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秦高峯
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摘要：聯機備案制度存在哪些漏洞？裝修'>哈爾濱市將于2005年5月15日起實施商品房屋買賣合同網上聯機備案管理制度。公告中還提出，凡在哈爾濱市市區范圍內，房地產開發企業建設的面向社會銷售的商品房、經濟適用住房，均要按規定進行商品房屋買賣合同網上聯機備案。哈爾濱：住房局放權商品房聯機備案制現漏洞哈爾濱鍋爐廠下崗工人曲日宣與開發商因房屋回遷糾紛在法院打了7年官司，2013年9月，老曲終于等到了令他欣慰的判決。但令人想不到的是，開發商在判決下達之前就將查封中的房產通過變更網上聯機備案的方式“轉賣”于他人，以此對抗法院執行。那么開發企業究竟有沒有權利擅改聯機備案登記？聯機備案制度存在哪些漏洞？《法制日報》記者隨即展開調查。黑龍江省哈爾濱市早在2005年5月15日起，在全市范圍內實施“商品房買賣合同聯機備案制度”，制度設立的初衷是為了監管“一房多賣”等開發企業不誠信問題。但記者在采訪中發現，自2011年起，哈爾濱住房局將聯機備案合同登記的權利下放，限定開發企業可以兩次撤銷合同，重新簽訂，這一做法給逃避房產交易稅費留下可乘之機。更改聯機備案讓執行陷入僵局上世紀90年代末便從哈爾濱爐具廠下崗的職工曲日宣，帶著與自己同命相連的同事們一起再就業，在南崗區和興路上用本廠的兩間車庫干起修配廠，隨著生意的日益紅火，爐具廠干脆把車庫賣給曲日宣等下崗職工頂債。2006年8月，哈爾濱九發房地產開發公司要對原鍋爐廠位置開發建設住宅小區，并通過多次與曲日宣協商溝通后，雙方簽訂“原址回遷安置協議”。豈料好景不長，2007年曲日宣聽說九發公司將準備回遷給他的360平方米房產賣給了中國移動黑龍江分公司，隨后曲日宣將九發公司告上法庭。雙方在民事審理階段，因為九發公司多次舉報“曲日宣不是下崗工人，而是鍋爐廠廠長，占用廠房屬于侵占”、“曲日宣捏造虛假拆遷房屋面積，存在詐騙”等問題，致檢察、公安窮盡手段進行偵查，案件經過了曲折而又漫長的7年，2013年9月，曲日宣總算是拿到了哈爾濱市中級人民法院送達的終審勝訴判決。2013年11月，當執行法官帶著曲日宣到哈爾濱市住房保障和房產管理局執行判決時，發現九發公司已經將雙方爭議的房產(文苑小區1-2層建筑面積360平米)兩次轉賣，市住房局的聯機備案登記上已經明確標注著陌生的案外人的名字。令曲日宣和執行法官更為驚訝的是，他們到達爭議房產的現場后發現，案外人正在對房屋進行裝修，準備開火鍋店。住房局稱對預售無監管職責負責執行該案的哈爾濱市南崗區人民法院執行局局長李啟明向記者介紹，南崗法院執行局介入執行工作之后，執行法官于2013年11月6日至13日之間多次前往住房局查詢預查封的房產狀態，但工作人員均以需要向領導請示為由未正式回復執行法官。直至2013年11月14日，住房局給予南崗法院書函答復，表示曲日宣所申請保全房產始終處于預查封狀態，始終未辦理產權登記。對于聯機備案登記為何變更他人的問題，房產住宅局給法院的答復是，“對于商品房的預(銷)售監管不是我單位職能，2010年1月，九發公司要求用其他六套房產替換查封房產，我單位也沒有同意”。房產住房局的“聯機備案登記”究竟是個什么概念，住房局真的對商品房預售沒有監管職能嗎？記者調查發現，2005年4月29日，住房局通過政府網站發布公告：為切實加強全市商品房屋銷售管理，增強交易信息的透明度，倡導誠信經營，維護買賣雙方的合法權益，根據國家建設部統一要求和省建設廳《關于在全省大中城市試行商品房買賣合同聯機備案的通知》精神，哈爾濱市將于2005年5月15日起實施商品房屋買賣合同網上聯機備案管理制度。