北京公房的來歷和性質

“北京公房”是北京房屋改革歷史中一個特殊的存在，它是計劃經濟時代由國家或國企單位為了解決職工住房問題而投資興建的住宅。但在八九十年代，住房還沒有實現商品化，所以那時都是以租賃的形式向職工分配這些住宅。而持有房屋的唯一證明是“北京市公有住宅租賃合同”，并不是如今的不動產權證書，這也說明了過去只能持有房屋的租賃權而非產權。

房改的歷史進程

在很多老百姓的心里，認為中國的房屋改革制度是從1998年開始的，其實不然，實際我們一共進行了五次房改。

第一次房改是1981年

這也是住房往商品化發展的開始，但最初只是進行個別試點，后來才逐漸在全國范圍內展開。而且1981年提出的是職工購房“三三制”，也就是折價購房方式，職工可以按總價的三分之一進行購買。

第二次房改是1990年

經歷了九年的“三三購房制”之后，在1990年再一次迎來房屋制度改革，取消了“三三制”，也就是取消了折價購買，職工需要全價才能購買房屋產權。

第三次房改是1994年

在1994年，國務院提出并實行了城鎮住房制度改革，這次主要針對的是已建的公有住宅。職工可以通過成本價購買的方式獲得房屋所有權，而標準價購買的只擁有部分產權（標準價購得的住房，在出售時需要先補足成本價），并建立了全面的住房公積金制度，至此房改房初步形成。

第四次房改是1998年

在1998年，國家在住房制度改革上又進行了深化和建設，取消了曾經的福利分房，建立了住房分配貨幣化制度，也正是在這次改革中，奠定了中國房地產業高速發展和房價快速上漲的基礎。

第五次房改是2005年

這次的房改是為了避免房地產市場的高速發展和房價過快上漲所帶來的老百姓住房難等問題，對房價進行了宏觀調控，并提出了穩定房價的八條意見。

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房改歷史中所遺留的問題

房改讓原本只擁有承租權的承租人，變成了擁有所有權的權利人，這時業主才是自己房屋真正意義上的“主人”。可在房改過程中，有許多業主因為資金不夠或者個人意愿等原因錯過了房改售房，而在各單位逐步停止房改售房計劃后，這些公有住宅也就一直遺留到了現在。據相關消息統計，截止到2023年，北京遺留的租賃公有住宅還有幾十萬套，等于說還有幾十萬個家庭依然住在只有承租權的房子當中，這也是個相當大的體量。

于是近些年國家決定解決這些歷史遺留的公房問題，重啟了房改售房政策，那么幾十萬套的公房是這么好解決的嗎？顯然不是。這其中面臨著各種各樣的復雜問題——因為公房的取得一般分為兩種，第一種是單位分配，第二種是拆遷所得，而好多之前單位給職工的福利分房，這些單位在歷史的長河中，已經破滅或者改制了，而且過去公房涉及的產權單位和分配時產生的各種漏洞紛繁蕪雜，解決這幾十萬套的存量公房問題是需要時間的。國家解決這種問題的思路是把這些公房統一讓一個單位進行管理，然后對業主進行房改售房，而這就涉及到產權的追溯和單位之間產權的移交，而在溯源和移交的過程中，又需要解決更多的其他問題，這也就是為什么現在正在參加房改的業主提交了材料，等待數年卻依然等不來房產證的原因。

這只是公房遺留問題之一，也是最好解決的問題了，還有什么其他的問題呢？且聽我細細道來。

在2003年，北京在全市范圍內開展過關于公房使用權交易的試點通知，也就是在這一年，承租公房包括平房、團結戶、簡易樓都可以進行使用權交易，交易形式包括：公房承租人間可以互換公房使用權、公房承租人可以有償轉讓公房使用權、以公房使用權交換住房產權、公房承租人可以把承租權部分或全部轉租給他人使用。然而這個試點通知僅僅維持了一年就迎來夭折，在2004年1月1日就取消了這個政策。可隨之帶來的問題是什么呢？是在2003年這一年之間，由于這個試點的原因，大量的人購買了使用權公房并變更了承租人，而如今遺留的幾十萬套公房中，可能有五分之一都是這一類人群。而現行的房改政策是只有原始戶才可以重新參加房改購房，而2003年這批更名買來公房使用權的人，是不符合現行房改政策的，他們只能繼續持有公房的承租權不能變更產權，所以這批人也成為了住房改革歷史中的“炮灰”。

還有一類問題是有一些公房是原來單位分配所得的，承租人在過去和別人進行了換房手續，或者是用平房換的樓房，他們實際都是原始業主，這樣的情況現在是允許參加房改的。但參加房改時，產權單位一般會要求承租人提供換房證明，可問題是由于之前公房相關政策的不完善是會有很多漏洞的，曾經換房時，有些單位是沒有開具換房相關的證明，或者由于時間太過久遠，承租人早就把換房單丟失了。然而換房單是唯一能證明你是以換房方式取得公房的原始業主，也就是說沒有換房單也就再次失去了把承租權變成產權的機會。

甚至還有一部分承租人是零七年或是一零年左右，在某些中介手里通過假換房手續獲得的公房，這種非常規方式取得的公房，現在想參加房改獲得變產權的機會，那是更不可能實現的。

我只是列舉了一部分公房所遺留下來的問題，目前國家的大方向是要全部解決這些公房歷史遺留問題。這是個很好的信號，可是解決大量原始戶的房改售房問題就已經困難重重，都要經過漫長的等待。那么未來解決以上所述的這些更為復雜的歷史遺留公房，時間得等多久呢？又要采取什么樣的方式呢？這都是需要相關部門深深研究的課題。

最后的結語

最后值得一提的是，即使現在國家重啟了房改售房計劃，也只是針對整套樓房的原始戶進行的，像平房、合居戶、簡易樓等并不在此次房改計劃之列，所以除了原始戶參加房改所面臨的手續不全、時間太久、不懂流程等問題，非原始戶、手續丟失、非整套樓房或更為復雜的歷史遺留公房問題，它們未來的房改之路該如何走下去，我想時間會慢慢給出我們答案。