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土地定級以網格為定級單元，采用多因素綜合評價法確定定級單元作用總分值，采用總分頻率法確定土地級別界限分值，依次劃分土地級別，利用市場交易樣點地價進行檢驗校核，以土地定級為基礎，利用市場交易樣點地價簡單算術平均值分類分級別評估基準地價，并利用建立樣點地價與樣點地價所在定級單元作用總分值之間的數學模型來評估基準地價進行檢驗校核的技術路線。進行綜合定級和分商業、住宅和工業用途的分類定級及分類分級別的基準地價評估工作。希望我的回答可以幫到你。
基準地價修正法是中國土地估價中重要的應用估價方法之一，它是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果,按照替代原理，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。
1 利用級別或區域基準地價評估
基準地價
(1)基本公式
利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj (58)
式中：V：土地價格
V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價
∑Ki：宗地地價修正系數
Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數
(2)程序
a.收集有關基準地價資料；
b.確定待估宗地所處級別(區域)的同類用途基準地價；
c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表 ,確定待估宗地地價修正系數；
e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地價。
江夏區區位條件優越，位于長江流域經濟帶的中間地帶，又屬特大中心城市 裝修'>武漢市的近郊衛星城鎮，水陸交通便利，自然資源豐富，工農業基礎良好。2002 年江夏完成國內生產總值104.01 億元，比上年增長14.8%， 其中第一產業增加 值18.75 億元，增長5.1%;第二產業48.77 億元，增長20.3%;第三產業36.49 億元，增長 13.2%。國民經濟結構不斷調整改善。一、二、 三產業增加值占國 內生產總值的比重由1995 年的35.3:36.8:27.9 進一步調整為2002 年的18:47:35。 現已發展成立以紙坊為核心的五大工商區域: 1、紙坊為核心的工商業經濟區。 2、以金口為核心的港口貿易港，貨物集散地，發展大型機電、造船、儀表 配件等產業。 3、以流芳為核心的科技旅游區，包括廟山、豹海、龍泉，利用東湖新技術 開發區廟山小區科技產業優勢和龍泉風景資源優勢，重點發展高新技術產業、食 品、工藝品和游泳。 4、以烏龍泉為核心的建材和土特產加工區，包括段嶺廟、土地堂、安山、 建立大型水庫、礦業、陶瓷工業等。 第一章 概述 4 5、以賀站核心的邊貿輕工業區，包括山坡、河惱、湖泗、舒安，發展林特 加工業產品、石膏、竹木工藝品、大型交易市場及運輸業。 七、城區簡介 江夏區城區所在的紙坊街道辦事處位于江夏區北部，是區政府駐地，是全區 政治經濟文化中心。東與五里界鎮接壤，西與鄭店鎮相鄰，南與寧港鄉毗鄰，北 與大橋鎮交界，北距武漢市30公里。 紙坊建成區面積為9.36平方公里。 歷史上紙坊街道辦事處是江夏縣一個有名的小鎮，周圍竹林茂盛，多產青竹， 適于造紙。因而造紙作坊相繼出現，久而久之展成為造紙集鎮，取名紙坊。 第二節 江夏城區土地定級及基準地價更新工作概況 一、工作范圍 本項工作涉及范圍為土地利用總體規劃所確定的建設用地范圍。土地總面積 為23.3平方公里。詳見江夏土地定級與基準地價評估范圍圖。 第一章 概述 5 二、工作目的 開展這項工作目的在于全面掌握江夏區城鎮土地質量和利用狀況，科學管理 和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科學合理的基準地價體系，從而推動 江夏區土地使用制度改革向縱深發展。合理調控土地市場，促進正常交易，為國 家和各級政府制定各項土地政策和調控措施、進行土地估價及征收土地稅費，制 訂土地利用計劃、土地利用總體規劃，發揮級差地租的經濟杠桿作用提供依據， 也為江夏區推行土地招標拍賣、整理儲備、實行基準地價公示制度和基準地價平 衡與評估制度奠定基礎。 我國土地使用制度改革的核心內容是變無償、無限期使用為有償、有限期使 用土地，因此，建立科學的基準地價體系，顯得尤為重要。具體表現在以下方面: l、為確定土地使用權出讓金提供依據; 2、為確定劃撥土地使用權進入市場補交出讓金或支付地租提供依據; 3、為土地使用權抵押提供依據; 4、為確定城鎮土地使用稅和土地增值稅提供依據; 5、為企業股份制改造評估土地資產價值提供依據; 6、為企業清產核資提供依據; 7、有利于促進城鎮土地的合理利用和國家產業政策的實施; 8、有利于政府合理調控地價，為政府創造更多的土地收益。 三、工作任務 根據《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》的要求，結合江夏 區實際，確定具體工作任務是: 1.根據江夏區城區的自然社會經濟條件，進行綜合定級和分商業、住宅、 工業用途的土地定級。 2.在土地級別基礎上評估出商業、住宅、工業用地的基準地價，綜合用地 定級不定價。 3.建立商業、住宅、工業用地基準地價修正系數體系和指標說明表。 第一章 概述 6 四、工作依據 1.《中華人民共和國土地管理法》; 2.《中華人民共和國城市房地產管理法》; 3.《城鎮土地分等定級規程》(國家標準); 4.《城鎮土地估價規程》(國家標準); 5.《江夏區土地利用總體規劃》(1996~2020 年); 五、理論基礎 1、馬克思主義地租理論 我國土地實行社會主義公有制，城區土地屬國家所有。土地使用制度的改革， 就是在堅持土地所有權與使用權相分離的原則下，允許土地使用權的合理流動。 國家以土地所有者的身份將一定年期的土地使用權讓度給土地使用者，由土地使 用者向國家支付土地使用權出讓金。其實質是土地所有者將土地使用權出租給土 地使用者，由使用者支付地租的租賃行為。按照馬克思主義的地租理論，地租是 土地所有權在經濟上的實現，地價是地租的資本化。 2、區位理論 區位是地球上某一事物的空間幾何位置及自然界的各種地理要素和人類社 會經濟活動之間的相互聯系和相互作用在空間位置上的反映。土地區位包括自然 地理區位、經濟地理區位和交通地理區位，三種區位有機聯系、相輔相成，共同 作用于地域空間，形成區位的優劣差異。在城鎮，由于土地區位的不同，能產生 不同的使用價值，使得同類行業在不同的區位上獲得的經濟收益會有顯著差異， 不同行業在同一位置上的經濟收益也會相差很大。這種差異性反映了城鎮不同土 地類型的使用價值和收益水平，從而在空間地域上形成土地級別差異。 3、城鎮規劃相關理論 城鎮規劃是為了實現一定時期內城鎮的經濟和社會發展目標，確定城鎮性 質、規模和發展方向，合理利用城鎮土地，協調城鎮空間布局和各項建設而進行 的綜合部署和具體安排。城鎮土地利用規劃同城鎮土地定級密切相關、互為影響。 一方面，合理的土地定級成果可為城鎮規劃、調整土地利用結構、合理配置各類 用地、發揮土地的經濟效益提供依據。另一方面，城鎮規劃控制和確定的土地用 第一章 概述 7 途、范圍等也是城鎮土地定級的約束條件，將直接影響土地定級和評估結果。 六、基本概念 1.基準地價是某一時點上，在城鎮各土地級別或均質區域內，在平均容積 率水平下和一定開發程度下的同一用途(商業、住宅、工業等)的法定最高出讓 年限的完整的土地使用權的平均價格。基準地價具有全域性、分用途性、平均性、 有限期性和時效性特點。
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