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業(yè)主委員會
成立條件：
一、入住率超過50%
二、首戶入住已滿二年
召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會 。
發(fā)起：
物業(yè)所在地的街道辦事處
業(yè)主要求成立業(yè)主大會，應通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們派人指導
開發(fā)商及物業(yè)消極應對，區(qū)縣國土房管局可指定業(yè)主代表組建業(yè)主委員會
確定物業(yè)管理區(qū)域
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會
籌備組：
一、組成人員：業(yè)主代表、建設(shè)單位(公房出售單位)、社區(qū)居民委員會
二、工作：
1) 擬定小區(qū)管理規(guī)約(草案)、業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、業(yè)主委員會議事規(guī)則(草案)；
2) 確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)；
3) 確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)(5-9)；
4) 根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定業(yè)主委員會委員的選舉辦法并認定業(yè)主委員會委員候選人；
5) 確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務準備工作；
6) 確定業(yè)主大會會議議程；
7) 推選產(chǎn)生首次業(yè)主大會會議主席團。
召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會
業(yè)主投票權(quán)確定：一個業(yè)主擁有一個投票權(quán)，按照建筑面積計算投票數(shù)。
小區(qū)辦備案
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責：
業(yè)主大會履行下列職責：(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(三)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
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你好:根據(jù)法律規(guī)定，召開首次業(yè)主大會時，必須就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定，因此業(yè)主委員會任期將由業(yè)主協(xié)商確定。
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概念編輯
業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。
一般情況下，業(yè)主委員會有兩種產(chǎn)生方式：1、由業(yè)主或業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；2、對于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會，然后每個樓委會推選代表，集中而成業(yè)委會；這樣方式形成的業(yè)委會，主要負責樓間共有的管理；而樓委會，負責樓內(nèi)共有的管理。
業(yè)主委員會的恰當人數(shù)，可以按照如下規(guī)則估算：最接近“小區(qū)總戶數(shù)*2%”的單數(shù)。由此可以保證小區(qū)業(yè)主的較高質(zhì)量的溝通覆蓋。比如，對于1000戶的小區(qū)，1000*2%=20，較好的委員數(shù)量為19或21.
2任職條件編輯
業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成
業(yè)主委員會
。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
(一) 具有完全民事行為能力；
(二) 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
(三) 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；
(四) 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
(五) 具有一定的組織能力；
(六) 具備必要的工作時間。
業(yè)主委員會委員必須符合下列條件
1．是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；
2．能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；
3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責；
4．品行端正無劣跡；
5．熱心公益事業(yè)。
3職責編輯
1.《物業(yè)管理條例》規(guī)定:
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
業(yè)主委員會
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
2.《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定:
比如原裝修'>上海市房屋土地資源管理局頒布的《業(yè)主大會議事規(guī)則》(示范文本)【滬房地資物[2008]389號】規(guī)定：
業(yè)主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：
(一)擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案；
(二)擬訂業(yè)主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定；
(三)擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定；
(四)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定；
(五)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定；
(六)擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；
(七)擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報業(yè)主大會決定；
(八)對違反管理規(guī)約的行為進行處理；
3.《業(yè)主委員會工作規(guī)則》的規(guī)定:
業(yè)主大會可以制訂《業(yè)主委員會章程》或者《業(yè)主委員會工作規(guī)則》對業(yè)主委員會的職責作出更具體的規(guī)定，比如成都市房產(chǎn)管理局頒布的《業(yè)主委員會工作規(guī)則》(示范文本)【成房發(fā)[2007]87號】規(guī)定：
業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
(二)根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的議案，提交業(yè)主大會會議決定；
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
(四)根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會會議決定；
(五)根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會會議決定；
業(yè)主委員會
