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岑春嬌
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地下車位價格是怎么計算出來的？每平方米的車位憑什么比每平方米的房價還要貴？請有關部門制定一下商品房和經濟適用房的停車費規定?！?月20日，由市建委、市工商局聯合起草的《現房買賣合同》和《地下停車位預售合同示范文本》網上征求意見結束。其中有233位網民對《地下停車位預售合同示范文本》發表了意見。市建委和市工商局則表示，他們將盡快整理征求意見，進一步完善合同，爭取在6月底前將合同定稿正式公布并推行。據建設部調查，全國停車位缺口平均在60％以上，所以，小區停車位是否充足，也成了購房人選房的一個指標。南山／攝爭論焦點相差一倍地下車位憑什么比房子貴中原地產(裝修'>北京)總經理李文杰告訴記者?地下車位的造價一般都比房子要貴?就住宅而言?大概要貴25％到30％。綜合核算后，即便地下車位賣到15萬元／個，開發商的利潤也不高。這也是開發商不愿按1比1建地下車位的原因之一。據了解，北京商品房目前的均價為6232元／平方米，地下車位售價大約為12萬元／個，如果以港式算法那就約是房價的19倍；如果以每平方米相比，按照每個車位占地10平方米計算，那就約是房價的2倍；管理費約為100元／個／月；租金在400元－600元／月／個，是房價的6％－9％。但房產銷售商卻認為，10平方米是實際占地面積，按建筑面積計算的話，每個車位可能在35平方米，這樣的話，每平方米的車位是要比每平方米的房價便宜。車位單賣不買房能否買地下車位知名人士王海告訴記者，如果地下車位建筑面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。王海同時提醒消費者，《北京市城市房屋管理辦法》第13條規定：“按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉讓。”也就是說，在房屋買賣合同中，開發商必須申明該小區里的地下車位的產權屬于單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。一女二嫁公攤的車位不應該出售如果地下車位面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那么開發商就無權出售。這類的地下車位辦不了產權證，屬全體小區業主所有，嚴格地說屬于小區的配套設施，可以由小區業委會委托物業公司出租給業主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區維修資金。沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢？當然不是。有的地下車位屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。還有一種非常嚴重的現象是在規劃許可證上沒有載明的，開發商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位(庫)，這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內，也無法取得產權證。開發商和物業公司也無權擅自處理這些車位(庫)，它們也應該屬于全體業主的共有財產。依據不足買了車位為啥還收管理費李文杰解釋，這就像買了房子要交物業費一樣，地下車位在使用過程中要進行維護和清潔，所以會產生一定的費用，具體這個管理費的收取依據，目前國家還沒有明確規定。大成律師事務所吳建中律師認為，這類收費應當適用物業管理費確定的一般原則?即前期物業管理期間由開發建設單位與物業公司商定?業主大會召開后由業主大會確定。僅一成能出售如何保證車位買得合法無論地上車位(庫)還是地下車位(庫)，是否可銷售的惟一標準是能否辦理產權證(或有無預售許可證)。根據《北京市關于室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記的有關通知》，產權證可以單獨核發也可以和購買商品房合同合并核發房屋所有權證。李文杰還透露?其實北京很多地下車位是不能出售的，能出售的比例應該不會超過10％。產權問題不清地下車位到底能不能出售針對大部分市民在留言中提出“地下車位不能出售”的意見，著名地產律師秦兵認為，地下車位肯定是要出售的！如果不賣，就等于車位的所有權還在開發商手中，但開發商是法人，而法人可能會出現破產、倒閉等情況，到那時候，業主會連使用的權利都得不到保障。秦兵說：“根據目前的規定，因為土地所有權是公共的，所以地上車位只能出租。但地下車位必須銷售，而且只能賣給業主個人。”吳建中律師也認為，造成大家對價格問題關注的原因主要是產權問題沒有解決好，應當把注意力集中到解決車位的權屬問題上來。(信報記者蔡雪婧)律師點評車位預售合同質量有待提高地產行業著名律師秦兵對地下車位合同進行了點評。他認為這個合同“質量一般”，許多應該明細的地方沒有明細，與不內行的消費者相比較，留給開發商的余地太大，“這不是雙方博弈的結果，是中間方經過權衡后的一種妥協?！