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1、因的效力引發(fā)的糾紛
土地使用權(quán)出讓合同本身是有效還是無效的問題，不僅是常常引發(fā)爭議，為此形成糾紛和訴訟，而且合同效力的爭議往往也是引發(fā)出讓合同履行方面糾紛的誘因。一個程序規(guī)范、內(nèi)容合法的土地使用權(quán)出讓合同，不僅可以得到法律上的承認(rèn)，而且其履行也能得到法律的保障，從而有效地避免合同當(dāng)事人的毀約和違約行為，使合同得到順利地履行。一些效力存在爭議的出讓合同，往往是出讓程序和合同內(nèi)容存在瑕疵，由此導(dǎo)致合同履行的困難。比如因未履行土地出讓的前置審批手續(xù)，而使后續(xù)的規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)無法辦理，導(dǎo)致工程無法開發(fā)建設(shè)。同時，程序和內(nèi)容上的瑕疵，也給了當(dāng)事人違約的理由和機會，當(dāng)一方因自身的原因或無力履約時，往往通過找出合同程序和內(nèi)容上的違法之外，請求確認(rèn)出讓合同無效，從而擺脫自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。此時，出讓合同的效力就成為糾紛的焦點。
按照《司法解釋》的規(guī)定，常見的無效合同或部分無效合同的情形主要有兩種：(1)因土地使用權(quán)出讓合同出讓主體不符合法律規(guī)定而無效。按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會的名義簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效，而此前以開發(fā)區(qū)管理委員會名義簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同在，如果在起訴前沒有得到政府土地管理部門的追認(rèn)，也會被認(rèn)定為無效合同。(2)經(jīng)市、縣人民政府同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，則該價格條款可被認(rèn)定無效。需要指出的是《司法解釋》所列的兩種無效情形僅此兩種別無其他。如果有證據(jù)表明土地使用權(quán)出讓合同的簽訂或其內(nèi)容有《合同法》第52條規(guī)定的五種情形之一，即“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！贝藭r，仍可以確認(rèn)土地使用權(quán)出讓合同無效。另外，合同標(biāo)的本身不合法也可以導(dǎo)致合同無效。比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法無效。比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，就會因為出讓標(biāo)的不符合法律規(guī)定而被認(rèn)定無效。
另外應(yīng)該注意的是，按照有關(guān)法律和以往的司法審判實踐，以前因未辦理出讓批準(zhǔn)手續(xù)而多被認(rèn)定為無效的土地使用權(quán)出讓合同，按現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，則不被認(rèn)定為無效合同，而是在因未辦理批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地時，賦予受讓方合同解除權(quán)。
2、因土地使用權(quán)出讓方式選擇引發(fā)的糾紛 按照《管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)和政府規(guī)章的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓的方式主要有：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種。具體采用何種出讓方式，其決定權(quán)一直掌握在政府土地管理部門手中。特別是2002年7月1日，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》(11號令)之前，政府土地管理部門更是利用對一級土地市場土地供應(yīng)的絕對壟斷特權(quán)，對于土地出讓方式的選擇隨心所欲。不管就某幅土地潛在用地意向者有多少，政府土地管理部門最熱衷、最慣用的出讓方式就是一對一的協(xié)議出讓。那時由于對政府采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)還沒有禁止性規(guī)定，因此本來有機會獲得平等競價機會的用地意向者也沒有機會和理由對此提異議。現(xiàn)在11號令已明確規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！逼渌猛镜耐恋亍肮?yīng)計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！卑凑者@些規(guī)定，如果政府土地主管部門應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國有土地，但其仍然采用協(xié)議方式，并因此而剝奪了其他潛在用地意向者平等參與競買的權(quán)利，則任何潛在用地者均可提出異議。事實上，無論是11號令出臺前還是出臺后，因政府土地管理部門暗箱操作，而失去機會的用地意向者提出異議引發(fā)爭議的不在少數(shù)，只不過為此向人民法院提起訴訟的還不多，大多是通過行政程序?qū)で蠼鉀Q辦法。
關(guān)于潛在用地者是否享有訴權(quán)的問題，理論界和實務(wù)界均在爭論，筆者持肯定的意見。因為這種出讓方式剝奪了潛在用地者的公平競買權(quán)，其出讓結(jié)果也必然損害了其期得利益。這種出讓行為與潛在用地者也有法律上的利害關(guān)系。只不過這種糾紛引發(fā)的多為行政訴訟。
3、因不公平競買(賣)行為引發(fā)的糾紛
