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賀世英
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合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。另一種原始的“合作建房”可概括為：共同出資、籌劃方案、選購地塊、設(shè)計房屋、建設(shè)施工、驗(yàn)收入住。 2004年聯(lián)想IT工程師于凌罡首次提出“合作蓋樓”計劃，由住戶共同參與規(guī)劃、物業(yè)自主、得享低價、分享商鋪和公共設(shè)施收益，迅速得到了社會的廣泛關(guān)注。 2006年裝修'>溫州商人趙智強(qiáng)在國內(nèi)首創(chuàng)個人合作建房“溫州模式”并嘗試“移植”北京。
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王佩珍
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合作建房糾紛案例分析 上訴人廣州市全盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱全盛公司)為與被上訴人廣州市海珠區(qū)富港發(fā)展公司(以下簡稱富港公司)、原審第三人廣州市海珠區(qū)人民政府赤崗街道辦事處(以下簡稱赤崗辦事處)、廣州市海珠區(qū)赤崗工業(yè)公司(以下簡稱工業(yè)公司)合作建房糾紛一案，不服廣東省高級人民法院(1998)粵法民初字第9號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。 經(jīng)審理查明：1992年7月18日，工業(yè)公司經(jīng)廣州市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)征用河南下渡村東南地段土地20203平方米興建廠房。1994年12月9 日，工業(yè)公司和赤崗辦事處共同向戴治國副市長寫信，要求將上述土地在保留7畝建輕電工廠的條件下，其余土地擬改變使用性質(zhì)為商品房、商業(yè)廠房，與全盛公司共同合作開發(fā)。同年12月19日，全盛公司向赤崗辦事處支付合作定金100萬元，后赤崗辦事處將該定金退還全盛公司。同年12月30日，赤崗辦事處與全盛公司簽訂《合作開發(fā)商住樓協(xié)議書》，約定：合作開發(fā)地點(diǎn)位于廣州市海珠區(qū)下渡路東側(cè)，征地面積20203平方米，擬興建多棟多層商住樓；赤崗辦事處負(fù)責(zé)提供該建設(shè)用地，全盛公司負(fù)責(zé)建設(shè)所需的資金和交納包括土地有償使用費(fèi)等有關(guān)稅費(fèi)。全盛公司將開發(fā)所得的利益中，提供3000萬元給赤崗辦事處建設(shè)輕電廠房，余下利益歸全盛公司擁有。當(dāng)日，全盛公司就同一地塊又與富港公司簽訂《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》，約定：擬興建6棟多層住宅樓及2棟輕電工業(yè)廠房，總建筑面積約5.5萬平方米與部分地下室(以規(guī)劃局批準(zhǔn)面積為準(zhǔn))；富港公司負(fù)責(zé)提供全部建設(shè)用地，負(fù)責(zé)征地費(fèi)用和清理建設(shè)用地內(nèi)障礙物的一切費(fèi)用，達(dá)到地平路通的開工條件，負(fù)責(zé)處理建設(shè)用地周圍各有關(guān)單位與征地有關(guān)的一切遺留問題，負(fù)責(zé)繳納所分得樓房面積的營業(yè)稅，交易稅及銷售所發(fā)生的稅費(fèi)，協(xié)助全盛公司辦理各項(xiàng)開發(fā)手續(xù)，解決施工中發(fā)生的問題及驗(yàn)收工作，派員協(xié)助監(jiān)督工程進(jìn)度的管理等，富港公司自留部分土地建廠房的工程款及稅費(fèi)由其自理。全盛公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計、立項(xiàng)、報建等一切與開發(fā)有關(guān)的工作，按協(xié)議要求籌措和支付全部建設(shè)的各項(xiàng)資金、國有土地有償出讓金及交繳各項(xiàng)稅費(fèi)，負(fù)責(zé)施工管理工作并通過市有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收交付使用等；樓房建成后，先扣除公建配套和住宅小區(qū)管理服務(wù)所需部分，余者物業(yè)按48:52(即富港公司占48％，全盛公司占 52％)分成。雙方按垂直分配的原則分配房屋，具體方位的分配待規(guī)劃圖紙審定后協(xié)商處理。臨26米路段的商鋪，均按以上比例劃分，一方占南邊，一方占北邊。富港公司要在全盛公司辦理完建設(shè)許可證和施工許可證之前，處理好與土地使用有關(guān)的事項(xiàng)，全盛公司應(yīng)在領(lǐng)取施工許可證或臨時施工許可證之日起，兩個月內(nèi)完成三通一平工作。計劃在1995年6月初從挖第一根樁起，整個工期為30個月除(人力不可抗因素外)，到期沒完成，全盛公司應(yīng)將富港公司分得的房屋按當(dāng)時市場的中上售價一次性將房款付給富港公司。雙方又約定，本協(xié)議簽訂后，由富港公司委托全盛公司與赤崗辦事處(即征地方)簽具"全盛與赤崗"雙方合作協(xié)議書，并辦理公證，公證后全盛公司7天內(nèi)即向富港公司付100萬元履約定金，合同同時生效。本協(xié)議是該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的雙方共同遵守的法律依據(jù)，任何一方與其他單位簽署的有關(guān)該項(xiàng)目的合同、協(xié)議條款與本協(xié)議條款有抵觸時，以本協(xié)議為準(zhǔn)，其他合同、協(xié)議無效。同時富港公司須持有赤崗辦事處征地方的委托書，并委托全盛公司具體實(shí)施開發(fā)事宜。雙方還就其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。 