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根據我國的土地使用制度，國有土地使用權可以與土地所有權相分離，國有土地使用權可以依法進入市場出讓轉讓。按用途劃分，可以劃分為國有農用地使用權、建設用地使用權，國有未利用地一般不確定使用權人。其中，依據《土地管理法》和《農村土地承包法》的相關規定，國有農用地可以依法承包給單位或者個人，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。對于國有建設用地，國家可以將通過劃撥、出讓、租賃、作價出資或者入股等方式，依法確定給單位或個人使用。與此相對應，單位或個人取得的國有建設用地使用權，根據取得方式的不同，可分為國有劃撥建設用地使用權、出讓國有建設用地使用權、承租國有建設用地使用權和作價出資(入股)國有建設用地使用權。(1)國有土地使用權劃撥與劃撥土地使用權 國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地無償交給使用者使用的行為。國有土地使用權劃撥必須依法報經縣級以上人民政府批準，并由市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位或個人頒發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》。國家對于劃撥用地范圍有嚴格限制，《中華人民共和國土地管理法》第54條明確規定：“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府批準，可以以劃撥方式取得：(一)國家機關用地和軍事用地；(二)城市基礎設施用地和公益事業用地；(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；(四)法律、行政法規規定的其他用地”。《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條規定：“下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(一)國家機關用地和軍事用地；(二)城市基礎設施用地和公益事業用地；(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；(四)法律、行政法規規定的其他用地”。根據上述法律的規定，國土資源部頒布了《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)，對上述可以劃撥的四類用地范圍進行了具體細化，因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，方可以劃撥方式提供。 土地使用者通過行政劃撥方式取得的土地使用權屬于劃撥土地使用權。除了經縣級以上人民政府批準，土地使用者在繳納補償、安置等費用但未繳納有償使用費所取得的國有土地使用權屬于劃撥土地使用權外，其他因歷史原因，單位和個人以各種方式依照法律和有關政策取得的國有土地使用權，但未向國家繳納土地有償使用費用的，也應視為劃撥土地使用權。除法律、行政法規另有規定外，劃撥土地使用權沒有使用期限的限制。 劃撥土地使用權人，必須嚴格按照《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》中規定的劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內容來使用土地，不得擅自變更。確需改變土地建設用途的，應當經土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。未經批準，劃撥土地使用權不得轉讓，空地未經批準不得出租、抵押。報經有批準權的人民政府批準后，其劃撥土地使用權可以轉讓，但應由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并繳納出讓金；有批準權的人民政府根據國務院的規定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續，轉讓方應按照國務院的規定將轉讓的房地產所獲得的土地收益上繳國家或作其他處理。有批準權的人民政府決定不辦理出讓的情況主要有繼續劃撥、作價出資、入股等幾種。對于房改房、經濟適用住房上市轉讓，國家通過法規允許轉讓，因此轉讓時無需再分別辦理審批手續，只要按規定繳納土地出讓金即可。劃撥土地上的房屋可以出租，但需要將其中的土地收益上繳國家。房屋可連同占用范圍內的劃撥土地使用權一并抵押，但抵押權實現時，依法拍賣該房地產后，應當首先從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的價款后，抵押權人方可有限受償。 需要說明的是，劃撥土地使用權當然也屬于土地使用權人的法定財產權益，與出讓土地使用權相比，這是一種不完全權益，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入資產。土地使用者依法取得的劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的；抵押權實現時，土地使用權可轉為出讓土地使用權，在扣繳土地使用權出讓金后，抵押權人可優先受償。劃撥土地經批準可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分為轉讓方的合法收益，轉讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應當申辦有償用地手續。劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。(2)國有土地使用權出讓和出讓土地使用權國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律、法規的有關規定，國有土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。土地使用權出讓，必須由土地所在地的市、人民政府縣有計劃、有步驟地進行。市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經同級人民政府批準后，及時向社會公布，并具體組織實施。市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城市規劃等部門共同擬訂出讓的每幅地塊的用途、年限、規劃條件和其他土地使用條件等方案，報經市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門具體組織實施。 