房地產(chǎn)糾紛大致可分為十類：1.房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓糾紛；2.合作建房及合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)糾紛；3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及土地租賃糾紛；4.工程承發(fā)包(含設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè))及拖欠工程款糾紛；5.房屋銷售(含預(yù)售)糾紛；6.房地產(chǎn)權(quán)屬(包括但不限于所有權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、空間權(quán)、著作權(quán)等)糾紛；7.房屋拆遷糾紛；8.房屋租賃糾紛；9.物業(yè)管理糾紛；10.其他糾紛，如房地產(chǎn)交換、贈與、繼承等引起的糾紛。上述合作建房糾紛，有的是以合資、合作經(jīng)營房地產(chǎn)糾紛或聯(lián)建糾紛名義出現(xiàn)的，該類糾紛與其他房地產(chǎn)糾紛相比具有下列特點：一．性質(zhì)不易確定。司法實踐中，有的名為合作建房，實為非法借貸或勞務(wù)合作或系預(yù)付租金的房屋租賃或純屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或為有保底條款的協(xié)作性聯(lián)營或為集資建房或為項目轉(zhuǎn)讓。二．主體呈現(xiàn)多元化。參與合作建房的除擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，還有其他企業(yè)或經(jīng)濟組織，甚至自然人。占有大量農(nóng)民集體所有的土地的村民委員會、農(nóng)工商組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及擁有劃拔土地使用權(quán)的國家機關(guān)、事業(yè)單位如學校、醫(yī)院、公園也參與其中。三．標的大，履約周期長，所需手續(xù)繁多。四．缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定。什么是合作建房，如何處置該類糾紛，既無法律、法規(guī)明確規(guī)定，又無詳盡的司法解釋可適用。正因為合作建房具有上述四個方面的特點，加之，近年來，有關(guān)合作建房的糾紛逾來逾多，故有必要對合作建房這種既舊又新的建房及房地產(chǎn)開發(fā)模式從法律層面上進行探討，從而避免這類糾紛的出現(xiàn)，推動相關(guān)法規(guī)或司法解釋早日出臺。筆者從事律師工作十年，代理了大量該類糾紛，特就該類糾紛做如下法律思考：一．何謂合作建房？合作建房作為法律術(shù)語，最早見于最高人民法院于一九九五年十二月二十七日公布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)經(jīng)營案件若干問題的解答》即(法發(fā)〔1996〕2號)文件(以下簡稱文件)。文件第五條對以國有土地使用權(quán)投資合作建房問題作了六項規(guī)定，內(nèi)容如下：1.享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而認定合同無效。3.以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。4.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準，依法補辦了出讓手續(xù)的，可認定合同有效。5.名為合作建房，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。6.合建合同對房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。從以上規(guī)定可以看出，文件并沒有明確合作建房的全部法律內(nèi)涵，其所述的合作建房僅是合作建房中