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存量房是是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個人手上的房屋(未居住過的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。它主要是相對于增量房而言的，增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是二手房。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個人手上的房屋(未居住過的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。 存量土地短期內(nèi)形成商品房供給同樣比較困難。一是開發(fā)商刻意長期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低，閑置項目具有相當(dāng)大的獲利空間，堅持捂地的項目可能有一些。但是，經(jīng)過2005年以來的調(diào)控，有資金和風(fēng)險承受能力的閑置項目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項目”，各種基金、投資銀行在社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展的長期利好條件下，熱購樓宇，開發(fā)商被“套牢”的可能性非常小。三是開發(fā)環(huán)節(jié)的延遲。一般來說，已經(jīng)出讓的存量土地要形成竣工商品房要經(jīng)過約180個圖章審批。正常情況下這個過程要2到3年時間，但開發(fā)過程難免有某個環(huán)節(jié)遇到阻礙。四是動遷的延遲，隨著動遷成本逐年提高，政府為緩解動遷矛盾而控制動遷節(jié)奏，使動遷的周期越來越長。五是政府的土地儲備，生地出讓促使開發(fā)商追求經(jīng)濟利益，造成動遷矛盾。把生地開發(fā)成熟地出讓，這個過程比較漫長。六是根據(jù)“雙增雙減”調(diào)整規(guī)劃，提升城市環(huán)境，使原來的可建面積重新規(guī)劃減少?？梢姶媪客恋剞D(zhuǎn)入住房供應(yīng)也不是一件易事。增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國的房地產(chǎn)市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國的開發(fā)商開發(fā)的住房，要滿足大部分需求，而在美國只需要滿足20%的需求。一個成熟的房地產(chǎn)市場，最重要的標(biāo)志就是二手房交易的比例占多數(shù)。中國有一些居民擁有二套以上住房，并且一些投資者是投資房價增值，而不是投資出租。“經(jīng)濟發(fā)展和城市化水平到一定階段后，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變?yōu)橐愿?、改造和保護為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場?！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松認為，部分城市住房一級市場的快速發(fā)展已經(jīng)使城鎮(zhèn)居民的整體居住水平從生存型進入到發(fā)展型，部分進入享受型。根據(jù)發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗，當(dāng)住房存量滿足基本生活需要時，資金主要投向舊住房的改造，即表現(xiàn)為存量型的發(fā)展。因此短期內(nèi)各城市的存量房市場將有望逐漸取代新房地位，成為市場主要交易對象。裝修'>上海20銀行存量房未調(diào)整 律師稱新政不違法2010年05月03日業(yè)內(nèi)人士表示，相比四大國有銀行，股份制銀行追隨的可能性很?。煌赓Y行更加不會跟風(fēng)理財周報零售銀行實驗室研究員 張莉 王瑤/文“銀行有自主決定權(quán)，房貸利率浮動控制在一個合理的限度，有時是符合現(xiàn)實發(fā)展需要的，不算違法”。北京裝修'>北京君泰律師事務(wù)所的相關(guān)律師告訴理財周報記者。繼4月15日以來中央4記重拳揮向房地產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)第一個做出反應(yīng)的就是中國銀行。4月26日，中國銀行宣布，在利率調(diào)整方式到期時將根據(jù)與客戶合同中的約定，提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。消息傳出，市場上立刻引起一輪新的“提前還貸潮”。外資行按兵不動，商業(yè)銀行彷徨觀望。原本對“中國樓市是個泡沫嗎”的問題喋喋不休的許多經(jīng)濟學(xué)家、投資者、對沖基金經(jīng)理和銀行家如今更加夜不能寐了。中行上海分行標(biāo)準(zhǔn)尚未正式實施“自從新的政策公布后，現(xiàn)在每天來申請?zhí)崆斑€貸業(yè)務(wù)的客戶越來越多了，差不多十人中就有一個，估計都是政策驅(qū)使的吧。”中行的一位大堂經(jīng)理告訴理財周報記者。據(jù)理財周報記者了解到，中行上海分行尚沒有執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)。