商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。由于中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在中國(guó)出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成

一、土地使用權(quán)取得費(fèi)

商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和;商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。

二、住宅開(kāi)發(fā)成本

1、前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。

2、建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。

3、附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

5、其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。

三、住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用

指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等支出。住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

1、管理費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3、銷(xiāo)售費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷(xiāo)售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

四、利潤(rùn)

以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開(kāi)發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由政府價(jià)格主管部門(mén)確定;屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行確定。

五、稅金

指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格外按稅務(wù)部門(mén)的規(guī)定辦理。

六、商品住宅差價(jià)

包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)。

商品房定價(jià)有三個(gè)內(nèi)容

1、總體均價(jià)確定

商品房總體均價(jià)確定可以采用消費(fèi)者反饋法(問(wèn)卷調(diào)查)、市場(chǎng)定價(jià)法(層次分析法)和專(zhuān)家意見(jiàn)法三個(gè)方法，最好是通過(guò)三個(gè)方法分別得到項(xiàng)目總體均價(jià)，然后在按照權(quán)重計(jì)算最終均價(jià)。

2、推售策略確定

推售策略決定了你把房子分多少次推出來(lái)，每次計(jì)劃推出的房源數(shù)量有多少，這樣才能計(jì)算各期推售房源的均價(jià)和如何實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)。

3、每套房屋定價(jià)

在確定了推售單位之后，按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶(hù)型、景觀、交通、噪音等等)，分別測(cè)算出每套房屋的評(píng)分，按照房屋評(píng)分系統(tǒng)，結(jié)合均價(jià)計(jì)算所有房屋的單獨(dú)售價(jià)。

關(guān)于商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、商品房如何定價(jià)小編就介紹到這里了，希望能給廣大購(gòu)房者帶來(lái)一些有用的幫助，了解商品房的價(jià)格，對(duì)我們的購(gòu)房計(jì)劃還是很有幫助的!