已有3條回答
回答數：16933 | 被采納數：74
一． 項目概況
3 1、 項目名稱
3 2、 項目功能定位
3 3、 項目地理位置
3 4、 項目輻射范圍
4 5、 項目總占地
4 6、 項目總建面
4 二． 裝修'>蕪湖市建材市場現狀分析
5 1、全國建材市場發展現狀
5 2、 全國建材市場發展趨勢
8 3、 蕪湖市建材市場需求狀況
9 4、 蕪湖市建材市場供給狀況
10 5、 小結 12 三． 蕪湖市城市規劃簡析
12 1、蕪湖市城市發展規劃
12 2、 蕪湖市城市交通規劃
13 3、 蕪湖市城市現代物流體系規劃
15 4、 項目與城市規劃的相互作用
15 四． 項目投資與經營方案
16 1、 項目建設周期與進度安排
16 2、 項目投資方案與成本估算
16 3、 項目經營方案與收益估算
17 五． 項目效益分析
18 1、 經濟效益分析
18 2、 社會效益分析
18 六． 結論與建議
19 1、 可行性研究結論
2、 建議
還可以輸入100字
提交答案
許溫泉22
回答數：8435 | 被采納數：31
可行性研究報告
第一章 總 論
一 項目背景
1.1 項目名稱
“義馬市狂瀾家居建材城”，以下簡稱“本項目”。
1.2 項目開發背景
義馬市狂瀾家居建材城位于義馬市濱河路和振興路交匯處西北側，屬狂口移民用地。宗地面積約50692平方米，地塊平整，地形較為規則，臨街面長，依托濱河路和振興路已初具規模的建材市場優勢。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質屬商住綜合用地，再經狂口移民村掛牌出讓后，作為招商引資項目，該項目開發也獲得政府的大力支持，將獲得開發政策性優惠。
1.3 可行性研究報告編制目的
(1) 在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊價值進行合理的評估。
(2) 對項目可行性與開發經營提出初步意見，并對項目的規劃設計，功能分區等提出相應的建議。
(3) 結合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發方案在經濟效益、社會效益、環境效益方面的可行性。
(4) 對項目開發進行投資分析和風險分析。
(5) 對項目決策及其實施提出優化建議。
1.4 可行性研究報告編制依據
(1) 國家建設部及河南省頒布的與房地產相關法律與政策；
(2) 《中華人民共和國城市規劃法》
(3)《中華人民共和國城市房地產管理法》
(4) 義馬市房地產相關法律政策與文件；
(5)義馬市的招商引資政策；
(6)本項目的詳細規劃控制原則；
(7) 現場勘察和義馬市房地產市場綜合調研所得資料；
(8) 義馬市當前的建安成本、各項配套費用及其他規費收費標準；
二 項目概況
2.1 地塊位置
本項目地塊位于義馬市濱河路與振興路交匯處西北側，依托濱河路和振興路已初具規模的建材市場優勢。周邊主要的建筑物業形態為居民、單位用房；200米半徑內目前以“街鋪” 商業經營為主，經營范圍涉及建材、食雜零售、批發、餐飲、休閑等其他行業。
四至范圍：
東向：濱河路
西向：狂口移民村
南向：振興路
北向：狂口移民村
2.2 地塊規模與開發目標
本項目宗地面積共51674.77平方米，項目擬建成地上大小15棟商住樓，其中13棟商業樓為三層，單層建筑面積約10650平米。二棟為6層商住樓，底層為商鋪，面向南邊市場，上邊5層為住房，面向北邊，走生活區，單層面積為1300平方米。
2.3 地塊周邊環境與配套設施
項目地塊處于義馬市濱河路與振興路交匯處，目前周邊主要以臨路商業為主，商業經營類別不統一，經營品牌參差不齊，對濱河路、振興路狀況及街區面貌均有待改善。
環境及配套設施：
☆ 電力、電訊：接入本項目
☆ 給排水：管道鋪設到位
☆ 交通臨市1-3路公交車站
☆ 休閑廣場：北邊義馬市體育廣場，距本項目約500米
☆ 購物場所：300米內超市及臨街小型商店
☆ 娛樂場所：300米范圍內無大型娛樂休閑休閑運動場所。
☆ 醫療衛生：項目東側為礦務局醫院，
☆ 教育文化、體育運動：狂口中小學校。
☆ 金融、郵政、電信：郵政儲蓄所，農業銀行，中國移動營業廳、中國電信營業廳、中國聯通營業廳
2.4 項目性質與主要特點
本項目是以商鋪為主綜合項目，定位主題為商業發展模式。
項目主要特點有：
1 項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業地產項目的開發，但項目地理位置偏離市中心，還需對區域概念進行強勢引導。
2 土地年限為70年，使用年限較長，可形成獨特經營點。
3 地塊無明顯高低落差，地形較為規則，有利于項目開發。
4 項目周邊目前的街區環境并不理想，大量中低檔次的臨街商業影
響了項目地塊的商業價值，增加了項目開發難度。
