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韋菱華
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我國近日明確明年將“有規劃地”在全國范圍內展開“以房養老”相關試點。其實，“以房養老”試點并不是首次展開，只是進展不大。“以房養老”面臨70年產權問題如何解決、“到期”的房子如何養老、“以房養老”會否隨著房價泡沫的破裂而成為新問題等一系列障礙，目前業內并不看好“以房養老”的模式。當然，一項新制度需要不斷完善，在養老金缺口壓力越來越大的背景下，對于養老模式，改革總比不改好，讓社會資本也來唱唱“養老大戲”，或許是一個辦法。昨日(9月15日)，《每日經濟新聞》記者從國務院日前印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》(以下簡稱《意見》)中獲悉，我國將有規劃地試點“老年人住房反向抵押養老保險”，具體操作辦法和實施計劃，有望明年一季度出臺。此前，裝修'>北京、上海、南京等地均不同程度地嘗過“以房養老”這只“螃蟹”，但均因效果不理想而進展緩慢。對此，業界也有不同的聲音。中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文(微博)表示，“世界發展的主流制度，不是以房養老它不應該作為中國建立基本養老保險的主流，可以作為一種商業模式，由商業機構去推進”。有規劃地試點以房養老來自國家權威部門和機構的信息顯示，從2009年開始，我國老齡化進入快速發展階段，當年我國60歲及以上老年人口已達1.67億，占到總人口的12.5%；預計到2020年，老年人口將達到2.48億；到2050年進入重度老齡化階段，老年人口將達4.37億，約占總人口的30%。如何養老成為大眾思考和擔心的問題。“以房養老”這一模式借此契機，成為探索完善養老保障制度的一項重要補充。此次國務院意見》首提發展“以房養老”試點，意味著國外已很成熟的“以房養老”模式，將有規劃地在國內規范發展；“養老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠存款和退休金。“以房養老”是一種新型的養老保險業務，即住房反向抵押養老保險。老人將自己的產權房抵押出去，在繼續享有住房使用權的情況下，定期取得一定數額養老金；老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權再將住房出售或出租。由此，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產提前變現用于養老。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過來做，因此又稱“倒按揭”。《每日經濟新聞》記者獲悉，國務院此次將“如何養老”問題分解到民政部、國家發改委、財政部、國土資源部等多部委，要求新建居民小區按人均0.1平方米配建養老服務設施；醫藥結合，社區養老服務覆蓋所有居家老人；全國社會養老床位數達到每千名老人35～40張，公辦養老院必須先保障失能、失智、高齡或“三無”、低收入老人入住。無論是居家養老、社區養老還是去住養老院，針對普通群眾最關注的“靠什么養老”問題，《意見》稱，“鼓勵老年人投保健康保險、長期護理保險、意外傷害保險等人身保險產品，鼓勵和引導商業保險公司開展相關業務”；同時，要求保監會牽頭，會同民政部等部門，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。市場準入與監管制度未健全當國務院下定決心擬在全國推行“以房養老”之際，一個繞不過去的現實問題擺在眼前，國內尚無順利推行的先例。前幾年，“以房養老”曾由南京、上海、北京等城市的個別金融機構自發興起嘗試，但業務均因效果不理想而停滯。以南京為例，一名曾親歷當年試水“以房養老”的市民對《每日經濟新聞》記者表示，不會為父母選擇這種方式養老，因為存在一定的經濟風險。“萬一中間老人去世了，保險怎么解決？還有這70年產權的規定，人活著，錢沒了，該怎么辦？”南京市老齡辦相關負責人也承認，目前，南京多是以租房或是賣房來支付養老院的費用，這個是很多人認為的“以房養老”。不過，江蘇省一名地方發改委人士對國務院此次推行的“以房養老”持樂觀態度，認為“現在的時機和過去相比，更成熟了。”從市場需求來看，我國正面臨養老金短缺的嚴峻問題，傳統觀念上的“養兒防老”難以延續，因此，以房養老是有“市場”的。針對之前多地試水擱淺的現象，上述地方發改委人士指出，政策落地遇阻的原因在于，細化的可行性配套措施沒有跟上。有地方社保機構人士指出，接下來，政府要制定并完善相關基礎法律法規、政策制度，支持和鼓勵商業養老保險參與完善社會保障體系。例如，“以房養老”在實際操作中可能涉及的遺產繼承糾紛、房屋產權年限到期后地面附著物的處置計價、房屋價值波動損失承擔等問題尚未有明確規定，如何統籌管理、加強監管、防范風險尚處于討論階段。同時，目前正處于社會經濟轉型過程中，信用制度體系建設滯后，“以房養老”的市場準入制度和監管制度尚不健全。這些都需要政府出臺政策進行引導和扶持。相關新聞：專家提醒須警惕養老地產變成圈地炒樓近日，國務院出臺了《關于加快發展養老服務業的若干意見》。《意見》明確指出，要通過簡政放權，創新體制機制，激發社會活力，充分發揮社會力量的主體作用，滿足多樣化養老需求。專家指出，此次意見的出臺正式表明了養老模式由單一的政府主體走向“政府主導、社會布局”的多元主體，對養老產業的發展是極大的助推力。但在民間資本熱炒養老概念的同時，要警惕有的開發商以養老地產之名，行圈地炒樓之實。應盡快出臺養老產業發展的配套細則，制定科學規范的行業標準和監管制度。養老地產發展應反思和避免的問題9月13日，中央人民政府網站發布《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見國發〔2013〕35號》，指出大力加強養老機構建設。在資本金、場地、人員等方面，進一步降低社會力量舉辦養老機構的門檻，簡化手續、規范程序、公開信息，行政許可和登記機關要核定其經營和活動范圍，為社會力量舉辦養老機構提供便捷服務。意見提出，到2020年養老業擬提供1000萬個崗位。此前，8月16日國務院常務會議提出，要深化改革加快發展養老服務業的政策措施，激發市場活力，使企業逐步成為養老服務的主角，在這樣背景下，更激發了房地產企業大舉進攻養老產業的決心。粗略統計，目前包括萬科、保利、招商、金地在內的30多家房企，已經在全國范圍內大力開發養老地產。
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畢歡欣
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法律制度法律法規沒有明確規定，政府層面的“以房養老”就很難推行。“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說，由于起步較晚，中國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。有相關人士表示，在將來新修訂的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。養老觀念“養兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎么發達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評論者指出，“以房養老”折射出的是中低收入群體深深的無奈，養兒就是防老，我認為主要是社會的大環境的重壓，每個人可能都不能應付這個社會，但是我們的專家學者總是讓新一代適應社會，沒有辦法。金融機構“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者說，這項工作的“難度在于，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。養老機構老人不愿意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高，還要找關系；差的服務又不到位。產權制約我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時，以房養老商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。適用人群按照現有情況分析，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心，一旦簽訂協議，即失去了對房屋的所有權，落入“沒房也沒錢”境況。
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