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按照現行政策規定，土地出讓收入可以分次分期繳納，一般在一年內繳清，特殊情況可以在兩年內繳清，首次繳納數額不得低于應繳數額的50%。
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朱華輝
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1土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯的新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。2特點土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關系。《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者(國土部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權，但地方政府多數不執行多數袒護開發商，導致房源緊張房價暴漲)，土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和正時興的“年租制”還是有所不同的。3計算方法一.有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。二.發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三.通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四.劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。
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蘇和悅
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你好，國家土地出讓金審計具體情況如下：一、土地出讓金的含義土地出讓金是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的其他和國有土地使用權出讓或變更有關的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。具體可以概況為以下幾類：(一)以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權的，以所確定的總成交價款為土地出讓價款；(二)轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設的，以按規定計算應當補繳的價款為土地出讓價款；(三)變現、處置、抵押劃撥國有土地使用權的，以按規定計算應當補繳的價款為土地出讓價款；(四)土地使用期滿，土地使用者需要續期的，以繳納的續期價款為土地出讓價款；(五)改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件的，以按規定計算應當補繳的價款為土地出讓價款。然而，土地出讓金并不是簡單的土地價款。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關，土地出讓金就是土地價款。可是，對于經濟適用房、廉租房、配套房，以及開發園區等項目，往往不是依靠完全的市場調節，需要政府干預，土地出讓金就帶有稅費的性質，就是定價。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。二、審計土地出讓金的必要性和必然性“賣地”獲得的土地出讓金是一些地方政府經營城市的主要收益，也是地方政府預算外的最大收入來源。如何合理使用和能否合法合規使用就是一個非常關鍵的問題。從宏觀調控上講，土地出讓金具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，制約或促進經濟發展；二是作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控如何在國家、土地所有者和土地使用者三者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系。同時，《土地管理法》還對土地出讓金的使用范圍做出了明確的規定，要求主要用于征地和拆遷補償、土地開發、支農和保障中低收入群體住房的城市建設等。由此可見土地交易市場良性運行的重要性，但是，各地房地產開發“圈地”盛行，土地交易過程中違法、違規問題頻頻發生，土地出讓金用于違規建設招待所等城市建設現象也越來越多，土地出讓金的收支問題開始被公眾關注，土地出讓金審計迫在眉睫。三、開展土地出讓金審計的切入點我認為，開展土地出讓金審計，重點是要從土地相關政策入手，并結合當地土地利用總體規劃開展，具體可從以下幾個問題入手：(一)土地出讓金收支是否全額納入預算管理從2007年1月1日起，土地出讓金收支要求全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。(二)土地出讓收入的使用是否符合有關規定土地出讓收入使用范圍有明確的規定，主要用于征地和拆遷補償、土地開發支出、支農支出、完善國有土地使用功能的配套設施建設支出、城市基礎設施建設支出以及土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出和支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。