5 項目為義馬市體育廣場周邊的第一個代表型商業開發項目，成功開
發后對濱河路、振興路商業圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業價值。
2.5 項目地塊價值分析
義馬市建材商業核心區域為濱河路、振興路的馬路街鋪。義馬市狂瀾家居建材城是以濱河路、振興路建材市場為依托奠基，逐步向周邊發展必然向西蔓延，從而帶動周邊區域，提升其商業價值，本項目勢必首當其沖。因此，經濟的發展趨勢，市民的投資消費需求，給本項目發展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發展前景看好，如能順利實現開發理念、物業形態、產品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，徹底改變目前本項目地塊所在區域落后的商業環境，帶動該區域的發展，帶動區域物業的商業價值，使社會、市場、市民及開發商實現“四贏”。
項目地塊價值的主要特點有：
1 地形地貌、地塊規模對項目開發規模有所限制，人流量不足，周邊商業環境有待改善。但較為適應市場“單個項目總量應有所控制”的特征。
2 交通區位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業，但需進行一系列的區位概念引導，并在平面建筑規劃設計時與濱河路、振興路交通條件良好結合，同時在建筑外觀上創新。
3 發展背景為項目開發提供良好的發展環境，但仍需在政府層面，開發過程及團隊組織層面進行良好的結合，以爭取更為優越的項目發展環境，組合更強勢的項目發展團隊。
4 目前義馬及周邊縣城房屋市場上市供應量較大，但因市場屬起步階段，創新點及引導空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在2011、2012年趕上經營的黃金季節。
5 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，而發展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。
項目應努力適應當前義馬市商業格局的發展演變，成為“濱河路、振興路”兩馬路市場的有力補充和改善，實現開發、推廣、經營方式的差異化。
2.6 已進行的調查研究項目及成果
之前對項目調研進行了全程操作，并就項目所在區域的發展前景與上海花苑房地產專業人士及規模較大的家居建材經營戶進行了專題交流。最后調研結果由專職統計分析人員進行了科學的數據分析，項目組多次組織召開數據統計分析會議，為本項目下一步的系統定位及市場推廣、經營策略建立、執行奠定了堅實基礎。
調查研究項目及成果如下：
(1)目前義馬市商鋪房供應量總量較大，但短期內是分散且發展空間相對較小。
在接受本次調查的居民中，48%的被訪者打算購買商鋪，26%的客戶打算在2-3年內購買，僅26%的客戶打算在1-2年內購買。另根據統計，居民對商鋪的周圍環境已經逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的商鋪。
(2) 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和精確的市場定位成商業項目操盤的重中之重。
(3) 家居建材行業競爭激烈，期待有效地進行市場整合。
僅26%的客戶表示對目前的經營狀況滿意。但行業競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導致家居建材經營行業利潤下降。廣大家居建材經營者已經意識到家居建材行業整合的必然性和緊迫性。本次接受經營戶調查的被訪者中，大部分人均希望能進行有效的市場整合。說明長期以來本市家居建材行業經營戶分散凌亂，獨立經營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一站式”家居建材消費場所的出現。
(4) 撼動自發形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導。
在接受本次調查的被訪者中，50%的經營戶表示愿意進場經營。另根據調查，當前家居建材經營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預期的價格(租金)需要花費較大的精力和物力進行引導。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。
(5) 本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。