鼻乇J為，如果把示范合同比作一個產品，那么，其“生產者”就是行政主管機構。地下車位預售，一個人盡皆知的“行規”是，發展商拿消費者的錢來蓋。那么，地下車位的期貨屬性是誰決定的？是誰決定消費者要一次付清全部款項，然后開發商再來建設的呢？是合同！開發商的優勢就來源于合同；而其合同優勢又是怎么取得的呢？就是示范合同！像手機、電視、服裝這樣的物質產品，如果出現質量問題，其生產者必須承擔責任。但無論示范合同這種制度產品的質量有多差，其生產者都不必對此承擔任何責任。“因此，合同的質量是一個需要得到解決的根本問題?！鼻乇f：“當然，政府不斷推出示范合同新版本的主要目的，是為了加強對開發商的監管，加大對消費者權益保護的力度。但是，合同質量還有待于提高?！?信報記者革繼勝)新聞鏈接地下車位買賣合同存在法律真空《中國青年報》6月16日發表題為《北京地下車位買賣合同引爭議》一文，文中指出“地下室產權存在法律真空”。中國人民大學法學院房地產法專家周珂認為，地下室產權問題現在處于法律真空地帶?！拔覈壳斑€沒有完整的物權法，只是民法通則中有一些原則性的規定，以前建設部也在一些部門規章中涉及相當于建筑物區分所有權的問題，但是對地下車位沒有作出專門的規定?！敝茜嬲f，現在我國城市地下室的建造依據主要是《人民防空法》，但它不涉及產權問題。他認為，如果地下車位已經包括在購房人的房款中，而其他人對地下車位的產權沒有任何投入，從物權法的角度，應當可以認定由購房者擁有。周珂認為，把地下設施和建筑物的主體部分分開是不妥當的，因為不當地使用樓面、樓頂、地下設施，都會對整個樓造成影響，從而影響到業主的利益。
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郝千惠
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房屋附屬地下車庫共有四大類：1、根據《上海市民防工程建設和使用管理辦法》有關規定，民防工程的投資者可以按照房地產管理的有關規定取得民防工程的所有權。因此，開發商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權。按照“誰投資，誰收益”的原則，開發商可以轉讓和出租。但由于該《管理辦法》沒有規定作為民防工程的地下車庫所有權人其出租期限有多長，所以有的開發商就打起了擦邊球，出售使用權70年，這等于是變相出售產權。2、目前，小區業主車位產權之爭大部分就集中在開發商自建的地下車庫上。市房地資源局曾于2002年初發布《關于地下車庫預售申請及許可證發放等有關問題的操作口徑》中規定：“商品房項目附屬的地下車庫應優先滿足本地塊范圍內房地產權利人購買、租賃。取得預售許可證的地下車庫，在預售期間僅可預售給本地塊范圍內的商品房預購人?！憋@然，該規定并未禁止車位不可出售給小區以外的購買人。但是如給小區外投資者搶占后再高價出租或出售給小區內有實際需要的業主，顯然小區內業主的利益將受到損害。在這樣的情況下，市房屋土地資源管理局于2003年1月6日發布了《關于商品房項目附屬地下車庫(位)租售問題的暫行規定》，并同時廢止此前發布的《關于地下車庫預售申請及許可證發放等有關問題的操作口徑》，使車位的買賣、轉讓趨于統一、規范。3、開發商在立項設計時就將其作為小區配套設施，并且開發商將整個地下車庫的面積都分攤了。該類車庫所有權屬于全體業主共有，只能僅限用于對小區業主出租，而不能出售。根據《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規則》，除非有合法產權的分攤協議，否則單獨具備使用功能的獨立使用空間，如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等不計入共有建筑面積。4、售后公房地下車庫及人防工程車庫。該類物業由于受當時技術要求及設計理念限制，一般都不是嚴格意義上的地下車庫，絕大多數是防空洞改建，其用途也五花八門，有開旅館、加工廠、倉庫等等，其產權歸屬非?；靵y。按照當時有關政策規定，這些車庫其實是作為房屋配套設施而建設的，承租人在購買公房時也未進行分攤，而且這部分面積國家相關政策也不允許進入分攤，因此，其所有人還是屬于原來的出資建造人。
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金伶俐
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車庫取得產權必須有三個條件：一是小區的車庫(位)，不管開發商是否出售，不能算入公攤面積。二是小區車庫(位)有墻分隔的獨立車庫，且層高達到2.20米以上。三是地下室(非人防工程)車位、利用架空層等作車位的，必須有明確界址點，且層高2.20米以上，也經過規劃批準為車位用途的，才能取得產權證。而且必須前期設計圖與實際現狀保持一致，開發商交房后臨時更改了規劃圖做的車位，也無法辦理產權證。而根據人防部門規定，修建一定規模的樓房，必須強制建設防空地下室?，F在，城市相當一部分地下車庫，其實屬于人防地下室。這類地下車庫，購買者也是無法取得產權的。
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