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藍精靈ll
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農村房屋拆遷補償安置操作實務
被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除違章建筑外，應以實際為準。
補償安置的時間界點：
1，征地公告時，已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，應當立即停止建房，具體補償金額可以協商議定；
2，拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。
3，違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。
4，同一拆遷范圍內，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規定執行；被征集體土地范圍內的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規定執行。
房屋的補償安置方式
1，被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置
(1)可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。
(2)貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。
(3)被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。
2，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：
(1)對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人應當按下列規定予以補償安置：
(2)具備易地建房條件的區域，可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；
(3)貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當地農村住房建設的有關規定執行。
(4)不具備易地建房條件的區域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。
3，拆遷房屋其他補償項目：
律師應了解并告知當事人，還應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
拆遷非居住房屋的補償
1，拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用。
2，被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由房地產估價機構評估。
3，其他補償：還應當補償被拆遷人下列費用：
(1)按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。
(2)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。
(3)因拆遷造成停產、停業的適當補償。
4，其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償，按照當地有關地上附著物標準執行。
農村房屋評估的律師操作指引
1，當事人經協商對被拆遷房屋價格達不成一致時，律師應提醒委托人及時聘請評估機構依法評估。
2，房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝飾應單獨出具評估報告。
3，估價時點為土地征收公告之日。
4，居住房屋只評估單價，非居住房屋評估總價。
5，評估報告：估價機構應按《房地產估價規范》的規定格式出具評估報告，評估報告應由注冊房地產估價師簽名，經估價機構審核并加蓋機構公章。
對附屬物、在建工程、臨時建筑的評估律師操作指引
1，附著物評估：按照省、市級政府發布的地上附著物補償標準和當地實際情況進行。
2，在建工程評估：一般應采用成本法進行評估。在建工程評估以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據，工程建設進度以政府管理部門通知停工時的狀態為準。
3，臨時建筑評估：未超過批準期限的臨時建筑應評估其建筑物殘值。
應進行必要的協助評估
凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設備、工程造價等專業技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業務的機構協助評估。
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aaa_7760