近50%的經營戶認同濱河路、振興路周邊誕生“家居建材城”的發展前景，54%的市民對本項目地塊未來2-3年內的升值前景表示看好，說明廣大經營戶和市民對本項目地塊表現出投資信心，是本項目發展不可缺少的基礎條件。
通過對本次調研發現：義馬市經濟較為活躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經過近年來建材行業的發展和已經具備一定的氣氛和發展基礎。本項目的發展，將成為2011年度建材市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業的特殊性，勢必將營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業概念和投資概念的傳播。受被訪者心態所影響，本次調查在數據采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執行過程中重要的數據型參考資料。
三 項目建設意義
3.1 關于城市發展的意義
隨著城市經濟的發展，義馬市的商業格局已經初現雛形，本項目處于濱河路、振興路的交匯處，地理位置優越，是進出義馬市的必經之地，也是義馬市近代商業發展最具代表性的區域，有著得天獨厚的基礎。市政府、稅務局、礦務局等都在附近，學校、居民區分散四周，形成了強大的商業發展資源。本項目的建成，更樹立了義馬市新興的現代化商業中心形象，增強了該區域在全市商圈中的競爭力。進一步完善義馬市城區的整體規劃。
3.2 關于行業市場的意義
針對目前義馬市建材市場過于分散、經營場所環境差和缺乏統一的市場經營等現狀，本項目擬定的“一站式”家居建材城，將憑借強大的品牌效應、統一的市場管理和廣告推廣，把義馬市家居建材市場整合優化，并以貼心服務、優質化的產品、低廉的價格和舒適的購物環境來吸引消費者，從而使義馬市建材行業順應發展趨勢實現良性發展。
3.3 關于社會綜合效益的意義
隨著家居建材行業的重要性日益突顯，專業的家居建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補義馬市家居建材行業這一市場空白，為廣大經營戶提供了更為集中、現代、舒適的經營環境，也將為義馬市提供與大中型城市保持同步的家居建材產品和服務，從而杜絕目前存在于單個家居建材行業中以次充好，質量、環保均難以得到保障的現象，為義馬市民造福；為社會提供了眾多的就業機會；并將極大的影響和帶動周邊街區的商業發展。尤其是狂口移民，搬來時由于商鋪房數量有限太少，加上觀念陳舊認識不到商鋪的投資重要性，一心只想著進企業上班，如今失業下崗了沒事做，看著人家當初投資買有商鋪的收著年年上漲的租金，要么自己親自專業經營，獲取更大的利潤回報，直看得眼紅后悔，發誓再有機會買商鋪一定要搶到手，一本萬利，投資就業安全可靠。
第二章 項目投資環境及市場分析
四 義馬市房地產市場發展綜述
4.1 市場發展概況
義馬市現代化的房地產市場自2002年才開始起步。2002年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商鋪房的概念理解不清晰，更沒有購買商鋪房的意識。大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規劃，也影響到了房地產市場的發展。
2002年開始，政府對房地產市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分建材項目進行了立項。一開始供應，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現了義馬市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對義馬市后續商業項目有極為重要的參考價值和意義。
4.2 市場價格分析及走勢預測
4.2.1 居住用房價格分析及走勢預測
2002年前，該市住宅市場價格大部分在500元/平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。因此市場價格一直處于比較低的狀態，居住用房的開發利潤點也比較低。隨著全國房地產市場的發展，義馬市房地產在近年來也得到了長足發展，政府形成了較為靈活的房地產招商引資政策，鼓勵外來開發商在該市進行房地產項目開發，從而吸引到了一批如義馬購物廣場等項目的開發商前來投資開發。
外來開發商帶來的更強的資本優勢和更高的開發品質，相關建筑材料，開發規費的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了建材房地產市場的價格。反映出該市房地產市場住宅銷售價格的發展趨勢。
五 商業用房的市場價格
5.1 所在區域內商業用房銷售價格情況
