房地產糾紛大致可分為十類：
1. 房地產項目轉讓糾紛；
2. 合作建房及合資、合作開發經營房地產糾紛；
3. 土地使用權轉讓及土地租賃糾紛；
4. 工程承發包(含設計、監理、建設)及拖欠工程款糾紛；
5. 房屋銷售(含預售)糾紛；
6. 房地產權屬(包括但不限于所有權、抵押權、質押權、空間權、著作權等)糾紛；
7. 房屋拆遷糾紛；
8. 房屋租賃糾紛；
9. 物業管理糾紛；
10. 其他糾紛，如房地產交換、贈與、繼承等引起的糾紛。

上述合作建房糾紛，有的是以合資、合作經營房地產糾紛或聯建糾紛名義出現的，該類糾紛與其他房地產糾紛相比具有下列特點：

一． 性質不易確定。司法實踐中，有的名為合作建房，實為非法借貸或勞務合作或系預付租金的房屋租賃或純屬土地使用權轉讓或為有保底條款的協作性聯營或為集資建房或為項目轉讓。

二． 主體呈現多元化。參與合作建房的除擁有房地產開發資質的房地產開發企業外，還有其他企業或經濟組織，甚至自然人。占有大量農民集體所有的土地的村民委員會、農工商組織、鄉鎮企業及擁有劃拔土地使用權的國家機關、事業單位如學校、醫院、公園也參與其中。

三． 標的大，履約周期長，所需手續繁多。

四． 缺乏相應的法律規定。什么是合作建房，如何處置該類糾紛，既無法律、法規明確規定，又無詳盡的司法解釋可適用。

正因為合作建房具有上述四個方面的特點，加之，近年來，有關合作建房的糾紛逾來逾多，故有必要對合作建房這種既舊又新的建房及房地產開發模式從法律層面上進行探討，從而避免這類糾紛的出現，推動相關法規或司法解釋早日出臺。筆者從事律師工作十年，代理了大量該類糾紛，特就該類糾紛做如下法律思考：

一． 何謂合作建房？
合作建房作為法律術語，最早見于最高人民法院于一九九五年十二月二十七日公布的《關于審理房地產管理法施行前房地產經營案件若干問題的解答》即(法發〔1996〕2號)文件(以下簡稱文件)。文件第五條對以國有土地使用權投資合作建房問題作了六項規定，內容如下：

1. 享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登
記手續。

2. 當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手
續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。

3. 以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土
地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。

4. 《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。

5. 名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
6. 合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。

從以上規定可以看出，文件并沒有明確合作建房的全部法律內涵，其所述的合作建房僅是合作建房中