公告中還提出，凡在哈爾濱市市區范圍內，房地產開發企業建設的面向社會銷售的商品房、經濟適用住房，均要按規定進行商品房屋買賣合同網上聯機備案。對于各建設單位未按規定進行商品房屋買賣合同聯機備案的建設項目，不予辦理預(銷)售審批、不準辦理房屋權屬登記，同時，對于所建項目的開發企業省建設廳將不予進行企業資質年檢。權力下放存逃稅等漏洞公告中的內容顯然與住房局自稱對商品房預(銷)售沒有監管職能是自相矛盾的。為了更進一步了解住房局究竟對商品房預售有無監管職責，1月21日，《法制日報》記者再次來到市住房局信息中心。該中心一名工作人員告訴記者，住房局只對商品房預售、買賣行為進行監管，開發公司與客戶之間的合同訂立、開具發票、稅費繳納等問題都不屬于住房局的管理范圍。一位女工作人員詳細向記者描述了“聯機備案”：在一個商品樓盤獲得預售許可之后，住房局信息中心會為其量身定制一個配套的網絡聯機平臺，開發公司在每預(銷)售一處房源，并與客戶簽訂一份合同之后，會將合同上傳到聯機備案平臺，聯機備案登記信息隨時在網絡上查詢，這也是住房局監管開發企業誠信經營的手段之一。2011年起，為了方便開發企業，住房局將部分權利下放，允許開發企業可以自行在聯機備案平臺上撤銷合同，每套房源僅限兩次。“這樣的權利下放不是等于開發企業有了假借合同撤銷為由實際操作更名過戶，并可以逃避商品房交易的相關稅費嗎？”“那沒辦法，我們管得太嚴開發企業也不干，我們要求他們是不許用這種手段操作房產過戶的，如果開發商假借客戶貸款辦理困難等理由擅自注銷進行房產更名過戶，老百姓發現后可以向稅務部門舉報，沒人舉報就說明沒事。”面對記者的質疑該科室工作人員不以為然。這種權力下放有什么依據嗎？工作人員坦言，沒有，上級就是這么要求的。這個假象卻讓曲日宣的執行案件陷入窘境。目前，南崗區法院已將九發公司涉嫌轉賣查封房產的不法行為移交公安機關查處；另一方面對案外人火鍋店老板提出的執行異議進行審查。哈爾濱市住房局的“放權”使一個初衷良好的制度成了一些人用來對抗法律的工具。(
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鮑嘉澤
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公告中還提出，凡在哈爾濱市市區范圍內，房地產開發企業建設的面向社會銷售的商品房、經濟適用住房，均要按規定進行商品房屋買賣合同網上聯機備案。對于各建設單位未按規定進行商品房屋買賣合同聯機備案的建設項目，不予辦理預(銷)售審批、不準辦理房屋權屬登記，同時，對于所建項目的開發企業省建設廳將不予進行企業資質年檢。權力下放存逃稅等漏洞公告中的內容顯然與住房局自稱對商品房預(銷)售沒有監管職能是自相矛盾的。為了更進一步了解住房局究竟對商品房預售有無監管職責，1月21日，《法制日報》記者再次來到市住房局信息中心。該中心一名工作人員告訴記者，住房局只對商品房預售、買賣行為進行監管，開發公司與客戶之間的合同訂立、開具發票、稅費繳納等問題都不屬于住房局的管理范圍。一位女工作人員詳細向記者描述了“聯機備案”:在一個商品樓盤獲得預售許可之后，住房局信息中心會為其量身定制一個配套的網絡聯機平臺，開發公司在每預(銷)售一處房源，并與客戶簽訂一份合同之后，會將合同上傳到聯機備案平臺，聯機備案登記信息隨時在網絡上查詢，這也是住房局監管開發企業誠信經營的手段之一。2011年起，為了方便開發企業，住房局將部分權利下放，允許開發企業可以自行在聯機備案平臺上撤銷合同，每套房源僅限兩次。
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