義馬市商業用房主要分布在住宅的底商和企事業單位物業一、二、三層的商業用房構成，進行集中建設銷售的商業用房量比較少。目前義馬市場上進行銷售的商鋪物業主要為零散分布網點。
5.2 所在區域內商業用房租賃價格情況
濱河路臨街商鋪月租金 180元/平米/年
振興路臨街商鋪月租金 170元/平米/年
狂口生活區臨街商鋪月租金 250元/平米/年
商業物業的租賃價格呈現出“受地段價值影響明顯，部分臨街商鋪租金居高不下”的局面，濱河路臨街商鋪的租金均在180元/平米/年以上，光明街商鋪租金預計還將高達250元/平米/年。與其它區域的租金差距較大。主要是因目前商業經營未成規模等原因所引起的。
六 市場預測
6.1 未來該區域內商業用房需求預測
在對經營戶投資意向的調查過程中，大部分被訪者都持“看情況而定”的態度，說明目前義馬市的商業地產銷售受引導成分較大，同時，也有36%的被訪者正在考慮購買商鋪， 44%的客戶表示視地段及價格而定，說明在經營戶中間，經濟實力比一般普通市民要強，其投資意愿相比而言也更為強烈。20%的客戶表示不會進行商鋪投資。市民對商鋪投資概念的理解程度相對有限。
6.2 綜述
總體而言，義馬市民對商鋪還是有一定的需求量，由于義馬市的商鋪行業剛剛起步時，針對市場現狀，我們的工作重點應放在消費意識引導和區域概念炒作上，才能有利于規避市場風險，并結合主題商業的特殊性進行項目推廣和銷售、招商工作。
還可以輸入100字
提交答案
BELIEVES
回答數：3718 | 被采納數：10
建材市場可行性報告 1. 1 項目名稱 因項目目前尚未正式命名， 在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項目”代表該項目。 以下簡稱“本項目”。 1. 2 項目開發背景 漣源某某項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處， 屬原工礦公司用地。 宗地面積約4044平方米， 地塊平整， 地形較為規則， 臨街面長。 項目地塊為典型的城市二級綜合用地， 土地性質屬商住綜合用地， 經原土地使用權屬單位掛牌出讓后， 漣源市某某房產開發投資公司成功競標獲得使用權。 該地塊土地年限達70年， 在一般的商住用地年限中使用年限是極高的， 作為招商引資項目， 該地塊開發也獲得政府的大力支持， 將獲得開發政策性優惠。 1. 3 可行性研究報告編制目的 (1) 在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上， 結合項目所處的區位環境， 對該地塊價值進行合理的評估。 (2) 對項目可行性與開發經營提出初步意見， 并對項目的規劃設計，功能分區等提出相應的建議。 (3) 結合地塊目前的狀況和特點， 探索項目開發方案在經濟效益、 社會效益、 環境效益方面的可行性。 (4) 對項目開發進行投資分析和風險分析。 (5) 對項目決策及其實施提出優化建議。 1. 4 可行性研究報告編制依據 (1) 國家建設部及湖南省頒布的與房地產相關法律與政策; (2) 《中華人民共和國城市規劃法》 (3) 《中華人民共和國城市房地產管理法》 (4) 婁底、 漣源房地產相關法律政策與文件; (5) 漣源市的招商引資政策; (6) 本項目的詳細規劃控制原則; (7) 現場勘察和漣源市房地產市場綜合調研所得資料; (8) 漣源市當前的建安成本、 各項配套費用及其他規費收費標準; (9) 某某地產顧問機構所積累的專業市場項目操盤經驗價值 二 項目概況 2. 1 地塊位置 本項目地塊位于漣源市XX路與XX路交匯處， 距XX山市民休閑廣場約800米， 對面為漣源市建材市場， 周邊主要的建筑物業形態為居民、 單位用房; 200米半徑內目前以“街鋪” 商業經營為主， 經營范圍涉及建材、食雜零售、 批發、 餐飲、 休閑等其他行業。 四至范圍: 東向: 芙蓉北路 西向: 煤炭醫院 南向: 人民西路 北向: 臨街民宅 2. 2 地塊規模與開發目標 本項目宗地面積共4044平方米， 按政府要求臨人民路處退讓紅線3. 63米， 實際用地面積約3898平方米。 項目擬建成地上共七層、 總建筑面積在1. 8萬平米左右的商住樓，其中裙樓商業部分為三層， 單層建筑面積在3650-3800平米之間， 裙樓 以上為四層住宅， 擬規劃面積在7000-7800平米之間。 另項目擬建地下一層， 規劃建筑面積在2500平米左右。 2. 3 地塊周邊環境與配套設施 項目地塊處于漣源市“X廣場”， 距漣源市核心商業區域---“XX山”約800-1000米。 目前周邊主要以臨街商業為主， 商業經營類別不統一， 經營品牌參差不齊， 芙蓉路道路狀況及街區面貌均有待改善。 