采用招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓國有土地使用權(quán)也并不一定就能解決所有問題，市場化也不是包醫(yī)百病的靈丹妙藥。尤其是在我們實行市場經(jīng)濟的初級階段，市場化的法律制度還沒有完全建立起來的情況下，公開的競買方式也有漏洞。從2002年開始由國家強力推行的出讓國有經(jīng)營性土地使用權(quán)的招拍掛方式在實踐中也屢出問題。比如在招標(biāo)拍賣過程中常見的“串通投票”、“陪標(biāo)”、“陪拍”等等行為，投標(biāo)人或競買人為了既達到法定投標(biāo)和競買人數(shù)，又能保證自己低價成交，拉上幾個公司假投標(biāo)、假報價。這種陪標(biāo)和陪拍方式已非個別現(xiàn)象，在一些地方已成了業(yè)內(nèi)行規(guī)：“這次你陪我，下次我陪你?！边€有招標(biāo)時，招標(biāo)人和投標(biāo)人惡意串通，采用“黑白合同”等方式“高價中標(biāo)，低標(biāo)成效”，從而既在表面上符合了法定形式，又能在排擠掉其他投標(biāo)人后，使開標(biāo)前內(nèi)定的中標(biāo)人低價中標(biāo)。再有為抬高出讓價格，而惡意加價，哄抬報價的行為，采用人為抬高競買資格門檻，限制潛在競爭對手，以保證特定的競買人中標(biāo)和成交的手段也是很常見的。以上不公平的競買行為，不僅使參與競買的其他競買者失去了平等競爭的機會，喪失了有希望獲得的經(jīng)濟利益，而且管種虛假的招、拍、掛還會給他們造成直接的經(jīng)濟損失。按照法律規(guī)定，這種以排擠其他競爭對手為目的的虛假的、不公平的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓行為就屬于以“合法形式掩蓋非法目的”和“惡意串通損害第三人利益”的行為，有關(guān)當(dāng)事人不僅有權(quán)要求確認(rèn)競買行為無效，而且可以要求有過錯的當(dāng)事人賠償損失
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1、因土地出讓合同的效力引發(fā)的糾紛
土地使用權(quán)出讓合同本身是有效還是無效的問題，不僅是常常引發(fā)爭議，為此形成糾紛和訴訟，而且合同效力的爭議往往也是引發(fā)出讓合同履行方面糾紛的誘因。
2、因土地使用權(quán)出讓方式選擇引發(fā)的糾紛
按照《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)和政府規(guī)章的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓的方式主要有：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種。
3、因不公平競買(賣)行為引發(fā)的糾紛
采用招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓國有土地使用權(quán)也并不一定就能解決所有問題，市場化也不是包醫(yī)百病的
靈丹妙藥。
4、隨意廢標(biāo)、撤拍、撤牌，不按規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同引發(fā)的糾紛
作為投標(biāo)人或競買人，一般在投標(biāo)或競買之前都要交納一筆數(shù)額不低的投標(biāo)或競買保證金，如果在中標(biāo)后或競買成交后不按規(guī)定的時間簽訂正式的土地使用權(quán)出讓合同，則所交保證金就會被出讓方?jīng)]收。
5、、擅自改變土地用途和使用條件引發(fā)的糾紛
我國實行嚴(yán)格的土地用途管制制度，土地用途一經(jīng)確定，未經(jīng)法定程序不準(zhǔn)擅自變更。對此不僅法律有嚴(yán)格的規(guī)定，而且土地使用權(quán)出讓合同也將這樣的規(guī)定直接載入其中。
6、因收回土地使用權(quán)引發(fā)的糾紛
出讓方可以收回土地使用權(quán)的法定情形主要有如下五種：一是未按照出讓合同的約定支付土地使用權(quán)出讓金的;二是未經(jīng)出讓方和規(guī)劃主管部門同意擅自改變土地用途的;三是不按出讓合同約定的期限動工開發(fā)，土地閑置超過兩年的;四是土地使用權(quán)出讓期限屆滿的;五是根據(jù)社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的。
7、因出讓方不按出讓合同約定的時間和條件供地，不按約定頒發(fā)土地使用權(quán)證書引發(fā)的糾紛
作為土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，其主要的合同義務(wù)就是按照約定向受讓方提供土地，并在受讓方付清土地出讓金后及時頒發(fā)土地使用證書。
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我愛兔兔
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你好，依據(jù)《物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)是指權(quán)利人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，權(quán)利人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，但新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者支付出讓金的合同。依據(jù)《物權(quán)法》第137條的規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃撥等方式。建設(shè)用地使用權(quán)的出讓可以采用拍賣、招標(biāo)或協(xié)議等方式，但工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開竟價的方式出讓、采取出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，合同一般包括下列條款：當(dāng)事人的名稱和住所;土地界址、面積;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費用及其支付方式;解決爭議的方法。 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是指建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付價款的合同《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行