(三)土地出讓收支中是否存在損失浪費、貪污腐敗和國有土地資產收益流失問題有的地方政府將應通過招拍掛出讓的土地違規協議出讓或采取先征收、再以某種理由向用地單位返還出讓金或給予其他資金補助等形式為用地單位減免或變相減免出讓金，或以明顯低于市場交易的價格出讓土地，都會造成一定程度的損失浪費，國有土地資產收益流失、滋生腐敗。(四)征地用地是否符合土地利用總體規劃、年度計劃并遵守相關審批制度劃撥、出讓和轉讓土地使用權是否合法合規通過土地利用總體規劃，政府將土地資源在各產業部門進行合理配置。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。因此，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的土地用途使用土地。土地利用年度計劃一經批準下達，必須嚴格執行。因特殊情況需要增加新增建設用地年度計劃的，按規定程序報相關部門審批核定。實際新增建設用地面積超過當年下達計劃的，應扣減下一年度相應的計劃指標。劃撥、出讓和轉讓用地，相關政策也有所規定。劃撥用地主要用于國家機關、軍事、城市基礎設施和公益事業、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施等用地，屬于無償取得土地使用權；出讓用地是目前最普遍的取得土地使用權的方式，包括協議、招標、拍賣和掛牌四種方式，協議出讓沒有引入充分的競爭機制，缺乏公正性，不利于公平競爭，容易滋生以權謀私、權錢交易等腐敗現象；土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。四、土地出讓金管理方面存在的主要問題地方政府在土地領域的“自由空間”，直接或間接地引發了土地違法、違規問題。目前土地出讓資金管理方面主要存在以下問題：(一)“以租代征”農民集體土地，擅自將農用地轉為建設用地“以租代征”規避了農用地轉用審批和土地征收審批手續，同時，這種行為還規避了進行征地補償安置、履行耕地占補平衡和繳納新增建設用地土地有償使用費的法定義務。對企業和地方政府而言，“以租代征”不需要辦理用地審批手續，可以繞過農用地轉用計劃指標限制，快速投入項目建設。對于農民而言，通過租地每年可以領到比自己從事農業生產收入更高的租金，從而使農民更傾向于租地。但是這種行為影響了國家土地管理秩序，影響了國家“嚴把土地閘門”的土地調控政策的有效執行和耕地保護目標的實現，也影響了農民的長遠利益和社會穩定。(二)一些政府違規為拖欠出讓金的用地單位發放土地使用證為了吸引投資項目等原因，一些地方政府為拖欠出讓金的用地單位違規發放土地使用證，以及為繳納部分出讓金的用地單位分割辦理土地使用證，造成開發商只用少量資金就取得了大片土地的控制權，給開發商囤積土地提供了便利條件，不利于政府對土地市場的調控，同時還增加了銀行和政府的風險。(三)用“以土地換項目”手段搞城市建設從表面上看，“以土地換項目”能夠加快當地基礎設施建設，但其弊端很大，一是“以土地換項目”往往規避了招拍掛出讓土地使用權而將經營性土地直接協議出讓，或通過虛假招拍掛的方式出讓經營性土地，不利于建立和規范正常的土地交易市場秩序。二是“以土地換項目”的方式出讓的土地價格往往明顯低于市場價格，造成國有土地收益流失。三是換給開發商的土地未繳納出讓金而直接換成了工程項目，造成了這部分應繳納出讓金的體外循環和固定資產投資脫離計劃控制。(四)部分土地出讓金未做到應收盡收部分本應收歸政府的出讓金未能做到應收盡收，主要表現為兩個方面，一是減免和變相減免出讓金，如有的地方政府將應通過招拍掛出讓的土地違規協議出讓、為用地單位減免或變相減免出讓金等；有的地方在與用地單位簽訂出讓合同后，又以政府辦公會議等形式，研究決定減免出讓金；有的地方采取先征收、然后再以某種理由向用地單位返還出讓金或給予其他資金補助等形式變相減免出讓金。二是欠征出讓金，用地單位由于多種主客觀原因，長期拖欠應上繳政府的出讓金。(五)征地補償安置中存在的問題一是拖欠、出借征地補償費；二是欠收挪用被征地農民社會保障資金。隨著各級政府對征地補償安置問題的重視程度的提高和被征地農民維權意識的增強，大部分農民都能夠拿到應得的地上附著物及青苗補償費，被征地農村集體也能夠拿到安置補助費和土地補償費。但對于部分地方自行安排的或從安置補助費和土地補償費中收取的被征地農民社會保障資金，由于這部分資金是集中起來后在以后的若干年逐步發放的，所以有的地方就放松了征收的力度或將已收取的資金挪用于其他用途，影響了這部分資金的足額籌集和安全使用。五、產生問題的主要原因及完善措施產生這些問題的主要原因是經濟利益驅動。很多地方政府只考慮加快建設和發展速度，以多種土地優惠政策作為招商引資的條件，而這些優惠行為最終主要體現在供地方式和供地價格兩方面。當然這其中也不排除少數人徇私舞弊、謀取私利的情況。如何使我國的土地管理體系規范化、合法化，這就要求土地管理部門在制度層面上建立一套“統一供應、信息公開、地價評估、集體決策”的土地市場管理制度，制定出明確的土地出讓操作規程，使土地市場交易環境透明化；財政部門把土地出讓金全額納入預算，實行徹底的“收支兩條線”，加大財政部門在土地管理中的話語權。促進土地有償使用制度的推行和土地市場的健康發展，使土地管理體系隨著新規定的出臺和相關法規的完善呈現出“體系健全、分工明確、多部門協調”的格局。促使地方政府在土地領域的“自由空間”越來越窄，以遏制土地違法、違規問題的發生。
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華合美