根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 國有土地使用權出讓，可以采取招標、拍賣、掛牌或者雙方協議的方式，商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性土地使用權出讓必須采用招標拍賣掛牌方式。市、縣人民政府土地行政主管部門通過拍賣、招標、掛牌或者協議方式確定土地使用者后，應當與土地使用者簽訂書面出讓合同。出讓結果應當向社會公開。 出讓土地使用權是土地使用者通過出讓方式取得的國有土地使用權。土地使用者應當依照其與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂的《國有土地使用權出讓合同》的約定，按時付清全部土地使用權出讓金，并依法向縣級以上人民政府土地行政主管部門申請土地使用權登記，領取《國有土地使用證》，依法取得出讓國有土地使用權。 土地使用者應當按照出讓合同約定的土地用途和條件開發、利用和經營土地，需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。 在土地出讓年期內，土地使用者有權將其依法取得的出讓土地使用權轉讓、出租、抵押，但首次轉讓應當符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓土地使用權時房屋已經建成的，還應持有房屋所有權證書。出讓土地使用權轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，原土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。轉讓后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。(3)國有土地租賃與承租土地使用權 國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充，不適用于經營性房地產用地。國有土地租賃，可以采用采取招標、拍賣、掛牌或者雙方協議的方式，經營性土地使用權租賃，必須采取招標、拍賣、掛牌方式。采用雙方協議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準，協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。 國有土地租賃，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租方和承租方的權利義務等。國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。 國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額即出讓金額折算。具體宗地的租金標準，可根據土地市場狀況評估后通過協議、招標、拍賣或掛牌方式確定，也可根據城市基準地價制訂各區域分用途的基準地租標準。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。 土地使用者通過國有土地租賃方式取得的國有土地使用權為承租土地使用權。承租土地使用權人在按規定支付土地租金，依法領取國有土地使用證，并按約定完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。 承租土地使用權人將承租土地轉租、分租給第三人的，承租土地使用權人與國家之間的租賃合同繼續有效，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。承租土地使用權人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名后繼續有效。地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。在使用年期內，承租人有優先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續后，終止租賃關系。 國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應對承租人給予合理補償。承租土地使用權期滿，承租人可申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應予批準。未申請續期或者申請續期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構筑物，恢復土地原狀。 承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。 承租土地使用權是一種土地使用權，權利人有使用、收益和部分處置權，當然就應有相應的價格(尤其對于長約年租制而言)，例如，出租人將租約未到期的承租土地使用權提前收回時，必須給予承租人補償；承租土地使用權人將承租土地使用權轉讓(民間稱頂讓)時往往可取得一定的權利金等。判斷承租土地使用權有價具體可從實際繳納租金與市場租金的關系進行分析，對于國有土地租賃，如果承租土地使用權人實際支付的租金比市場租金低(絕大多數情況，尤其對于承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的情況)，使用權人就會獲取一定的租金凈收益；即使當時實際支付租金與市場租金水平一致，由于租金要3－5年才調整一次，當市場租金上升而實際租金尚未調整或者租金的調整趕不上市場租金的上漲時，二者之間就會有差值；此外，承租土地使用權人還有一些其他的優先權，如在租約期間可以優先取得出讓權，在租約到期時可以優先續約等，因此，承租土地使用權是有價的。承租土地使用權價格的評估和確定，一般可以采用市場比較法或收益還原法。此時的收益還原法，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原利率還原求取相應的價格，即未來若干年租金差額的現值。(4)國有土地使用權作價出資(入股)與作價出資(入股)土地使用權 國家以土地使用權作價出資(入股)是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為投資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業出資的國家資本金或股本金。 國有土地使用權作價出資(入股)，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門根據土地使用權價格和出讓金標準，核算應折算的出資額或股本額，并向企業頒發《國有土地使用權作價出資(入股)決定書》，明確土地用途、使用年限、出資額或股本額和雙方的權利、義務。鑒于作價出資(入股)后相應的土地使用權轉化為價值形態的資本金或股本金，國家將以出資人或股東的身份參與企業經營，因此，對這種特殊的土地配置方式應當限定其適用范圍：必須是具有國家授權投資機構資格的國有企業改制涉及其使用或其全資子公司使用的生產經營性國有劃撥土地,方可采用此方式配置。根據政企分開的要求，土地使用權作價出資(入股)形成的國家股權，一般要按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地行政管理部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有。 作價出資(入股)土地使用權是土地使用者通過國家作價出資(入股)方式取得的國有土地使用權。作價出資(入股)土地使用權的權利性質與出讓土地使用權權利性質一致，在使用年期內可依法轉讓、作價出資、出租、抵押等。