環境及配套設施: ☆ 電力、 電訊: 接入本項目 ☆ 給排水: 管道鋪設到位 ☆ 大型汽車站: 臨人民路公交車站 ☆ 休閑廣場: 光明山市民休閑廣場， 距本項目約800米 ☆ 購物場所: 300米內XXX超市及臨街小型商店 ☆ 娛樂場所: 300米范圍內無大型娛樂休閑休閑運動場所。 ☆ 醫療衛生: 項目西側為煤炭總醫院， 往北500米為六畝塘鎮中心醫院 ☆ 教育文化、 體育運動: 六畝塘鎮中心小學， 本項目500米半徑內無大型體育運動場地。 ☆ 金融、 郵政、 電信: 郵政儲蓄所， 人民路農業銀行， 中國移動營業廳、 中國電信六畝塘營業廳、 中國聯通營業廳 2. 4 項目性質與主要特點 本項目為商住綜合項目， 定位為“主題商業+多層住宅”的發展模式。 項目主要特點有: 5 項目地塊雙面臨路， 臨街面較長， 適合于商業地產項目的開發，但項目地理位置偏離市中心， 還需對區域概念進行強勢引導。 6 土地年限為70年， 使用年限較長， 可形成獨特賣點。 7 地塊無明顯高低落差， 地形較為規則， 有利于項目開發。 8 項目周邊目前的街區環境并不理想， 大量中低檔次的臨街商業影響了項目地塊的商業價值， 增加了項目開發難度。 9 項目為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產開發項目， 成功開發后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用， 將大幅度提升周邊物業價值。 2. 5 項目地塊價值分析 漣源市商業核心區域為五馬廣場和光明山。 光明山商圈是以五馬廣場的老商業核心區域為基礎， 逐漸向廣場、 政府靠攏的市場發展結果。 光明山商圈集中了市政府、 檢查院、 法院、 銀行等大量的政府機關單位、 金融機構， 也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、 通程電器， 12000平米廣場使光明山成為漣源最具商業價值的核心商業區域， 且有取代五馬廣場之勢。 本項目距光明山商圈僅800米左右， 光明山商圈的發展必然向西蔓延， 從而帶動周邊區域， 提升其商業價值。 本項目勢必首當其沖， 受到光明山商圈的影響。 因此， 經濟發展趨勢、 市民投資消費需求、 光明山商圈發展為本項目發展至少提供了三大市場機會， 使項目地塊發展前景看好， 如能順利實現開發理念、 物業形態、 產品定位的市場差異化， 將獲得可觀的效益回報， 亦能成功借勢“光明山”商圈的發展勢頭， 徹底改變目前本項目地塊所在區域落后的商業環境， 帶動該區域的發展， 并與“五馬廣場、 光明山”形成“三點成線“的漣源商圈分布架構， 帶動區域物業的商業價值， 使社會、 市場、 市民及開發商實現“四贏”。 項目地塊價值的主要特點有: 4 地形地貌、 地塊規模對項目開發規模有所限制， 人流量不足，周邊商業環境有待改善。 但較為適應漣源房地產市場“單個 項目總量應有所控制”的特征。 5 交通區位價值目前尚不明顯， 適合于大件消費品的終端零售行業， 但需進行一系列的區位概念引導， 并在平面建筑規劃設計時與人民路、 芙蓉路交通條件良好結合， 并在建筑外觀上創新。 6 發展背景為項目開發提供良好的發展環境， 但仍需在政府層面， 開發過程及團隊組織層面進行良好的結合， 以爭取更為優越的項目發展環境， 組合更強勢的項目發展團隊。 7 目前漣源市房地產市場短時間內上市供應量較大， 但因漣源房地產市場屬起步階段， 創新點及引導空間較大， 選擇在本年度底啟動本項目， 將使本項目在2006、 2007年趕上銷售的黃金季節。 8 本項目土地成本相對適中， 整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小， 發展空間大， 且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。 (6) 項目應努力適應當前漣源市商業格局的發展演變， 成為“五馬廣場”、 “光明山”商圈的有力補充， 實現開發、 銷售、 推廣、 經營方式的差異化。 2. 6 已進行的調查研究項目及成果 某某地產顧問機構于2005年11月受某某房產開發投資公司委托進行了漣源市房地產市場調查和有針對性的家居建材市場調查。 本次調研工作由某某地產顧問機構項目調研小組全程操作完成。 項目調研員在前期進行了系統的調研培訓后再進入實際調查執行工作， 發放調查問卷共340份， 回收有效問卷320份， 并就項目所在區域發展前景與部分漣源房地產從業人士、 規模較大的家居建材經營戶進行了專題采訪。 最后調研 結果由專職統計分析人員進行了科學的數據分析統計， 項目組多次組織召開數據統計分析會議， 為本項目下一步項目定位系統及市場推廣、 銷售策略建立、 執行奠定了堅實基礎。
還可以輸入100字
提交答案
沒有滿意的答案，向專業人士咨詢
微信公眾號
土巴兔APP