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概預(yù)(結(jié))算編制法
按照資產(chǎn)評估的概念，概預(yù) (結(jié))算編制法不是一個正規(guī)的評估方法，在正常的情況下， 概預(yù) (結(jié))算只能作為房屋評估的依據(jù)資料，由委托方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產(chǎn)評估和概預(yù) (結(jié))算編制混為一談，除非在概預(yù) (結(jié))算資料未能保存，原圖紙及技術(shù)資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以采用。用設(shè)計概算指標(biāo)去編制建筑造價的方法更不能使用，因?yàn)樵O(shè)計概算指標(biāo)是一個在進(jìn)行房屋建筑初步設(shè)計時的經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，它不能代表房屋的實(shí)際價值，用這個指標(biāo)去編制建筑造價，很可能誤差太大而失去評估值的準(zhǔn)確性。
在房屋建筑的估價中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個計算階段，即造價計算階段、重置價值計算階段和評估值計算階段。無論采用什么方法去進(jìn)行房屋價值評估，后兩個階段完全相同，所不同的就是造價計算所采用的計算方法各不相同。眾所周知，計算一個建筑項(xiàng)目的工程造價的方法不外乎有預(yù)(結(jié))算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、造價換算法、工料機(jī)價值編制法、指數(shù)調(diào)整法、單方造價比較法等。另外還有一種概算指標(biāo)編制法，它是屬于預(yù)(結(jié))算編制法的另一種形式，它和概預(yù) (結(jié))算編制法的不同之處只是所采用的定額種類不同， 預(yù)(結(jié))算編制法所采用的定額為建設(shè)預(yù)算定額，而概算指標(biāo)編制法所采用的定額為建筑設(shè)計概算指標(biāo)定額。在企業(yè)的整體資產(chǎn)評估或群體建筑的資產(chǎn)評估中，單方造價比較法應(yīng)用最廣、也是行之有效的評估方法，指數(shù)調(diào)整法一般不提倡使用。總之，上述各種造價計算方法的選用應(yīng)根據(jù)所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價計算方法的適用條件進(jìn)行分析。
1.概預(yù)(結(jié))算編制法
按照資產(chǎn)評估的概念，概預(yù) (結(jié))算編制法不是一個正規(guī)的評估方法，在正常的情況下， 概預(yù) (結(jié))算只能作為房屋評估的依據(jù)資料，由委托方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產(chǎn)評估和概預(yù) (結(jié))算編制混為一談，除非在概預(yù) (結(jié))算資料未能保存，原圖紙及技術(shù)資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以采用。用設(shè)計概算指標(biāo)去編制建筑造價的方法更不能使用，因?yàn)樵O(shè)計概算指標(biāo)是一個在進(jìn)行房屋建筑初步設(shè)計時的經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，它不能代表房屋的實(shí)際價值，用這個指標(biāo)去編制建筑造價，很可能誤差太大而失去評估值的準(zhǔn)確性。
2.竣工結(jié)算調(diào)整法
竣工結(jié)算調(diào)整法一般適用于原竣工結(jié)算數(shù)據(jù)齊全，準(zhǔn)確可靠，距評估基準(zhǔn)日又較近，現(xiàn)行建筑造價變動幅差不大的房屋估價情況，通常可以采用不超過±5%的造價調(diào)整系數(shù)對原竣工結(jié)算進(jìn)行調(diào)整求得委估建筑的現(xiàn)行造價。如果上述條件不具備，建議慎用。
3.造價換算法
造價換算法實(shí)際上就是重套定額法，它按照原項(xiàng)目工程量套用現(xiàn)行預(yù)算定額去估算房屋現(xiàn)行造價的一種房屋估價方法，一般適用于單體建筑的評估。當(dāng)委估建筑的建造期時過已久，概預(yù)算定額已有變動，其建筑造價已有較大的變化，原竣工結(jié)算造價已無法作為評估依據(jù)時，一般可以采用造價換算法。但是，必須在委估建筑的各類技術(shù)資料齊全、原竣工結(jié)算資料完整的情況下采用此法，否則，不得使用。
4.工料機(jī)價值編制法