對于存量房，目前還在執(zhí)行原有合同利率標(biāo)準(zhǔn)。“口頭通知是收到了，但具體怎么做還有待商榷。因為牽涉太多，不可以一兩句話就能敲定。單是合同一項就可以這么說，不同的合同版本，具體的規(guī)定也大不相同，我行跟貸款客戶簽訂的合同文本格式也是經(jīng)常變化的，最近一年也換過兩三次合同文本?！敝行猩虾７中蟹抠J員向理財周報記者表示。中行住房貸款的實際操作中，有三類的房貸合同。第一種，在住房合同中明確標(biāo)注7折，并強調(diào)持續(xù)執(zhí)行；第二種，僅標(biāo)注為7折，無需持續(xù)執(zhí)行；第三種，房貸合同則標(biāo)注某個具體的利率水平，但不標(biāo)明折扣。北京君泰律師事務(wù)所專業(yè)團隊認為，如果雙方簽訂的合同屬于上述第一種，中國銀行單方面調(diào)整利率屬于違約，但是合同屬于后者兩項中的任何一項，均不算違反條約。上海暫無存量房利率調(diào)整規(guī)定無獨有偶，在理財周報記者對上海的20家大小銀行的調(diào)查中，沒有一家明確表示效法中行，一定“跟風(fēng)”，除非國家下發(fā)條文通知強令執(zhí)行。渣打、恒生分別表示“正在研究當(dāng)中”、“還沒準(zhǔn)備好”。南京銀行上海分行、北京銀行上海分行同時表示，還貸方式不同，貸款成數(shù)和利率都會有不同的表現(xiàn)。新瓶裝老酒不會討好，而新政策只會針對新的房貸申請人。民生銀行徐匯支行表示“貸款合同上注明7折就是7折，并會持續(xù)執(zhí)行，出爾反爾會遭客戶厭棄，如果任何一方違約都是不近情理，我行至少今年的政策不會變化，除非國家明令強制執(zhí)行“。4月29日，交行副行長錢文輝在一季報發(fā)布會上表示，交行尚無關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的任何決定；“并且我們也沒有聽說中行已經(jīng)開始真正實施這一調(diào)整?！苯刂沟?月底，其他的股份制銀行，如浦發(fā)、興業(yè)、華夏、中信等都沒有出臺任何相關(guān)調(diào)整存量房利率的決定。理財周報記者在調(diào)查中得知，雖然國家明文規(guī)定“二套房首付至少5成，利率上浮10%”的一刀切的政策，但在執(zhí)行二套房利率折扣和三套房貸款方面，不同的銀行給予的政策不似以前那樣大相徑庭。興業(yè)銀行執(zhí)行的二套房貸款政策為，如果首付比例為40%-50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率；如果首付比例50%以上，為基準(zhǔn)利率的0.85倍。如果想要購買第三套房，其個人房貸記錄中必須有1筆未結(jié)清個人按揭住房貸款或者借款人有已還清的一筆個人按揭貸款記錄。貸款利率上，如果首付50%以上，按照基準(zhǔn)利率計算；如果首付40%-50%，則按照基準(zhǔn)利率的1.1倍計算。南京銀行上海分行表示，三套房已經(jīng)全面停貸，二套房如果首付50%以上，還可以享受到基準(zhǔn)利率，個別征信系統(tǒng)顯示良好又與該行關(guān)系一直比較好的客戶甚至可以享受到8.5折的利率優(yōu)惠。華僑銀行上海分行雖然停止了三套房貸，但是二套房則可以透過“假離婚”的方式幫其爭取到按一套房的首付和利率的政策來執(zhí)行。匯豐中國發(fā)言人表示：“為進一步加強執(zhí)行國務(wù)院政策措施的力度，我行已全面停止三套房貸款，一、二套房也提高了首付成數(shù)和貸款利率。我們的個人住房按揭貸款的絕大部分是對購買首套住房的客戶，并配以嚴(yán)格的風(fēng)險管控?！?律師表示新政執(zhí)行不違法多套房貸者將受害據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，近來工行、建行、農(nóng)行都有就中行提高存量房利率一事會議討論過，渣打、恒生、交行、上海銀行等也對此事內(nèi)部商議過。業(yè)內(nèi)人士認為，“國有銀行不排除有跟進的可能。是否決定跟進還取決于銀行的內(nèi)部情況以及具體跟客戶簽訂的貸款合同文本。”“相比四大國有銀行而言，股份制銀行追隨的可能性很小。外資行房貸業(yè)務(wù)仍然處于起步或者發(fā)展階段，更加不會跟風(fēng)?！薄叭绻綀?zhí)行存量房貸利率折扣上調(diào)，影響的主要是2007年后中行貸款的客戶，其中特別約定過這部分內(nèi)容。”中行房貸部的有關(guān)人士介紹,此次利率的調(diào)整是在合同上規(guī)定的利率調(diào)整方式到期時開始,因此還不會立即影響到貸款者,而且可能并非所有的存量客戶都會受到影響,具體還是要看總行的細則和當(dāng)時簽訂的合同條款。知名房貸中介機構(gòu)凱盛經(jīng)略副總經(jīng)理趙煒認為,中行上調(diào)存量房貸款利率的信號對市場心態(tài)會產(chǎn)生一定的影響，尤其是對手中有房的投資客而言，可能會在近期采取行動來減少持有房產(chǎn)的利息成本，比如近期涌現(xiàn)的提前還貸潮和離婚潮等現(xiàn)象。北京君泰律師事務(wù)所專業(yè)團隊認為，銀行跟著風(fēng)險市場的轉(zhuǎn)變對其所轄的內(nèi)容做相應(yīng)的調(diào)整，有時是符合現(xiàn)實需要的。對于利率浮動的范圍銀行有其自主決定權(quán)，在合理的調(diào)整范圍內(nèi)是不觸犯法律要求的。但是，房屋作為公民最重要的財產(chǎn)，房貸合同雙方任何一方發(fā)生變動，另一方的權(quán)益就無法得到保障。該團隊還說，其實中行出臺的此項政策正是為了限制投機購房者和不法地產(chǎn)商，雖然具體的操作執(zhí)行上會出現(xiàn)很多問題，但對首套房幾乎沒什么大影響，反而打擊了二套房以上的多套購房者，對以后的房地產(chǎn)市場的不良現(xiàn)象也是一個約束。
