商品房預(yù)售制度是商品房買賣市場的一種銷售形式，就目前而言，商品房預(yù)售已經(jīng)成為了我國商品房銷售的主要途徑了。所謂的商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來說，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋稱為期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。那么，商品房預(yù)售許可證辦理?xiàng)l件以及辦理流程呢?

商品房預(yù)售(期房交易)不同于商品房銷售(現(xiàn)房交易)，因其不可預(yù)知性導(dǎo)致商品房預(yù)售過程中會出現(xiàn)現(xiàn)房銷售中所不存在的風(fēng)險點(diǎn)，例如交易地位不公平、銷售方式不規(guī)范等，而這些風(fēng)險點(diǎn)最終都?xì)w于承購人一方承擔(dān)。因此國家出臺了相應(yīng)的法律法規(guī)對商品房預(yù)售予以規(guī)制，而商品房預(yù)售許可證正是其中之一，也是最為重要的規(guī)制要件。

所謂的商品房預(yù)售許可證也就是開發(fā)商在預(yù)售商品房時所需要辦理的相應(yīng)主管部門的預(yù)售行政許可。商品房預(yù)售許可證產(chǎn)生的法律依據(jù)主要為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條;《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條;《浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》第二十五條;《商品房銷售管理辦法》第六條;《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條等相關(guān)法律。上述法律法規(guī)都指向一點(diǎn)，即對于需要進(jìn)行預(yù)售的商品房，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)所規(guī)定的條件及程序向相關(guān)行政主管部門申請預(yù)售許可;經(jīng)行政主管部門審核核準(zhǔn)預(yù)售許可之后，開發(fā)商才可以對外公開預(yù)售商品房。

筆者現(xiàn)將杭州地區(qū)辦理商品房預(yù)售許可的相關(guān)條件及程序羅列于后，以供參考。

一、商品房預(yù)售許可證的核準(zhǔn)條件

我國對商品房預(yù)售許可核準(zhǔn)的條件規(guī)定如下：

(一)、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上;

2、高層建筑已完成地面以下的主體工程;

(五)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門申請商品房預(yù)售登記時，除應(yīng)當(dāng)提交法律、法規(guī)已有規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)文件、拆遷戶安置情況說明和市、縣(市)建設(shè)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度的證明文件。

上述五點(diǎn)為申請商品房預(yù)售許可的相應(yīng)條件，其中前三點(diǎn)規(guī)定于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中，后兩點(diǎn)規(guī)定于《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條四到六款，“開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

在具備了上述條件之后，開發(fā)商才可以向房產(chǎn)主管行政部門提出預(yù)售許可申請。可以說，針對期房的不可預(yù)知性，相關(guān)部門已經(jīng)出臺了法律法規(guī)對預(yù)售條件予以限制，通過法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范來減少期房購買人的風(fēng)險。

二、申請商品房預(yù)售許可證所需要的材料

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備了申請商品房預(yù)售許可證之后，開發(fā)商可以向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)主管行政部門遞交申請表和申請所需隨附材料，隨附材料大多為證明開發(fā)商所要申請人的商品房已經(jīng)具備預(yù)售條件的資料，具體由各地的房地產(chǎn)管理局確定所需材料。

杭州市房產(chǎn)管理局明確申請商品房預(yù)售許可證所需材料為以下19項(xiàng)內(nèi)容：

1、商品房預(yù)售許可申請表(原件);

2、營業(yè)執(zhí)照正本和副本(復(fù)印件);

3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書正本和副本(復(fù)印件);

4、申請項(xiàng)目計劃文件(復(fù)印件);

5、項(xiàng)目設(shè)計批復(fù)(復(fù)印件);

6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(復(fù)印件);

7、土地出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(復(fù)印件);;

8、土地使用證(原件及復(fù)印件);

9、建筑工程施工許可證(原件及復(fù)印件);

10、建筑工程規(guī)劃許可證及附件附圖(原件及復(fù)印件);

11、建筑總平面圖(復(fù)印件);

12、標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)使用證(復(fù)印件);

13、銀行同意抵押土地在建商品房預(yù)售的函(原件);

14、銀行出具預(yù)售款監(jiān)督方案(原件);

15、工程形象進(jìn)度鑒證單(原件);

16、物業(yè)用房繳交確認(rèn)單(原件);

17、拆遷安置情況說明(原件);

18、拆遷安置用房核查登記表(原件);

19、房號清單。 (以上資料均為一份)

上述19項(xiàng)為杭州市房產(chǎn)管理局所列明的申請材料，其中2-3項(xiàng)為對開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審查;4-11項(xiàng)為對申請預(yù)售房屋的建設(shè)及用地手續(xù)是否完備情況進(jìn)行復(fù)核;如果開發(fā)商在開發(fā)過程中將土地使用權(quán)抵押給銀行的，需要有第13項(xiàng)材料。

第14項(xiàng)銀行出具預(yù)收款監(jiān)督方案源于《房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)工程建設(shè)。”根據(jù)上述規(guī)定，中國人民銀行杭州中心支行和中國銀行監(jiān)督管理委員會浙江監(jiān)管局近期聯(lián)合下發(fā)了《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》，規(guī)定批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍，預(yù)售資金須存入專用存款賬戶;未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書的項(xiàng)目，房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》;商品房預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，開發(fā)商申請使用預(yù)售金應(yīng)向監(jiān)管銀行提出申請;商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該暫行辦法于2010年11月1日起實(shí)施。

工程形象進(jìn)度單的審核是為了確定工程的施工進(jìn)度是否已經(jīng)具備相應(yīng)預(yù)售條件，

三、申請商品房預(yù)售許可證的流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備相關(guān)條件及持有相關(guān)完整的資料之后，就可以向杭州市房地產(chǎn)管理局市場管理處提交許可申請，市場處工作人員接受申請后會對相關(guān)資料進(jìn)行初審，在初審?fù)ㄟ^之后相關(guān)資料送市場管理處處長復(fù)審。在復(fù)審?fù)ㄟ^之后，相關(guān)資料送分管副局長審批。經(jīng)審查申請人的申請符合許可條件的，由審核人員制作許可證書并通知申請人領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證;如果經(jīng)審查不符合許可條件的，作出不予行政許可決定，申請人若對決定不服，可以依據(jù)行政許可法提請行政復(fù)議或是行政訴訟。該行政許可會在5個工作日作出，并公示3天。開發(fā)商在領(lǐng)取許可證后就可以組織開展商品房預(yù)售工作。

四、如何查詢商品房預(yù)售許可證

1、打開瀏覽器，在百度搜索的地址欄輸入“南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局”，單擊“百度搜索”。

2、在搜索彈出的結(jié)果中，選擇“南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局--官網(wǎng)”。

3、進(jìn)入“南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局”后，找到“網(wǎng)上服務(wù)大廳”模塊，單擊“商品房預(yù)售信息查詢”。

4、在彈出的頁面中，出現(xiàn)搜索欄，可按“預(yù)售證號”、“公司名稱”、“項(xiàng)目名稱”、“項(xiàng)目坐落”、“城區(qū)”幾大類進(jìn)行搜索。

5、選擇按“項(xiàng)目名稱”進(jìn)行查詢，在搜索欄輸入項(xiàng)目名稱，如：時代茗城，單擊“確定”。

6、出現(xiàn)查詢的信息。

以上就是有關(guān)商品房預(yù)售許可證的相關(guān)內(nèi)容，希望能對大家有所幫助！