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橙橙橙子
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最高人民法院公告
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于2004年11月23日由最高人民法院審判委員會第1334次會議通過，現(xiàn)予公布，自2005年8月1日起施行。
二○○五年六月十八日
根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。
一、土地使用權(quán)出讓合同糾紛
第一條本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。
第二條開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。
第三條經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。
當(dāng)事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)責(zé)任。
第四條土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。
第五條受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。
第六條受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛
第七條本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議。
第八條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
第九條轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
第十條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
(一)已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;
(二)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;
(三)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。
未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。
第十一條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
第十二條土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。
第十三條土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。
三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛
第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。
第十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
第十六條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
第十七條投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十八條房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十九條在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理;已經(jīng)受理的，駁回起訴：
(一)依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn);
(二)房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。
因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)。
第二十條房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第二十一條當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過錯確定責(zé)任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責(zé)任。
第二十二條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實際投資比例分配利潤。
第二十三條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。
第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。
第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。
第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。
四、其它
第二十八條本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。
本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準(zhǔn)。
最高人民法院負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)
合同糾紛案件適用法律問題的解釋》答記者問
發(fā)布時間：2005-06-22 08:49:05
出臺司法解釋的背景
記者：最高人民法院在2005年6月22日正式公布了《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，請您談?wù)劄槭裁匆雠_這一《解釋》。