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2011年初，國務(wù)院辦公廳發(fā)出了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)即“新國八條”，其中明確提出要“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞‘陰陽合同’產(chǎn)生的稅收漏洞”。山東省人民政府辦公廳隨即發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)[2011]1號文件進一步改進和加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(魯政辦發(fā)[2011]5號)。
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅〔2010〕105號)和《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅〔2011〕61號)對此項工作進行了具體部署。省地稅局、省發(fā)展和改革委員會、省民政廳、省財政廳、省國土資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局山東調(diào)查總隊等八部門聯(lián)合制發(fā)了《關(guān)于加強部門協(xié)作 做好存量房交易稅收征管工作的通知》(魯?shù)囟惏l(fā)〔2011〕49號)對進一步做好存量房評估工作進行了統(tǒng)一部署。我省自2012年7月1日起對納稅人所申報的存量房交易價格實施全面評估。
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流光飛舞829
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存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房交易，通俗地講就是二手房交易，是指通過辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證書的房屋再次買賣。存量房評估應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，又稱應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)對存量房交易申報價格進行評估，是指根據(jù)稅法規(guī)定的計稅原則，采用科學(xué)的估價方法，評估納稅人申報的存量房交易價格準(zhǔn)確度，對申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，依照相關(guān)規(guī)定核定納稅人的應(yīng)納稅額。
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wdl520勛
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2011年初，國務(wù)院辦公廳發(fā)出了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)即“新國八條”，其中明確提出要“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞‘陰陽合同’產(chǎn)生的稅收漏洞”。山東省人民政府辦公廳隨即發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)[2011]1號文件進一步改進和加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(魯政辦發(fā)[2011]5號)。
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅〔2010〕105號)和《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅〔2011〕61號)對此項工作進行了具體部署。省地稅局、省發(fā)展和改革委員會、省民政廳、省財政廳、省國土資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局山東調(diào)查總隊等八部門聯(lián)合制發(fā)了《關(guān)于加強部門協(xié)作 做好存量房交易稅收征管工作的通知》(魯?shù)囟惏l(fā)〔2011〕49號)對進一步做好存量房評估工作進行了統(tǒng)一部署。我省自2012年7月1日起對納稅人所申報的存量房交易價格實施全面評估
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1、存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。 2、存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量
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