工料機(jī)價值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機(jī)械三類費(fèi)用分別計算而后再相加求出建筑造價的方法，它一般適用于單體建筑的評估。這個方法適用范圍很窄，因?yàn)檫@三類費(fèi)用的原始數(shù)據(jù)很難齊全，準(zhǔn)確度難以掌握，容易因數(shù)據(jù)資料的不完整或不準(zhǔn)確而失去造價的正確性。只有在評估項(xiàng)目各相關(guān)資料齊備、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的情況下可以采用此法計算建筑造價。否則，要慎重考慮。
計算方法
建筑調(diào)價系數(shù)系由造價調(diào)整系數(shù)、前期和其它費(fèi)用調(diào)整系數(shù)以及資金成本綜合調(diào)整系數(shù)等部分組成，前者系指在房屋建筑建造過程中所耗費(fèi)的建造成本在不同建造時期的比例關(guān)系；后者系指在房屋建筑建造過程中建造成本以外所耗費(fèi)的費(fèi)用成本在不同建造時期的比例關(guān)系以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關(guān)系，還有其它方面的調(diào)整比例關(guān)系暫未考慮。在重置價值評估計算過程中，重置價值的調(diào)價系數(shù)應(yīng)由建筑綜合調(diào)價系數(shù)來表達(dá)，建筑綜合調(diào)價系數(shù)可以近似地按下列公式計算。
首先，從農(nóng)村集體土地政策規(guī)定分析，如果是宅基地上建住宅，根據(jù)“一戶一基”的原則，其房屋及所占土地不具備公開市場價值，即使在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間交易也受一定局限性；如果是其它集體建設(shè)用地所建經(jīng)營、生產(chǎn)性房屋，目前國內(nèi)一些地方正在進(jìn)行其房屋及所占土地公開流轉(zhuǎn)性的探索管理，在保證土地集體所有權(quán)不改變?yōu)榍疤幔菰S使用權(quán)一定年限流轉(zhuǎn)，但流轉(zhuǎn)限制年限與國有土地使用年限會不一致，相對要低，因此其公開市場價值有特殊性。
在價值評估時，宅基地住宅基本上不具有市場價值，可以土地開發(fā)成本和建筑物建造成本計算其理論價格；第二種情形三種估價方法(市場、收益、成本)都可運(yùn)用，有類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或具備收益性的按以房屋為主的的市場、收益法評，但要注意集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定限制條件的特別修正，如土地使用年限等，采用成本法時，在土地方面應(yīng)僅考慮拆遷成本和開發(fā)成本即可。
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你好，建筑物重新購建價格的求取方式 建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種： (1)重置價格又稱重置成本，是采用估價時點(diǎn)時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)時的價格水平，重新建造
來自誰了解武漢市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)多少錢2017-08-12 -
就房屋質(zhì)量、能源效益、建筑簡易性和建筑速度而言，美式木結(jié)構(gòu)房屋是目前成本效益最好的。 美式木結(jié)構(gòu)房屋的最經(jīng)久耐用的木結(jié)構(gòu) 只要合理地建筑，美式木結(jié)構(gòu)可以說是現(xiàn)在房屋結(jié)構(gòu)中最經(jīng)久耐用的結(jié)構(gòu)之一，能歷經(jīng)數(shù)代人而使用狀
來自做美式木結(jié)構(gòu)房屋成本高嗎2015-01-24 -
第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。 第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費(fèi)用。 第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。
來自房屋成本核算的方法誰知道2016-09-08 -
您好！房屋置換交易是一種特殊形式的房屋買賣，其特殊性在于它可保證買賣行為的同時進(jìn)行，也就是說房屋置換服務(wù)是買和賣的雙向服務(wù)，一次置換成功。置換房屋的特點(diǎn)：1、“貨幣與實(shí)物”和“實(shí)物實(shí)物”兩種交換方式。房屋置換在通俗含義上
來自房屋等價置換2017-06-19
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