答：隨著我國房地產(chǎn)各項制度改革的推進，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，但由于我國的物權(quán)法體系不完善，市場管理機制不健全，房地產(chǎn)市場的開發(fā)、交易行為很不規(guī)范，嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》實施10年來，人民法院受理的房地產(chǎn)糾紛案件逐年增加，由于相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了指導(dǎo)各級人民法院公正及時地處理房地產(chǎn)糾紛案件，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，以《城市房地產(chǎn)管理法》的施行為界，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件適用法律上有不同的做法。針對《城市房地產(chǎn)管理法》施行前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、投資合作建房等問題，最高人民法院于1995年12月27日曾出臺了《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(以下簡稱《解答》)，考慮到當(dāng)時的實際情況，《解答》對因欠缺法定條件進行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、合作建房等行為作出補救性規(guī)定，即將違法行為補辦合法手續(xù)的時間放寬至一審訴訟期間，避免了大量無效合同的出現(xiàn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》實施后，盡管隨之出臺了不少的行政法規(guī)和政策性規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為也較以往有了很大改觀，但伴隨著我國市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整加快和土地制度改革的深化，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)立法已不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，再加上房地產(chǎn)市場機制不健全，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體借機違法開發(fā)經(jīng)營，導(dǎo)致房地產(chǎn)糾紛案件不斷增加，新問題、新情況層出不窮，人民法院在審理此類糾紛時遇到適用法律的難題。為此，我院從2002年開始著手起草關(guān)于如何處理《城市房地產(chǎn)管理法》實施后的房地產(chǎn)糾紛的司法解釋。期間，起草小組奔赴全國各地進行調(diào)研收集情況，召開座談會廣泛征求各級法院、全國人大法工委、國家土地資源部、建設(shè)部、裝修'>北京市房地產(chǎn)管理局、專家學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、北京市消費者協(xié)會等各方面意見，并通過人民法院報和中國法院網(wǎng)公開向社會征求意見，收集問題。在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，經(jīng)最高法院審判委員會第1267次會議研究通過，于2003年4月28日公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，已于2003年6月1日開始實施。隨后，《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也經(jīng)最高法院審委會第1334次會議討論通過并于今天予以公布，2005年8月1日起施行。
集體土地和農(nóng)用土地不適用《解釋》
記者：《解釋》調(diào)整涉及的土地使用權(quán)范圍是否包括所有的土地使用權(quán)。
答：《土地管理法》第2條規(guī)定，我國實行土地全民所有制和勞動群眾集體所有制，全民所有即國家所有。與土地所有制相對應(yīng)，我國目前土地使用權(quán)也可分國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩類。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得的國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，由此決定房地產(chǎn)開發(fā)所需要的土地僅限于國有土地，而非集體土地;城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！锻恋毓芾矸ā芬裁鞔_規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，本《解釋》調(diào)整的范圍只限于涉及國有土地使用權(quán)的合同糾紛案件，不包括集體所有土地，這在《解釋》的名稱中已作出明確界定。
按照《土地管理法》確立的土地用途管制制度和基本農(nóng)田保護制度，我國土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。在國有土地上，對于按照土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的農(nóng)用地要嚴(yán)格管理，因房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要使用國有建設(shè)用地的，可通過出讓或者劃撥的方式取得;涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。因此，本《解釋》調(diào)整的國有土地范圍為國有建設(shè)用地，不包括國有農(nóng)用地。
不輕易確認(rèn)合同無效
記者：《解釋》在對合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和維護穩(wěn)定的土地交易秩序這一目標(biāo)的。
