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如果央行降息，房貸不會(huì)減少；減少的是還房貸的月供。央行的連續(xù)兩次降息引起了外界的普遍關(guān)注，對(duì)于每個(gè)月承擔(dān)著高額房貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，自然是再好不過的消息。按降息后的最新利率計(jì)算，“房奴”會(huì)輕松許多。 以今年2次降息后為例，若是其貸款100萬(wàn)元，按照等額本息的還款方式，貸款期限為20年。如果按基準(zhǔn)利率計(jì)算的話，原來(lái)每月還款是還7633.4元，降息后則每月還款7485.20元，每月減少148.2元。而事實(shí)上果然如此嗎? 從短期來(lái)看，房貸者的月還貸會(huì)有所減少，不過恐怕要等到明年1月1日以后。部分銀行執(zhí)行按月調(diào)息，老房貸客戶在調(diào)整利率次月就可以按照新的貸款利率還貸。而目前大部分銀行實(shí)行的都是“按年調(diào)息”，也就是說(shuō)，就算是下調(diào)房貸利率，也得等到第二年1月1日才能實(shí)行。所以已經(jīng)簽訂合同注明“按年調(diào)整”的房貸客戶，想要享受降息的優(yōu)惠還是要等到明年1月1日以后。 從長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)房者的房貸總利息是否會(huì)減少還是個(gè)未知數(shù)。上述這種計(jì)算是建立在以下幾個(gè)假定前提上的：一是這個(gè)購(gòu)房者所簽訂的購(gòu)房貸款合同是固定利率。二是這種計(jì)算假定住房的價(jià)格在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上只會(huì)上升而不會(huì)下跌。如果利率下跌，那么住房按揭貸款的利率優(yōu)惠對(duì)減少購(gòu)買者成本的作用是微小的。 但是從目前國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看，住房按揭貸款合同都是浮動(dòng)利率，購(gòu)房者貸款利率是隨著市場(chǎng)及政策變化進(jìn)行調(diào)整的，也就是說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，購(gòu)房者利息是否優(yōu)惠還是要看未來(lái)的利率調(diào)整方向。而且未來(lái)利率上升的概率應(yīng)該大于利率下降的概率。那么所謂的住房按揭貸款利率下降，實(shí)際上對(duì)減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)的作用微乎其微。 面對(duì)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，購(gòu)房者在作購(gòu)房決策前還是要根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)，切不要被夸大的降息作用所誤導(dǎo)。
房貸分固定利率和浮動(dòng)利率兩種形式。如果是浮動(dòng)利率，一是按貸款合同約定隨基準(zhǔn)利率變動(dòng)而變動(dòng)，一旦央行調(diào)整基準(zhǔn)利率了，房貸利率將從次年1月1日起作相應(yīng)調(diào)整；另一種是每滿一個(gè)浮動(dòng)周期后，以重新定價(jià)日適用的基準(zhǔn)利率作為下一個(gè)浮動(dòng)周期的適用利率。各家銀行浮動(dòng)周期也不盡相同，分別有月、季、半年、年。
房貸利率在每次基準(zhǔn)利率調(diào)整后的次年1月1日起變動(dòng)，一般按該次調(diào)整后的基準(zhǔn)利率及合同的利率浮動(dòng)比例確定并執(zhí)行新的利率。
對(duì)于月供數(shù)額的計(jì)算，有等額本息和等額本金兩種還款方式。目前，貸款人普遍選擇等額本息方式還貸，具體天數(shù)以分段計(jì)息計(jì)算。如果商業(yè)銀行2015年1月1日開始調(diào)整客戶的房貸利率，那么，1月的利息包括了12月未還款的那些天至1月1日的利息和1日后至本月還款日的利息，這兩段時(shí)間的利息分別按舊利率和新利率計(jì)算。
具體來(lái)看，若選擇等額本金方式，每月償還相等本金，利息隨本金遞減，利率下降，月供金額減少。而根據(jù)等額本息還款方式，借款人在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款，因此，利率下降后銀行會(huì)重新計(jì)算貸款人月供，每月需要還的本金增加，就會(huì)出現(xiàn)1月份月供未改變或增加的情況，而1月份增加的還款部分相當(dāng)于客戶提前償還了一部分貸款本金，將會(huì)減少貸款總的利息支出，從2月開始月供會(huì)減少。
不會(huì)，不會(huì)立即執(zhí)行新利率，基準(zhǔn)利率下調(diào)的，已貸款項(xiàng)會(huì)減少月還款，但具體時(shí)間執(zhí)行要根據(jù)貸款銀行與貸款性質(zhì)、貸款合同來(lái)確定。
貸款利息計(jì)算是浮動(dòng)利率計(jì)算的,利息隨著利率調(diào)整而調(diào)整.當(dāng)然無(wú)論如何計(jì)算，對(duì)已支付的利息沒有影響。對(duì)調(diào)整后的利息會(huì)有影響。一般銀行利率調(diào)整后，所貸款項(xiàng)還沒有償還部分的利率也隨之調(diào)整，有三種形式：一是銀行利率調(diào)整后，所貸款利率在次年的年初執(zhí)行新調(diào)整的利率(工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行房貸是這樣的)；二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率(中國(guó)銀行房貸是這樣的)；三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。公積金貸款利率的調(diào)整一律在每年的一月一日。希望我的回答對(duì)您有所幫助。
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