(六)根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定；
(七)根據(jù)業(yè)主的提議，擬訂本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案，提交業(yè)主大會會議決定；
(八)初審物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人制訂的年度服務計劃，提交業(yè)主大會會議決定；
(九)提請業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會委員資格，增補業(yè)主委員會委員；
(十)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同，并每半年對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務合同約定履行物業(yè)服務情況進行一次全面考核評定。
(十一)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對違反管理規(guī)約的行為進行處理；
(十二)督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用；
(十三)督促未按照管理規(guī)約的約定繳存建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的業(yè)主，限期交納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。
(十四)對有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進行妥善保管；
(十五)及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定；
(十六)協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛；
(十七)加強對物業(yè)管理政策法規(guī)的學習和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力；
(十八)建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告；
(十九)依法忠實履行職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定；
(二十)定期參加房產(chǎn)管理部門組織的物業(yè)管理培訓，接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會以及房產(chǎn)管理部門的指導與監(jiān)督；
(二十一)按規(guī)定建立業(yè)主委員會信用信息；
(二十二)積極配合公安機關(guān)、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關(guān)工作；
(二十三)不得以業(yè)主委員會名義從事與本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得組織、參與任何經(jīng)營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)、機構(gòu)中任職；
4歷史狀態(tài)編輯
2003年，《物業(yè)管理條例》出臺，它第一提出了“業(yè)主大會”這個概念，并且還把名稱為“業(yè)主委員會”的小組，確定為“業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”的法律地位。
2007年《物權(quán)法》出臺，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織——業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位。盡管2007年《物業(yè)管理條例》修改之后取消了業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)的限制，但是其決定內(nèi)容和效力還受到《物權(quán)法》第七十六條的限制。把“業(yè)主委員會”規(guī)范為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”[1]
5法律困境編輯
一直以來，中國物業(yè)管理實務中就存在著業(yè)主委員會法律地位不明、職責不清、運作不規(guī)范等問題，致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理公司處于強勢地位，在物業(yè)管
業(yè)主委員會
理過程中常常發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情況，這種狀況已經(jīng)成為阻礙中國物業(yè)管理朝更高水平發(fā)展的的重要因素。因此，如何使業(yè)主委員會走出這種法律困境，更好的發(fā)揮其在業(yè)主自治中的應有作用，成為我們必須共同面對并加以解決的一個課題。
困境一：業(yè)主委員會的法律地位不明確
中國法律規(guī)定的能參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織、國家，社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。所謂法人是指具有權(quán)利能力和行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務的組織。法人必須符合下列四個條件：(1)依法成立；(2)有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費；(3)有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所；(4)能夠獨立承擔民事責任。其他組織又成為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。中國《民法通則》沒有關(guān)于其他組織的規(guī)定，但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”最高人民法院關(guān)于適用若干問題的意見對其他組織作了進一步的明確，其中第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”由此可見，其他組織是受中國法律認可和保護的民事主體之一，主要包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人獨資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機構(gòu)和其他不具備法人資格的經(jīng)營實體和公益團體等。
法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否獨立承擔民事責任，法人能夠自己獨立承擔民事責任，與其成員的責任是嚴格分離的，如公司的責任與股東的責任相互獨立；其他組織則不能獨立承擔民事責任，其責任與成員的責任雖然在一定限度范圍內(nèi)分離，但是成員必須承擔最終責任，如合伙企業(yè)超出合伙財產(chǎn)范圍的責任由合伙人承擔無限連帶責任。
根據(jù)中國《物業(yè)管理條例》(以下簡稱為條例)關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定，業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成并代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織，履行下列六大職責：
1．制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
2．選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
3．選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