答：合同效力的認(rèn)定不僅關(guān)系著土地交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護，而且關(guān)系到房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。因此，《解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定，結(jié)合社會現(xiàn)狀和審判實際，在對欠缺生效條件合同的效力認(rèn)定處理上，采取了補救性的措施，即當(dāng)事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效，以促進合同加速履行和社會資源的有效利用。這在《解釋》的第2條、第3條、第9條、第11條、第12條、第13條、第15條、第16條均有體現(xiàn)。同時，對當(dāng)事人訂立的隱藏真意的合同，我們按照合同約定的實質(zhì)內(nèi)容，作出符合當(dāng)事人真實意思表示的認(rèn)定,而不是簡單地認(rèn)定合同無效。此外，在合同的解除上，《解釋》嚴(yán)格當(dāng)事人行使解除權(quán)的條件，只有在出現(xiàn)根本違約，合同目的無法實現(xiàn)的情況下，當(dāng)事人請求解除的才予以支持。這樣，人民法院在適用法律過程中既能維護法律的嚴(yán)肅性，又能維護合同交易關(guān)系的穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。
《解釋》實施后開發(fā)區(qū)管委會訂立的出讓合同無效
記者：《解釋》對當(dāng)前國務(wù)院開展的土地市場整治工作中有關(guān)開發(fā)區(qū)管委會自行出讓土地的問題是如何認(rèn)定和處理的。
答：根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方為市、縣人民政府土地管理部門，其他部門無權(quán)出讓。但由于以往土地市場管理不規(guī)范，特別是對各類開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地管理缺乏有效措施，導(dǎo)致了一些開發(fā)區(qū)的國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓呈現(xiàn)無序狀態(tài)，開發(fā)區(qū)管委會擅自出讓土地的情況較為嚴(yán)重，引發(fā)了大量的合同糾紛。針對上述情況，目前國務(wù)院已經(jīng)對全國土地市場部署開展治理整頓工作，其中開發(fā)區(qū)即為整治的重點。為配合國務(wù)院此項工作，我們在制定司法解釋時，堅持既要依法規(guī)范土地出讓行為，同時也要考慮我國實際情況，盡量維護土地市場現(xiàn)有秩序的穩(wěn)定。為此，在綜合相關(guān)部門意見的基礎(chǔ)上，《解釋》對開發(fā)區(qū)管委會訂立的土地使用權(quán)合同效力認(rèn)定作出區(qū)別對待的規(guī)定。首先，為配合國務(wù)院開展的土地市場整治工作，加大促進國土管理部門對土地市場的管理力度，《解釋》明確將不具備法定主體資格的開發(fā)區(qū)管委會與受讓人訂立的土地使用權(quán)出讓合同按無效處理，對今后土地出讓行為可以給予有效規(guī)范。其次，考慮到我國目前實際情況，對開發(fā)區(qū)管委會遺留下的為數(shù)不少的出讓土地問題，仍采取一定的補救手段，即在起訴前經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定有效，同時為防止追認(rèn)手段的濫用，有效規(guī)范今后的土地出讓行為，對追認(rèn)的范圍限定在本《解釋》實施之前的情況?！督忉尅穼嵤┮院螅_發(fā)區(qū)管委會再行訂立的土地使用權(quán)出讓合同一律按照無效處理。通過寬嚴(yán)相濟的規(guī)定，對此類糾紛給予合理解決。
《解釋》的出臺有利于和諧社會的構(gòu)建
記者：最后請您談?wù)勚贫ㄟ@個司法解釋的意義。
答：第一、《解釋》的公布實施，有利于推動我國房地產(chǎn)市場各項制度的改革和土地交易市場健康有序地發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和綜合國力的增強，其發(fā)展更將會帶動50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并促進旅游、金融、商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為增加財政收入，推動城市經(jīng)濟發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)和前提條件。我國房地產(chǎn)各項制度改革的深化，客觀上必然要求建立一個功能完善，穩(wěn)定有序的房地產(chǎn)市場體系，而房地產(chǎn)市場的建立又依賴土地市場和商品房市場的完美結(jié)合。土地作為社會發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，歷來是我國一個十分重要的問題，它涉及眾多領(lǐng)域，關(guān)系到國民經(jīng)濟的全面發(fā)展和社會主義和諧社會的構(gòu)建以及國家、集體、個人的根本利益。自1988年城市國有土地開始實行有償、有期限使用制度以來，我國的房地產(chǎn)市場體系得以建立并迅猛發(fā)展，國家財政收入借此也快速增長。但土地的有限性和不可再生性，決定了必須建立一個高效有序運行的土地市場，以保障土地利用效益的最大化。但由于我國房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)育階段，市場功能還不健全，市場交易行為也不規(guī)范，引發(fā)了許多糾紛，影響了社會的穩(wěn)定，阻礙了我國房地產(chǎn)各項制度改革的進程。在現(xiàn)行立法尚不完善的情況下，《解釋》的出臺對規(guī)范我國房地產(chǎn)一級市場、二級市場乃至三級市場(即商品房交易市場)的土地交易行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進市場經(jīng)濟誠信體系的建立和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，都將產(chǎn)生積極的影響。
