房貸提前還劃算,一般本金的數量大,所以利息也較高,所以建議貸款前幾年時間內,多還點款,這樣總貸款數額會下降,利息負擔也對于如何房貸提前還款最劃算的問題,業內人士表示,“市民選擇房貸提前還款,主要是為了減少利息。
提前還貸是劃算的,具體原因及其計算方法如下:
目前,個人住房公積金貸款、建設銀行等部分商業性個人住房貸款已推出了允許借款人改變還款計劃、提前償還部分或全部貸款的業務。
詳細:
一、借款人須在按月正常償還貸款本息6個月后,方可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款;
二、貸款機構為嚴格貸款管理,對提前償還部分貸款規定了最低限額,一般需1萬元以上、以萬為單位的整數。
三、借款人提前還貸一般需提前15天告知貸款機構,并須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還貸本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構提出書面申請(公積金貸款向住房資金管理部門提出申請,銀行商業性住房貸款則向貸款銀行提出申請),并須經其審核同意;
四、借款人在當月仍需償還原定的月貸款本息還款額,同時再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲蓄卡內。貸款機構經確認后,對屬于是提前償還部份住房貸款的,則將再按原借款合同中確定的計息還貸方式(一般為\\\\"等額本息還款法\\\\"、\\\\"等本不等息還款法\\\\"等),以\\\\"先息后本,每月等額減少,縮短還款期限\\\\"的計算原理,重新計算提前償還部份貸款后的借款余額和最終償還期限,重新打印\\\\"每月還貸本金利息表\\\\",重新與借款人簽訂\\\\"借款變更合同\\\\"。無論是提前償還部份貸款、或是提前償還全部貸款,借款人均須在貸款機構規定的時間內到銀行辦理提前還貸劃款。
還有值得一提的事是,提前償還全部貸款可到保險公司退還提前期內保費。在借款人提前償還全部貸款后,貸款機構將同時交還給借款人原一直由貸款機構保管著的個人住房貸款房屋保險單正本。而由于借款人原在辦理貸款時已一次性付清了借款期內的所有保險費,故原個人住房貸款房屋保險合同此時已提前終止。按有關規定,借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明,到保險公司按月退還提前期的保費。
提前還清貸款退還保險費,需根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保變費實際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算)、原一次性交付保費的貼現利率與速算系數等因素,其計算公式為:提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現值-提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現值。
提前還錢是有利弊的,有三種情況不宜提前還貸
一、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優惠。由于已享受較低折扣的利率優惠,目前又處于降息通道中。若央行在年內無降息動作,即使明年1月1日按照最新利率執行,利息也只會比前期更低。
二、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息。也就是說,這種還款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所產生的利息也越少。在這種情況下,當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息,后期所還的更多是本金,利息高低對還款額影響不大。
三、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。也就是說,每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期,已經償還了大部分的利息,因此提前還貸意義也不大。