地補(bǔ)償費(fèi)的確定很大程度上與被征地所處的區(qū)位、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件等緊密相關(guān)，而與土地年產(chǎn)值的關(guān)聯(lián)性并不明顯。概括的說，現(xiàn)行法定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)游離于土地市場(chǎng)價(jià)格之外，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民權(quán)益。2．地上附著物和青苗費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由政府規(guī)定造成了補(bǔ)償偏低，極大損害了被征收人的利益根據(jù)中國現(xiàn)行《土地管理法》第47條的規(guī)定，地上附著物和青苗費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。依據(jù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，造成的結(jié)果往往是補(bǔ)償不到位，極大地?fù)p害了被征地人的利益。從中國現(xiàn)行的實(shí)際狀況看，要么是一些地方的省、自治區(qū)、直轄市人民政府根本沒有規(guī)定地上附著物和青苗費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而授權(quán)市、縣人民政府自己規(guī)定；要么是雖然規(guī)定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但往往也是長(zhǎng)時(shí)間不進(jìn)行修改，該標(biāo)準(zhǔn)與地上附著物和青苗費(fèi)實(shí)際價(jià)值形成較大反差。例如，2005年裝修'>洛陽市洛龍區(qū)政府組織的被征地農(nóng)民拆遷過程中，仍然依據(jù)1997年洛陽市政府(1997)第71號(hào)文件，即《洛陽市建設(shè)土地地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)磚混結(jié)構(gòu)房屋按280元/平方米對(duì)實(shí)際價(jià)值1000元/平方米的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，使被征地農(nóng)民遭受了極大的損失。眾所周知，在中國城市的房屋拆遷補(bǔ)償制度中，起始也是依據(jù)政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于這種其不合理的補(bǔ)償制度，2001年修正的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例明確了貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。無論實(shí)踐中對(duì)上述規(guī)定貫徹的如何，但該條款最起碼從制度層面實(shí)現(xiàn)了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)向市場(chǎng)價(jià)值的回歸。同樣的道理，農(nóng)民的房屋也是有價(jià)值的，衡量其價(jià)值最公平的方式就是市場(chǎng)，任何機(jī)關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)也沒有市場(chǎng)決定的價(jià)值更具有公平性，更容易讓人接受。3．法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，與土地的實(shí)際價(jià)值形成較大反差，被征收人應(yīng)當(dāng)享受的利益被強(qiáng)行歸公集體土地是農(nóng)民集體的財(cái)產(chǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下其價(jià)格是土地所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。公平合理的征地補(bǔ)償應(yīng)依照等價(jià)交換原則，按市場(chǎng)價(jià)值對(duì)農(nóng)民進(jìn)行全額補(bǔ)償。該市場(chǎng)價(jià)格不但包括土地的自身價(jià)值，還包括土地的增值。實(shí)踐中，政府向農(nóng)民征收土地時(shí)按農(nóng)業(yè)收益支付土地補(bǔ)償安置費(fèi)，向社會(huì)拍賣時(shí)卻按土地市場(chǎng)價(jià)格成交，增值達(dá)數(shù)十倍、甚至百倍，形成價(jià)格的巨大差距，農(nóng)村集體土地所有者并沒有分享土地出讓后的增值。對(duì)于這樣做的理由，有學(xué)者認(rèn)為，集體土地的市場(chǎng)價(jià)格由兩部分組成：一是農(nóng)地被征收前三年平均純收入資本化形成的“影子價(jià)格”，是“土地本身所值”；二是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”之后的“自然增值”，國家應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償是“土地本身所值”，自然增值部分應(yīng)當(dāng)歸公。[3]土地的“自然增值”是早期經(jīng)濟(jì)學(xué)家(約翰.穆勒和亨利.喬治)使用的名詞，馬歇爾《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》開創(chuàng)的外部性理論問世后，都認(rèn)為這是由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的外部性造成的外部收益(對(duì)土地供給者來說)或外部成本(對(duì)土地需求者來說)(有正收益，也可能有負(fù)收益)。它是由于土地周邊土地利用活動(dòng)的輻射作用改善了區(qū)位，使它獲得外部經(jīng)濟(jì)收益，從而提高了地價(jià)。所以，所謂“自然增值”按外部性理論看來，不過是外部經(jīng)濟(jì)收益。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的外部性到處可見。如北京市修了城鐵，城鐵沿線的房子都漲了價(jià)；這類收獲外部經(jīng)濟(jì)收益的例子比比皆是，而這些“外力增值”都沒有“歸公”，為什么農(nóng)民土地獲得的外部收益就要“漲價(jià)歸公”呢？[4]這種“漲價(jià)應(yīng)當(dāng)歸公”的思路完全處于對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的漠視。二、原因1．計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期長(zhǎng)期不合理的城鄉(xiāng)政策，未民作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與者、利益的分享者和受益者，形成了對(duì)農(nóng)村地權(quán)歧視的觀念，不把土地作為商品對(duì)待，決定了補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的單一化歷史上長(zhǎng)期以來高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，形成了一種忽視城鄉(xiāng)差別的“城市為中心”的價(jià)值取向：國家的公共政策優(yōu)先滿足甚至只反映和體現(xiàn)城市人的利益。