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根據我國的土地使用制度，國有土地使用權可以與土地所有權相分離，國有土地使用權可以依法進入市場出讓轉讓。按用途劃分，可以劃分為國有農用地使用權、建設用地使用權，國有未利用地一般不確定使用權人。其中，依據《土地管理法》和《農村土地承包法》的相關規定，國有農用地可以依法承包給單位或者個人，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。對于國有建設用地，國家可以將通過劃撥、出讓、租賃、作價出資或者入股等方式，依法確定給單位或個人使用。與此相對應，單位或個人取得的國有建設用地使用權，根據取得方式的不同，可分為國有劃撥建設用地使用權、出讓國有建設用地使用權、承租國有建設用地使用權和作價出資(入股)國有建設用地使用權。(。作價出資(入股)土地使用權的權利性質與出讓土地使用權權利性質一致，在使用年期內可依法轉讓、作價出資、出租、抵押等。
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國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為,它是有償取得國有土地使用權;劃撥則是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地中國家對土地沒有收土地使用費，只收了土地使用稅，也就是說免費使用，而出讓土地國家對該塊土地收取了土地使用費和土地使用稅。在出讓土地價格中，土地使用費占了很大的比重。劃撥和出讓是國有土地使用的兩種類型，劃撥主要用于公益性質的用地，出讓主要適用于商業性質用地。
由于目前農村集體土地上地房屋禁止買賣，所以，在二手房買賣中土地性質也就劃撥和出讓兩種。如果你所要購買地二手房屋是劃撥性質地土地，一般在轉讓前，要么轉讓方要補繳國有土地出讓金，要么受讓方要交土地出讓金。如果真的能夠不改變土地劃撥性質(一般不可能，因為是違反土地法和房地產管理法的)，那所購買的房屋在抵押和再轉讓時也受到限制。
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Heno_5643
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土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權。國有土地使用權按照取得的方式分為出讓、劃撥、出租、作價出資(入股)、授權經營等。集體土地使用權包括集體農用土地使用權和集體土地建設用地使用權。
一、劃撥土地使用權
劃撥土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。
二、劃撥土地使用范圍
《中華人民共和國土地管理法》第54條規定，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
(一)國家機關用地和軍事用地；
(二)城市基礎設施用地和公益事業用地；
(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
(四)法律、行政法規規定的其他用地。
三、出讓土地使用權
出讓土地使用權是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。城市規劃區內除國有土地外，還有集體所有土地。集體所有土地經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。土地使用權的出讓要符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
四、出讓土地使用范圍
土地使用權出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協議的方式。根據土地管理的有關法規，商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式，但協議的土地使用權出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。
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你好 集體土地不能買賣，你可以去看看《中華人民共和國土地管理法》 ;第八條 ??城市市區的土地屬于國家所有。 農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集
來自集體土地建設用地使用權和國有土地使用權有什么不同？2016-09-12 -
國有建設用地使用權出讓合同(樣本) 第一章 總則 第一條 本合同當事人雙方：xx出讓人：xx xx 縣(市)國土資源局 受讓人： 根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城
來自國有建設用地使用權出讓合同范本哪位有？2015-07-26 -
您好，有多種分類方式：1、國有土地使用權，按取得的方式分為：出讓、劃撥兩種方式。2、國有土地使用權，按取得的性質分為：原始取得、繼受取得。3、國有土地使用權，按土地用途分為：國有建設用地使用權、國有農用地使用權。過去籠統
來自國有土地建設用地使用權哪位了解？有哪位可以告訴我嗎？2016-12-29 -
建設用地使用權抵押權的實現的方式有：抵押貸款、抵押承租和承包、擔保其他債務的履行這三種方式。土地使用權抵押必須以初始土地登記作為前提，領取土地使用證。
來自建設用地使用權抵押權的實現的方式有哪些？2017-07-26 -
(1)用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權。 (2)土地使用權抵押權設定本身并不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續對土地進行占
來自求告知建設用地使用權抵押權有哪些規定？2017-05-25
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