4．決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
5．制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
《條例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行以下五項職責：
1．召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
2．代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
3．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
4．監(jiān)督業(yè)主公約的實施；
5．業(yè)主大會賦予的其他職責。
經(jīng)過對比后我們可以得出以下結(jié)論：
第一，業(yè)主大會既有制定業(yè)主公約等內(nèi)部規(guī)章制訂權(quán)，又擁有進行“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”、“決定專項維修基金的使用、續(xù)籌”等民事活動的資格，還能夠代表全體業(yè)主對公共場地、設(shè)施設(shè)備行使財產(chǎn)權(quán)；
第二，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)負責處理業(yè)主大會的日常事務，對外可以根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理公司簽訂合同，本身沒有獨立的意思能力；
第三，業(yè)主委員會雖然是依法成立的，但是沒有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會可以經(jīng)過登記后取得法人資格，所以業(yè)主委員會不是法人。
業(yè)主委員會
第四，在物業(yè)管理實務中人們普遍把業(yè)主委員會作為其他組織來對待，但是從法律責任上分析，業(yè)主委員會委員或者業(yè)主不可能對業(yè)主委員會的行為承擔最終責任。
2003年8月20日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》指出金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，可以以自己的名義提起訴訟；2005年8月15日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》指出業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔，業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。根據(jù)這兩個司法解釋，業(yè)主委員會在法律上一般被看做“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。
困境二：業(yè)主委員會的運作程序亟待規(guī)范
《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”，但是對召開業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主委員會的監(jiān)督、業(yè)主委員會的法律責任等都沒有具體規(guī)定。
《條例》規(guī)定“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉行產(chǎn)生業(yè)主委員會”，沒有具體規(guī)定業(yè)主大會召開的條件(物業(yè)交付時間、入住比例等)。建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。”“籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”這就是說，如果建設(shè)單位不參加業(yè)主大會籌備組，業(yè)主大會就不可能成立，也就不可能產(chǎn)生業(yè)主委員會。而現(xiàn)實生活中建設(shè)單位及前期物業(yè)管理公司出于利益考量(如存在建設(shè)質(zhì)量問題、害怕失去物業(yè)管理地位等)而不愿意成立業(yè)主大會的大有人在，這樣業(yè)主委員會的組建也就不可能順利進行。
6業(yè)主公約編輯
主要內(nèi)容:
(1)除第一次業(yè)主大會以外，以后各次業(yè)主大會舉行的時間、地點、召集人和主持人； (2)業(yè)主大會的職權(quán)； (3)業(yè)主大會的議案提交辦法和對議案的表決辦法；(4)業(yè)主委員會候選人的條件和產(chǎn)生辦法； (5)業(yè)主委員會委員的人數(shù)和選舉辦法； (6)業(yè)主委員會委員的待遇和任期； (7)業(yè)主委員會委員的罷免程序； (8)業(yè)主的權(quán)利和義務； (9)《業(yè)主公約》的生效條件； (10)修改《業(yè)主公約》的條件和程序。
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開發(fā)商如果有其持有的房地產(chǎn)權(quán)證明，他當然就是業(yè)主。可以參加業(yè)主委員會;相反，如果其未持有該小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)，他參加業(yè)主委員會，顯然是侵權(quán)了!
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１、核驗權(quán) ??。有權(quán)拿居住的實際情況與購房合同及開發(fā)商的承諾進行核對，如果出現(xiàn)不符，可以根據(jù)合同或有關(guān)法律主張權(quán)利。 ２、知情權(quán) ??。保障業(yè)主對自己所擁有的物業(yè)的有關(guān)資料及物業(yè)管理公司有關(guān)情況（如資質(zhì)、收費依據(jù)、服
來自業(yè)主委員會職權(quán)有哪些2016-06-20 -
業(yè)主大會，是業(yè)主行使成員權(quán)，參與共有部分財產(chǎn)管理、使用、收益、處分的一種組織形式。業(yè)主大會由全體業(yè)主構(gòu)成，通過定期會議和臨時會議的方式開展活動。業(yè)主大會是一種民間自治組織，作為業(yè)主對共有部分權(quán)利共同管理的決策機構(gòu)而存在，
來自業(yè)主委員會組織結(jié)構(gòu)是怎樣的？2015-07-10 -
現(xiàn)在不需要，現(xiàn)在業(yè)主委員會的地位很尷尬，不過很快就要改變了。 據(jù)新華社北京2008年3月6日電 “業(yè)主委員會沒有法律地位的局面必須改變了。”正在此間舉行的政協(xié)大會上，李鉞鋒委員向大會提交了題為《關(guān)于明確小區(qū)業(yè)主委員
來自業(yè)主委員會法人需要嗎？2014-10-25 -
首先要說的是在法律上，法人必須符合下列四個條件：（1）依法成立；（2）有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費；（3）有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所；（4）能夠獨立承擔民事責任。 業(yè)主委員會雖然是依法成立的，但是沒有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會
來自業(yè)主委員會法人需要嗎？2016-11-20 -
業(yè)主委員會成立條件： 一、入住率超過50% 二、首戶入住已滿二年 召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會 。 發(fā)起：物業(yè)所在地的街道辦事處 業(yè)主要求成立業(yè)主大會，應通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們派人
來自怎樣組建業(yè)主委員會2015-09-06
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