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土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。
首先，根據《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農用地、建設用地和未利用地。土地性質主要是指這其中的建設用地分類，一般在進行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業、住宅、工業、辦公等分類，這就是土地性質；土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區土地出讓金收取的比例并不一樣。其次，土地性質和土地出讓金有著密切的聯系。不同性質的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：“土地使用權出讓的最高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L短；另一方面，不同性質的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業用途的土地收益最大，住宅其次，工業最低，所以同樣面積、相似條件、不同性質的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。由此可以看出，改變土地用途直接改變了土地的原有收益，使得國有土地收益發生改變，為了維護國家利益，就需要補交由于改變土地性質，所增加土地收益的土地出讓金。讀者問題中提出兩種補交土地出讓金的計算方法：一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22％－原用途價格×門市分攤土地面積×22％，其中評估價格把同一時點的出讓土地原用途價格扣除；另一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22％－出讓土地原用途價格×分攤土地面積。在回答此問題前，筆者要先提出幾個問題?；谝陨蠁栴}，筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國家收益、說服土地使用者，但是從土地估價上來說，對于改變用地性質所要補交的土地出讓金，一般應該在當前情況下重新評估土地性質變更前后的價值，補交額應當是當前不同用途土地出讓金的差額，具體計算如下：所需補交出讓金＝當前商業用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例－當前住宅用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例在實際操作中，住宅類用地轉為底商的土地性質變更，筆者認為土地面積應是首層總的分攤土地面積，具體到每個門市分攤的土地面積應該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進行分擔，具體公式如下：每個門市分攤土地面積＝門市建筑面積／首層總建筑面積×首層總的分攤土地面積因為出讓金指的是土地產生的收益，所以筆者認為應該按照每個門市分攤的土地面積進行補交土地出讓金，由此得出每個門市所需補交的土地出讓金，計算公式如下：每個門市補交的土地出讓金＝當前商業用途土地價格×分攤土地面積×出讓金繳納比例－當前住宅用途土地價格×分攤土地面積×出讓金繳納比例需要說明的是，改變土地性質所需要補交的土地出讓金數額，并不是當前商業用途土地出讓金直接減去以前住宅用途的土地出讓金，因為貨幣存在增值或貶值的情況，所以必須對當前土地的商業和住宅用途重新進行評估，然后才能正確、合理的確定需要補交的土地出讓金。也就是說，無論土地的性質怎樣改變，都必須是當前時點的土地評估價格，所需補交的土地出讓金應是當前不同用途土地出讓金的差額。對于文中所提到的“無論樓層高低都不應該改變因變更用途收取政府收益的數額”，由于該建筑樓層已經確定，容積率也不會發生變化，所以首層分攤的土地面積也是已經確定的固定面積，不應該存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面積或者土地分攤面積分別計算，才會引起政府收益的不同。在這里筆者認為，不應把建筑面積和土地分攤面積混合計算。
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不需要繳納。對于商品房而言，開發商以出讓方式拿到土地使用權，他已經按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應面積的土地出讓金計入房價成本并分攤給了購房人。換句話說，購買這類房產，買方已經繳納了土地出讓
來自買二手商品房需要繳納土地出讓金嗎？2017-06-07 -
1、主房保障面積以內需補交金額＝（同地段出讓土地普通商品住房市場評估確認單價-原購買經濟適用住房單價）×經濟適用住房已享受面積×50%； 2、主房保障面積以外需補交的土地出讓金按補辦出讓時點的出讓和劃撥兩種用地性質市場
來自經濟適用房繳納土地出讓金有多少2016-12-29 -
如果買賣的屬于非出讓國有土地使用權的土地，在辦理土地出讓時，其土地出讓金由受讓方按規定繳納；如果買賣的屬于已出讓的國有土地，則買方應該支付土地使用權剩余年限的土地出讓金。希望我的答案對你有所幫助！
來自產權年限指的是房屋土地使用權權年限，土地出讓使用年限分為哪幾種？2016-12-29 -
1. 二手房買賣繳納土地出讓金是根據土地性質來繳納的， 2. 一般的商品房都是沒有土地出讓金的，因為開發商在拿這塊地的時候是出讓購買所得，就相當于已經繳納了土地出讓金了， 3. 如房改房、拆遷安置房、公房
來自問下什么情況下二手房屋土地出讓金要繳納?2016-05-13 -
小產權即沒有繳納土地出讓金的房屋，國家目前還未出臺相關規范小產權的政策，涉及不穩定因素，購買風險較大。
來自小產權的房子沒繳納土地出讓金可以辦理過戶嗎？可以購買嗎？2016-12-29
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