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)背景下，農(nóng)民不是市場(chǎng)的參與者，也不是社會(huì)發(fā)展的受益者。在土地征收過程中，政府往往以較低的補(bǔ)償費(fèi)獲得土地，再以很高的出讓金轉(zhuǎn)入市場(chǎng)。但是，國家對(duì)征地補(bǔ)償中的這部分巨額增值不予確認(rèn)，也沒有讓失地的農(nóng)民從中獲利。[5]計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的這種以城市為中心的價(jià)值理念至今仍然還影響甚至支配著我國現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償制度。從社會(huì)發(fā)展的角度來看，農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的過程，應(yīng)是農(nóng)民分享城市化和工業(yè)化的過程，應(yīng)當(dāng)有利于縮小城鄉(xiāng)差距而不是擴(kuò)大城鄉(xiāng)差距。2．目前法律規(guī)定的農(nóng)村集體土地所有權(quán)是一種不完全的權(quán)能，農(nóng)民手中的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種被虛置的土地使用權(quán)，農(nóng)村土地的價(jià)格并不服從于市場(chǎng)規(guī)則中國1988年憲法修正案將現(xiàn)行憲法第十條第四款修改為：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律規(guī)定能夠轉(zhuǎn)讓”。從憲政層面承認(rèn)了集體土地使用權(quán)的有限流轉(zhuǎn)。隨后，《民法通則》第80條，《土地管理法》第43條、44條，《土地承包法》第32條都對(duì)集體土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)作了進(jìn)一步的規(guī)定。2004年10月18日出臺(tái)的國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》規(guī)定：在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)市中農(nóng)民集體土地所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。憲法雖然規(guī)定，我國的土地分為國家所有和集體所有，但事實(shí)上集體土地所有權(quán)是一種不具備完全權(quán)能的權(quán)利，農(nóng)村集體土地的最終處置權(quán)屬于國家，集體所有者并沒有土地出讓權(quán)，因此使本屬于集體的土地收益注入了國庫。[6]農(nóng)民手中的土地雖然是稀缺性資源，但它本身并不服從于市場(chǎng)規(guī)則，也沒有一個(gè)均衡的價(jià)格。政府本應(yīng)當(dāng)定位于土地資源的捍衛(wèi)者和監(jiān)督者，但實(shí)踐中其卻成了游戲的參與者。農(nóng)民已經(jīng)開始意識(shí)到他們所擁有的這塊土地蘊(yùn)藏著任何商品不可比擬的價(jià)值，要求分享這部分收益的愿望已不可阻擋。政府要做的是成為集體土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的游戲規(guī)則制定者，為其提供規(guī)則，通過征收土地流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅等實(shí)現(xiàn)利益分享，進(jìn)而達(dá)至實(shí)現(xiàn)公共利益的目標(biāo)。[7]3．傳統(tǒng)的土地征收制度是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下建立的，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是與相應(yīng)的就業(yè)安置相聯(lián)系的，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，傳統(tǒng)的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能滿足農(nóng)民生存的需要，而就業(yè)安置在現(xiàn)實(shí)中又遭遇了很大的挑戰(zhàn)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，農(nóng)民可以通過征地行為成為“城市人”，農(nóng)轉(zhuǎn)非的安置方式大部分農(nóng)民還是樂意接受的。伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，此種安置方式已經(jīng)不再具有任何吸引力。當(dāng)前，大部分地方都選擇了貨幣安置為主的方式，即一次性發(fā)放安置補(bǔ)助費(fèi)，讓農(nóng)民自謀職業(yè)。但是，貨幣安置過程中政府出錢進(jìn)行一次性買斷的“強(qiáng)制購買”把農(nóng)民“一腳踢開”造成農(nóng)民極大的不滿。[8]失地農(nóng)民因文化程度不高，缺乏就業(yè)技能，在就業(yè)方面處于明顯的劣勢(shì)，很容易陷入失地又失業(yè)的困境。另外，貨幣安置著重考慮了被征地農(nóng)民眼前的生活安排，并沒有與社會(huì)保障制度同步銜接。由于安置補(bǔ)助費(fèi)偏低并不能有效解決問題。在重新就業(yè)困難，社會(huì)保障又沒有足夠資金支持的情況下，失地農(nóng)民極易對(duì)未來的生活產(chǎn)生憂慮，從而導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定。[9]三、它山之石1．在西方實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國家，關(guān)于土地用途有著嚴(yán)格的規(guī)劃管制，土地征收屬于規(guī)劃的變更，依據(jù)信賴保護(hù)原則的要求，變更規(guī)劃需以公正補(bǔ)償為前提西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家基本上都實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制制度。美國是世界上較早實(shí)施土地用途管制的國家。20世紀(jì)50年代后伴隨美國城市化的進(jìn)程，美國各州通過法律要求地方政府根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和土地利用現(xiàn)狀，劃定城市增長(zhǎng)線，分期分批發(fā)展，建筑許可的總量控制等措施來控制城市發(fā)展規(guī)模，保護(hù)優(yōu)質(zhì)農(nóng)地。