決定房價(jià)變化的，還是供應(yīng)和需求。在供給方面，包括商品房的開工與竣工面積，保障房的開工與竣工面積，空房數(shù)量和遷居賣房數(shù)量，還有土地政策和對房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結(jié)婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機(jī)或投資需求。
在近期內(nèi)，決定房價(jià)走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機(jī)購房的力度。在中期內(nèi)，決定房價(jià)走勢的是城市化發(fā)展態(tài)勢、土地政策、保障房供應(yīng)能力、空房數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長。在遠(yuǎn)期內(nèi)，是城市化發(fā)展階段、保障房供應(yīng)占需求比例、人口狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。
我們先看近期情況。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《2010年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》的數(shù)據(jù)：2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。 再看新數(shù)據(jù)： 1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長31.7%；房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長64.1%；房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長13.5%。可以看出潛在房屋供給快速增加，竣工面積也呈加速增長。綜合統(tǒng)計(jì)局2010年與2011年數(shù)據(jù)，估計(jì)2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進(jìn)度，2011年大約可銷售7億平方米。按2011年賣7億平方米計(jì)算，要近5年才可以賣完。另外，今年新國八條規(guī)定，各地要完成1000萬套保障房，按每套90平米，有9億平方米的施工面積。2011年1-4月，全國商品房銷售均價(jià)約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米，如果按5300元均價(jià)，需要17.5萬億元人民幣，才能買賣完畢。問題是：錢從哪里來？如果不降價(jià)，誰有17.5萬億元人民幣來買開發(fā)商的商品房？根據(jù)供大于求的規(guī)律，價(jià)格會有一定的下降。但由于對城市化和年輕人的結(jié)婚購房預(yù)期，經(jīng)濟(jì)的較快增長，政府在近期內(nèi)不敢讓房價(jià)過快下跌，富人投資渠道也不能近期解決，在通貨膨脹和流動性過剩的情況下，下跌幅度不會太大。當(dāng)然，非常重要的是購房投資者的心態(tài)和心理作用，因?yàn)橥稒C(jī)玩的就是信心。