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土地出讓金(landtransactionfees)是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。1276496957047.jpg土地出讓金的計算方法：一.有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。二.發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三.通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四.劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。該條目中所提到的40%沒有法律依據，純屬引用別人錯誤理論，請更正。從2002年開始，土地招拍掛條例就明確了，出讓金就是全部地價，沒有40%之說。農村土地出讓金是多少：各地標準不一，具體咨詢當地的國土資源局參考中華人民共和國土地管理法第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。土地出讓金的分類與計算土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。例如裝修'>上海北京東路71號地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70%左右。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。什么叫土地出讓金返還：昨天，國土資源部官方網站發文，明確提出，地方政府在收取土地出讓金后不得隨意返還。一直以來，管好土地出讓金是土地政策的重心之一。為了防止土地賤價出讓，中央在政策方面層層嚴格土地出讓金的收取，比如擴大招拍掛范圍、協議出讓土地設立最低出讓價等。一邊是嚴抓資金入口，然而，一邊卻有另一個途徑變相使其原路返回，變相壓低成本吸引投資，也成為固定資產投資居高不下的重要原因之一。“一些地方政府將收上來的高額土地出讓金再返還回去，變相將出讓金打折，甚至在做法上沒有任何遮掩，直接返還。”昨天，北京一位土地資源專家介紹。另據報道，某些地方政府不僅返還土地出讓金，對劃撥土地改變用途搞經營性活動征收的土地收益，也進行返還。這就形成國土部門在前面收，后面一群人圍著政府領導要返還的局面。“目的除了個別的尋租考慮外，更多的是吸引項目投資，達到招商指標并彰顯業績。其結果固定資產投資不斷拉大，而政府真實收益卻越來越少。”上述土地專家表示。目前，土地出讓金占據了地方財政預算外收入的絕大部分。“地方政府需要土地出讓金解決征地補償安置、改制企業資產處置，以及其它基礎設施建設等很多問題。如果土地出讓金不夠，政府甚至需要財政倒貼。”浦東改革與發展研究院房地產經濟研究中心主任李戰軍表示。近日，國務院副總理曾培炎在土地調控座談會上強調的土地管理與監督，其意直指各種低價賣地的方式，專家介紹，以工業用地為主的協議出讓土地方式及各種賤賣土地方式將成為下一輪土地調控的關注焦點。但是，對于以上返還土地出讓金的做法，目前并沒有直接的法規監管。“土地出讓金收益管理基本是法律空白，沒有明確的法律規定，也沒有權力約束。”國土資源部昨天發文表示。按現行做法，土地出讓金收取后，如果做好了征地補償安置，收繳入庫部分完成后，剩余的支出使用確實由地方政府負責，國土部門無權干預。業內人士認為，要避免地方政府對土地出讓金的過分依賴和隨意支配，目前提出的納入地方財政預算，“收支兩條線”管理應該是有效的防范手段之一。畢竟，此后的土地出讓金不再是預算體外的獨立循環，對預算的使用和支出就因此納入了中央財政的監管范圍。這樣，想返還的土地出讓金將不再“任意而為”。另據了解，除了土地出讓金返還外，為招商引資而折價出讓土地的行為也已不是個案。日前有消息稱，江蘇省某經濟龍頭城市土地開發成本為每畝20萬元，但為了引進外資，卻將地價壓至每畝15萬元。在惡性競爭的驅使下，周邊的吳江、寧波、杭州地區只好將地價壓到每畝5萬元的超低水平。甚至某經濟開發區常年以半價出讓土地。這些也在一定程度上推高了固定資產投資。據此，國土資源部副部長
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1、出讓土地是繳納土地出讓金，劃撥土地是繳納征收補償土地的一些費用2、住宅、商業、工業等經營性用地必須出讓供地，只有符合劃撥用地目錄的項目才能劃撥供地3、出讓土地可以自由抵押、轉讓、出租，劃撥土地轉讓需要當地政府的批準，
來自誰知道現在劃撥用地土地出讓金怎么算？2016-12-29 -
有影響，房改房變更土地證必須補交土地出讓金，改變原來的劃撥土地性質為出讓。
來自房改房出售有個土地出讓金嗎?怎么算的?有誰知道？2016-12-29 -
主要是屬于房改房二手房上市交易過程中需要交納土地出讓金，房屋是在劃撥的土地上建造的，交易時也需要補交土地出讓金。在北京，這部分費用由買方承擔。其計算公式為：該套房屋建筑面積*當年成本價格*1%。“當年”是指繳納土地出讓金
來自二手房的土地出讓金怎么算？有哪些政策的嗎？2016-12-29 -
是已購公房達成交易后,向國家交納的一定比例的金額,以獲得一定年限的土地使用權,現階段公房上市按照成本價乘以建筑面積乘以1%標準收取,商品房再上市交易免交土地出讓金. 土地使用年限,自交納土地出讓金之日起70年.已購公房以
來自新商品房土地出讓金到底是怎么算的？2016-09-28 -
這個錢是房地局征收的稅費，房地局會給出一個交稅價，再乘上面積乘上百分之一就是土地出讓金。
來自二手房的土地出讓金怎么算？2015-05-09
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