1995年7月21日，全盛公司取得前述20203平方米土地中的13543平方米土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》建設(shè)商住樓。經(jīng)全盛公司與富港公司共同申請，1996年9月10日，廣州市國土局以穗國土建用函字〔1996〕第140號文復(fù)函全盛公司和富港公司，將原核準(zhǔn)工業(yè)公司使用的海珠區(qū)下渡村東南地段土地改由全盛公司和富港公司共同使用，核準(zhǔn)用地面積為13543平方米。同年12月31日，全盛公司和富港公司共同與廣州市國土局簽訂了《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》，約定由廣州市國土局將海珠區(qū)下渡路東側(cè)13543平方米的土地出讓給全盛公司和富港公司建設(shè)商住樓，土地出讓金為 1557.0513萬元。1997年3月10日，全盛公司和富港公司取得13543平方米土地的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。當(dāng)月全盛公司領(lǐng)取了雅景苑工程 37289平方米的《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。同年5月8日，全盛公司與富港公司又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：由于全盛公司在開發(fā)建設(shè)期間增加了費(fèi)用，富港公司同意在分得的48％物業(yè)中劃出1100平方米住宅建筑面積給全盛公司。雙方還約定了具體的房屋分配方案等。1998年7月，富港公司以全盛公司拒付售房款為由起訴至一審法院，請求判令全盛公司償付售房款27973784.46元及其利息損失，判令全盛公司完全履行合同，將富港公司所有的房屋折價90311204元一次性償付與富港公司并賠償相應(yīng)的利息損失。 另查明：富港公司曾出具委托書，委托全盛公司代售富港公司按雙方合作合同約定應(yīng)分得部分的房屋。全盛公司共代理富港公司銷售房屋123套(具體房號詳見一審判決書附表)，房款總額為36337925元。到1999年5月31日止，全盛公司實(shí)際收到房款31880318.24元，轉(zhuǎn)付給富港公司房款6132915元。雙方在一審法院審理期間協(xié)議：對全盛公司代理富港公司銷售的123套房屋應(yīng)支付的各種費(fèi)用一次性從全盛公司已收取的銷售房款中扣除(富港公司應(yīng)支付的所得稅款暫不扣除，但富港公司保證由其支付)，全盛公司還應(yīng)退還富港公司房款21450457.77元。再查明：1999年1月28 日，全盛公司和富港公司與廣州市國土局共同簽訂《廣州市國有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》，約定因規(guī)劃調(diào)整后的總建筑面積為50847平方米，雙方應(yīng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金4037719元，同時約定了付款方式等。同年2月8日、9日，全盛公司取得面積共46176平方米的雅景苑《商品房預(yù)售許可證》。雅景苑A座工程于1996年10月16日開始施工，A、B座于1998年9月3日取得廣州地區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站頒發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書》，C座房屋工程已基本竣工，并通過初步驗(yàn)收。 一審法院認(rèn)為，富港公司與全盛公司于1994年12月30日簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》，是雙方自愿簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示。協(xié)議書簽訂當(dāng)時，富港公司雖未取得合作用地使用權(quán)，但此后的1996年9月10日，廣州市國土局復(fù)函同意將原核準(zhǔn)工業(yè)公司使用的海珠區(qū)下渡村東南地段土地改由富港公司和全盛公司共同使用，且同年的12月31日和1999年1月28日廣州市國土局還分別同雙方共同簽訂了《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》和《廣州市國有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》，約定將合作地塊中的13543平方米土地出讓給富港公司和全盛公司建設(shè)商住樓，并于1997年3月10日給雙方頒發(fā)了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，現(xiàn)合作房屋已全部建成，故雙方簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》應(yīng)認(rèn)定有效。合作房屋已經(jīng)建成，全盛公司應(yīng)按協(xié)議書及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定交付房屋給富港公司。全盛公司于1996年10月16日開工建設(shè)合作房屋，A、B棟房屋于1998年9月3日取得建設(shè)工程主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書》，工期未超過協(xié)議書約定的30個月，C棟房屋雖至今未取得《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書》，但該房屋已全部建成，通過了初步驗(yàn)收，且房屋未及時建成是由于雙方同意擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、變更部分設(shè)計造成的，故不能認(rèn)定全盛公司房屋逾期完工。富港公司要求全盛公司承擔(dān)房屋逾期完工的利息損失缺乏依據(jù)，不予支持。富港公司委托全盛公司銷售的123套屬于富港公司應(yīng)得份額房屋，全盛公司應(yīng)將售房款退還富港公司。