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沈麗芳
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出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了，那么是否就有法律效力了呢？成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。1.合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。2.房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：1)未依法取得房屋所有權(quán)證的；2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3)共有房屋未取得共有人同意的；4)權(quán)屬有爭議的；5)屬于違法建筑的；6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。3.房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收。4.是否進(jìn)行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。
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