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2007年《裝修'>北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》確立了此類合同的效力“以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效”的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。理由(3)，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。理由(4)，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
你好：
雖然農村房屋可以買賣，但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。
一、農村房屋買賣合同有效條件：
1、買房人主體資格合法
農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。
2、賣房人的主體資格合格
賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人單方面處分房屋的，如果取得房屋的人支付了合理的對價，那么買賣是成立的，其它共有人可以向賣房人主張權利，但不得以未取得其同意而主張合同無效。
3、買房人符合申請宅基地的條件
農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。
4、買賣經過村民委員會同意
從物權角度看，只有村民委員會才有資格代表所有人對這種物權作出實質性處分。
二、哪些農村房屋買賣合同無效
房產買賣是房地產交易的典型類型，房地產交易是實現房地產商品價值與使用價值的經濟過程，房產買賣不僅包含了房產占有的轉移，也包括了房產處分權的轉移。包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。
1、房地產分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。
3、侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：
(1)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(2)依法收回土地使用權的；
(3)權屬有爭議的；
(4)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
希望我的回答對你有所幫助。
宅基地使用權人的確定
從當前農村拆遷政策看，大都以宅基地面積作為置換樓房面積的計算基數(一般為1:1的比例)，。宅基地的巨大經濟價值在拆遷置換中得以顯現。地的價值在房產(房地一體)價值形成中占有較大比重，故此宅基地使用權人的確定十分重要且必要。
(一)在冊人口的認定。在冊人口是指宅基地申請審批時該家庭具有本集體經濟組織戶籍的成員。由于農村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權只能分配由本集體經濟組織成員使用。但在分配方式上，又有其特定規則。《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市，規定的標準”。因此，宅基地以戶的名義取得，屬家庭共有，并主要根據家庭成員數確定使用面積。各集體經濟組織在家庭申請用地時，會對其常住家庭在冊人口進行核定，然后分配特定面積。雖然宅基地使用證上登記的使用權人只有一人，但宅基地申請審批表確定在冊人口共享宅基地使用權。
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1、 臨安市房屋所有權初始登記申請表 2、 建房人是個人的提交建房人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明；建房人已婚的，提供夫妻雙方身份證、結婚證明復印件；建房人單身的，提供本人身份證復印件、無婚姻記錄證明
來自農村房屋所有權證怎么辦理？2016-07-29 -
農村宅基地一般是指僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地。宅基地的所有權歸農村集體經濟組織，屬集體所有，農民只擁有使用權。
來自農村房屋所有權確認方法是什么？2017-04-27 -
房屋產權登記，是指按照法律規定，由有關國家機關對城市房屋的所有權進行登記。房屋是不動產，取得、變更房屋所有權是以房屋產權登記為標志的，這與動產不同。《城市房地產管理法》《土地管理法》以及《北京市房地產管理條例》等都對此有
來自請問農村房屋所有權人如何登記產權？2017-05-16 -
農村集中居住區的房屋登記必須依法取得《集體土地使用證》后方可申請辦理《房屋所有權證》。憑土地證和本人身份證，到房管局申請辦理房產證。房管局會首先要你委托測繪，你按照委托書填寫完畢以后，經測繪后三周內就可以領取房產證了。
來自農村房屋所有權證怎么辦2015-05-24 -
只要離婚協議書上寫明了房產歸誰所有（無附加條件）就很方便了 受讓方帶著離婚協議書和離婚證、身份證、原房產證到當地房屋產權登記機關去辦理就可以了 如果協議沒寫清楚，除了上述手續還要原夫妻雙方都去登記機關辦理手續
來自放棄房屋所有權協議書應該怎么寫？2017-04-25
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