考慮全盛公司從1997年下半年開始長期占用富港公司數(shù)額不等的大量售房款，至今未退清，全盛公司應(yīng)支付其占用期間的相應(yīng)利息給富港公司。因全盛公司收取每筆售房款的時間不同，到1998年8月已收取房款 2100萬元，此后數(shù)額不斷增大，為方便計算，同時考慮公平原則，全盛公司支付給富港公司的利息可從1998年5月1日開始起算，本金按 21450457.77元，利率按中國人民銀行同期同類貸款利率計至全盛公司還清房款給富港公司之日止。至于全盛公司主張本案合建房屋關(guān)系僅在赤崗辦事處和全盛公司之間發(fā)生的問題，由于全盛公司除在其與赤崗辦事處簽訂《合作開發(fā)商住樓協(xié)議書》之前付給赤崗辦事處100萬元定金外，雙方此后再無其他合作，且赤崗辦事處在1997年11月份將100萬元定金退還全盛公司，故赤崗辦事處與全盛公司的《合作開發(fā)商住樓協(xié)議書》實(shí)際上并未履行。本案真正展行的是全盛公司與富港公司之間簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》。全盛公司主張其與富港公司之間簽訂的協(xié)議書是名為合作建房實(shí)為土地中介的虛假合同，由于廣州市國土局將合作土地出讓給全盛公司和富港公司共同使用，富港公司亦實(shí)際參與了合建房屋的報建審批和處理建設(shè)中的有關(guān)問題，富港公司承擔(dān)的是合作一方的義務(wù)，享受的是合作一方的權(quán)利，且全盛公司在房屋建設(shè)過程中也一直在與富港公司聯(lián)系、合作，雙方之間的關(guān)系不具備中介的法律特征，全盛公司主張富港公司是非法中介理由不能成立。據(jù)此判決：一、富港公司和全盛公司于1994年12月30日和1997年5月8日簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》有效；二、全盛公司應(yīng)按照雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》的約定將富港公司應(yīng)分得的房屋(已售出的123套除外)交付給富港公司；三、全盛公司應(yīng)退還富港公司售房款本金人民幣21450457.77元，并償付該款利息(利息從1998年5月1日開始，按中國人民銀行同期同類貸款利率計至全盛公司還清款項(xiàng)之日止)；四、上述二、三項(xiàng)全盛公司應(yīng)交付的房屋和退還的款項(xiàng)，應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起15日內(nèi)交付給富港公司。案件受理費(fèi)630580元由富港公司負(fù)擔(dān)130580 元，全盛公司負(fù)擔(dān)50萬元。訴訟保全費(fèi)110520元由全盛公司負(fù)擔(dān)。 全盛公司不服一審判決提起上訴稱：富港公司在所謂合作建房的"富全協(xié)議"中所承諾的提供土地使用權(quán)之義務(wù)，是通過"赤全協(xié)議"間接由第三人向全盛公司部分履行，富港公司僅僅是以中介方式非法倒買倒賣土地，富港公司沒有履行房屋合建人應(yīng)直接提供土地使用權(quán)的法定義務(wù)，不應(yīng)享有房屋合建人的權(quán)利。故請求撤銷一審判決，改判富港公司和全盛公司簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》無效，駁回富港公司一審的全部訴訟請求。富港公司答辯稱：雙方發(fā)生的商品房合作開發(fā)民事法律行為不僅得到廣州市國土局的審批，而且已依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，廣州市國土局的審批和變更登記均是雙方當(dāng)事人共同申請辦理的，富港公司并沒有采取任何欺詐、脅迫等違法行為。富港公司實(shí)際參與了整個開發(fā)工作，承擔(dān)了合作一方的義務(wù)。雙方合作開發(fā)的商住樓不僅已經(jīng)竣工建成，而且雙方已根據(jù)合同約定權(quán)屬進(jìn)行實(shí)際分配，故請求二審法院駁回上訴，維持原判。赤崗辦事處和工業(yè)公司均同意一審判決。 本院認(rèn)為，全盛公司與富港公司簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，雖然雙方簽訂協(xié)議時富港公司尚未取得合作用地的土地使用權(quán)，但此后廣州市國土局復(fù)函同意將原核準(zhǔn)工業(yè)公司使用的土地改由全盛公司與富港公司共同使用，赤崗辦事處和工業(yè)公司也無異議。全盛公司和富港公司共同與廣州市國土局簽訂了《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》及廣州市國有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》，并且取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，現(xiàn)合作房屋全部建成，部分已經(jīng)售出，一審法院認(rèn)定雙方簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》有效是正確的，全盛公司上訴主張《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》無效的理由不能成立，本院不予支持。富港公司根據(jù)其與全盛公司的協(xié)議約定，實(shí)際參與了合建房屋的報建審批工作，實(shí)際參與處理了有關(guān)工程建設(shè)中的問題，在整個合作開發(fā)的過程中，與全盛公司進(jìn)行直接聯(lián)系、合作的是富港公司，并非赤崗辦事處或工業(yè)公司。一審法院根據(jù)本案的實(shí)際情況認(rèn)定全盛公司與富港公司之間的關(guān)系不具備中介的法律特征亦是正確的，全盛公司上訴主張富港公司的行為屬于非法中介、富港公司不享有合建人的權(quán)和不能成立。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)630580元由上訴人全盛公司負(fù)擔(dān)。
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