英國土地利用嚴(yán)格遵照其城市農(nóng)村計(jì)劃法，農(nóng)田保護(hù)納入計(jì)劃法的約束中，謀求土地利用的整體效益。法國于1960年制定農(nóng)業(yè)指導(dǎo)法，隨后建立土地整理與農(nóng)村安置公司，負(fù)責(zé)土地整理和維護(hù)耕地農(nóng)用。法國將農(nóng)田納入農(nóng)業(yè)區(qū)域環(huán)境保護(hù)范疇。規(guī)劃用地以決定哪些土地可為非農(nóng)建設(shè)使用，哪些土地為未來城市發(fā)展預(yù)留地。對(duì)劃入農(nóng)業(yè)區(qū)域的土地，保證至少在土地規(guī)劃公布10年內(nèi)，不受非農(nóng)建設(shè)威脅，鼓勵(lì)對(duì)農(nóng)田上的投入。[10]變更土地規(guī)劃實(shí)質(zhì)上違反了行政信賴保護(hù)原則，破壞了行政相對(duì)人對(duì)行政行為的合理期待，因此行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行補(bǔ)償義務(wù)，填補(bǔ)利害關(guān)系人的信賴損失。2．西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)的土地以私有為主，土地市場(chǎng)發(fā)育比較成熟，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化的特征比較明顯土地私有是西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家私有財(cái)產(chǎn)制度中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，個(gè)人對(duì)其擁有的土地享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。當(dāng)然，國家為了公共利益的需要，可以強(qiáng)制購買私人土地，也就是我們所說的土地征收。該種強(qiáng)制買賣和一般商品買賣的不同在于國家的強(qiáng)制購買權(quán)，但就購買價(jià)格而言仍然是正常的市場(chǎng)交易價(jià)格。在美國，最高法院對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定，通常依據(jù)公平的市場(chǎng)價(jià)值對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者的損失進(jìn)行評(píng)估。公平的市場(chǎng)價(jià)值[11]是美國最重要和被普遍接受的估價(jià)方式。按照日本憲法第29條第3款規(guī)定，土地征收需要補(bǔ)償全部損失，即補(bǔ)償
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葛高韻
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征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)土地管理法第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。按現(xiàn)行土地管理法一般是每畝6萬的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在國務(wù)院修改了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要是提高補(bǔ)償至少是10倍也就是60萬每畝這是至少的吧！這屆政府下臺(tái)前肯定會(huì)把這事辦完的所以很快了！
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倪世韻
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征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)土地管理法第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
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國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括： （一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 對(duì)
來自國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？2016-02-15 -
工業(yè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與其他的補(bǔ)償有區(qū)別，主要地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，因?yàn)楣I(yè)用地一般地上有建筑物，那就要按建筑物拆遷的標(biāo)準(zhǔn)來算了，至于地價(jià)差額那是政府的。
來自工業(yè)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么，它與其它的補(bǔ)償有區(qū)別嗎？2016-12-29 -
你好，工業(yè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與其他的補(bǔ)償有區(qū)別，主要地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，因?yàn)楣I(yè)用地一般地上有建筑物，那就要按建筑物拆遷的標(biāo)準(zhǔn)來算了，至于地價(jià)差額那是政府的。如果你這種情況還要繼續(xù)辦廠，可以要求政府還一塊等面積的地塊給你。
來自工業(yè)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么2015-05-27 -
土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)； 1、征用耕地的，按其被征用前三年平均年產(chǎn)值的八至十倍計(jì)算; 2、征用精養(yǎng)魚池的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的十至十二倍計(jì)算，征用其他養(yǎng)殖水面的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的四至八倍計(jì)算; 3
來自關(guān)于土地征收補(bǔ)償有什么標(biāo)準(zhǔn)？2016-09-10 -
土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)： 1、土地補(bǔ)償費(fèi) 用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 2、青苗補(bǔ)償費(fèi) 用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一
來自關(guān)于土地征收補(bǔ)償有什么標(biāo)準(zhǔn)？2015-07-19
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