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一、房屋拆遷安置和土地補償原則 1、根據國家和省有關房屋拆遷安置和土地補償法規政策，對村(居)民住房實行貨幣補償和產權調換兩種補償方式，由被拆遷人自由選擇；對機關、事業單位和企業的非住宅房屋，采取地上建筑物和土地分別計價補償的辦法實行貨幣補償；對村居委的辦公用房、養老院、基礎教育階段學校等公益性用房，按照住宅房屋的補償標準進行貨幣補償。 二、國有土地房屋拆遷補償與安置 2、住宅房屋的拆遷補償與安置 拆遷房屋的補償價格和用于產權調換房屋的價格，由具有房地產評估資質的評估機構進行評估。 (1)實行貨幣補償的，按照房屋所有權證載明的建筑面積，按評估價格進行補償。 (2)實行產權調換的，按照分別評估確定的被拆除房屋補償價格和所調換房屋的價格，與被拆遷人結清產權調換的差價。 3、營業用房的拆遷補償 被拆遷房屋的所有人具備下列條件的，其房屋按照營業用房進行評估(含地價)，并給予貨幣補償。 (1)取得營業執照、稅務登記證并有正常納稅記錄； (2)房屋所有權證、營業執照和稅務登記證注明的營業地點、時間相一致； (3)持有的房屋所有權證用途欄內標明“營業”字樣。 不同時具備以上3個條件的，不能認定為營業用房，按照住宅房屋的標準進行貨幣補償或者產權調換。具備以上2個條件且持續經營1年以上(租賃經營的繳納租賃稅1年以上)的，可以在住宅房屋評估價格的基礎上增加20%的補償價款。 4、地上附屬物的補償標準見附表一。 三、拆遷范圍內國有土地的補償 5、國有出讓土地的補償，原則上按剩余年限的評估價補償。 6、國有劃撥土地在片區范圍內的，按照有關政策予以補償。其他國有劃撥土地補償標準，另有規定的，按照有關規定執行。 7、國有土地上的民房、私宅，實行產權調換或實行貨幣補償的，土地不再另行補償。 四、集體土地房屋的拆遷補償與安置 8、村(居)民住宅補償標準 村(居)民住宅的合法建筑平均按800元/㎡計價補償。不同結構的各類房屋的補償標準分別為：樓房和新式平房850元/㎡，磚瓦房800元㎡，磚坯草房750元/㎡。 村(居)民住宅拆遷還建安置的所有費用(含3%不可預見費，不可預見費以地上建筑物、構筑物和附屬物補償總額為基數核算)以村莊為單位，包干給有關鄉鎮、街道或村居委，由主管部門審查核定后，實行費用包干。 9、村居集體所有的辦公、養老院、基礎教育等公益性事業的房屋，其合法建筑按村民住宅的補償標準給予貨幣補償。 10、鼓勵規劃還建高層和小高層住宅，還建用地按多層計算土地，節約土地收益歸村居所有。 11、被拆遷人無房屋所有權證但又不能認定為違章建筑的房屋，由規劃、房產、國土、財政等有關部門對合法面積予以認定。 五、拆遷范圍內集體土地的補償 12、拆遷收儲范圍內的土地實行貨幣補償，不予土地置換。 13、集體土地在片區范圍內的，按照有關政策予以補償。其他集體土地補償標準，另有規定的，按照有關規定執行。 六、拆遷范圍內代管國有土地的補償、 14、村居代管之前取得集體建設用地使用權的，參照國有劃撥土地補償。村居代管之前未取得集體建設用地使用權的，參照集體土地補償。 七、機關和企事業單位房屋的拆遷補償 15、機關和企事業單位一般廠房、經營用房和辦公用房的補償標準按重置價結合房屋成新率進行評估確定，按照評估價格給予貨幣補償。重置價可參照附表二。 16、對結構特殊、結構復雜的建筑物和生產設備，委托評估機構進行評估，按照評估價格給予貨幣補償。 八、拆遷的獎懲和其它規定 17、搬遷補助 住宅用房每戶一次性給予600元搬遷補助。 機關、事業單位的非住宅用房，按合法建筑面積每平方米6元給予搬遷補助。 企業的生產、倉庫、營業用房搬遷補助(包括設備、用具的拆除、運輸、重新安裝以及其它費用)，根據合法建筑面積和搬遷量綜合評估認定。 18、臨時安置補償費標準 根據拆遷項目所在區域同期普通住宅租金的平均水平，按戶計算；選擇貨幣補償的過渡期為3個月，選擇產權調換的，按實際過渡期計算；過渡期限多層住宅為12個月、小高層為18個月、高層為24個月。因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起增加50%的臨時安置費。 19、停產停業補助 整體拆遷的單位，對在冊職工一次性發給3個月的停產停業補助費，補助標準按上一年度市區企業平均月工資標準計算。補助人數按照營業執照核定的人數和繳納職工養老保險費的人數確定。職工養老保險已繳納1年以上(含1年)的，按正常標準發放；已繳納半年以上(含半年)1年以下的按標準的50%發放；繳納不足半年和未繳納養老保險的不發放停業補助。事實已停業、停產的，不發放從業人員停業補助。
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各地標準不一樣，土地沒有補償，廠房折價補償要看結構（磚結構-鋼結構）還有附屬設施補償，如圍墻、水泥地坪、假山花木等。 另外一塊就是經營損失、停產停業、設備搬遷安裝費。
來自拆遷廠房補償的標準2014-06-22 -
產權調換的補償標準是按照被拆除房屋的建筑面積計算的。 1、所謂建筑面積，一般是指產權人擁有房屋的各層建筑面積的總和，具體實施中按照1982年國家頒布的《建筑面積計算規則》執行。實踐中常常出現償還房屋的建筑面積與被拆遷房
來自拆遷經營補償標準是怎樣的？2015-10-26 -
第二十四條 房屋拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除法律、法規另有規定外，被拆遷人有權選擇拆遷補償方式。 第二十五條 被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場評估價格確定。房地產市場評估價格
來自黃山拆遷補償標準是怎樣的？2015-09-27 -
道路拆遷補償是指拆遷人因道路建設項目對被拆遷人的損失進行補償。 土地補償標準 道路拆遷一般涉及兩類土地，土地補償標準分為農村集體和國有土地二類： 1.農村土地征用補償標準，依據我國土
來自道路拆遷補償標準是怎樣的2014-07-13 -
一、國土資源部2010年7月發出《關于進一步做好征地管理工作的通知》，要求進一步做好征地管理工作。通知提出，全面實行征地統一年產值標準和區片綜合地價，補償安置費用應支付給被征地農民的，要直接支付給農民個人。 二、新標
來自最新住宅拆遷補償標準2014-07-02
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