第二、《解釋》的公布實施，有利于保護房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營主體和廣大人民群眾的合法權(quán)益。房地產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展需要一個良好的市場誠信氛圍和法律環(huán)境，《解釋》通過對土地一級市場和二級市場存在的各類糾紛予以公平、及時的解決，有力地維護了房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營主體的利益。房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展不僅可以促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且與廣大人民群眾的切身利益密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)在為推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供物質(zhì)基礎(chǔ)和前提條件的同時，更有利于逐步改善城市居民的居住條件。據(jù)相關(guān)資料表明，隨著城鎮(zhèn)居民住房的商品化和市場化，目前房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的商品房近90%由個人購買，而商品房的開發(fā)建設(shè)與土地市場具有直接的關(guān)系。因此，《解釋》在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體依法保護的同時，也充分保護了廣大人民群眾的合法權(quán)益，也是人民法院落實執(zhí)行“司法為民“要求的具體體現(xiàn)。
第三、《解釋》的公布實施，有利于法制的統(tǒng)一和社會主義和諧社會的構(gòu)建。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，屬于民事財產(chǎn)權(quán)的范疇，應(yīng)由物權(quán)法進行調(diào)整。現(xiàn)行的《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政性法律，主要是從行政管理的角度對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營行為加以規(guī)定。由于目前我國還沒有完善的不動產(chǎn)法律，物權(quán)法也尚未出臺，因此，人民法院在處理法律關(guān)系復(fù)雜的房地產(chǎn)糾紛案件時缺乏具體明確的法律依據(jù)，適用法律不統(tǒng)一。這不僅不利于平等保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不符合法制統(tǒng)一原則的要求?！督忉尅返闹贫ǔ雠_，為人民法院正確、及時處理房地產(chǎn)糾紛案件，維護房地產(chǎn)市場秩序，公平保護當(dāng)事人合法權(quán)益提供了有力的法律武器。這不僅有利于實現(xiàn)人民法院公正與效率的工作主題，也有利于保障我國法制的統(tǒng)一，而且更有利于促進經(jīng)濟與社會全面發(fā)展和社會主義和諧社會的構(gòu)建。
記者：謝謝!
最高人民法院2005年6月22日出臺了《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，將于今年8月1日起施行。8月1日后起訴到法院的案件都將適用該司法解釋。
《解釋》主要是三部分內(nèi)容：一是土地使用權(quán)出讓合同糾紛;二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛;三是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛;需要注意的是，《解釋》調(diào)整涉及的土地使用權(quán)范圍僅僅指國有建設(shè)用地使用權(quán)，不包括集體土地和國有農(nóng)用地。
《解釋》第一部分共六條(1—6)，規(guī)定了關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛案件適用法律的問題，需要特別注意的是第二條：“開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓書合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”，也就是說土地使用權(quán)出讓合同的出讓方必須是市、縣人民政府土地管理部門，這與我國《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定是一致的。《解釋》明確將不具備法定主體資格的開發(fā)區(qū)管委會與受讓人訂立的土地使用權(quán)出讓合同按無效處理，意在對今后土地出讓行為給予規(guī)范。其次，《解釋》對開發(fā)區(qū)管委會歷史遺留下的為數(shù)不少的出讓土地問題，仍給予一定的補救手段，即在起訴前經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定有效，同時為防止追認(rèn)手段的濫用，對追認(rèn)的范圍限定在《解釋》實施之前的情況。
另外，《解釋》第三條規(guī)定：協(xié)議出讓的土地使用權(quán)出讓金不得低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確立的最低價，否則價款條款無效。這種情形在目前操作中也時有發(fā)生，應(yīng)當(dāng)引起注意。
上述規(guī)定對于在二、三線城市尋找土地項目的公司，特別具有指導(dǎo)意義，因為這些地區(qū)的土地出讓主體、程序等相對寬松，但同時也帶來操作不規(guī)范的問題，這次司法解釋將上述問題進行了明確，對于我們今后類似項目的操作很有指導(dǎo)意義。
《解釋》的第二部分共七條(7—13)，規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件的法律適用問題，涉及了兩類土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓(第七、八、九、十條)和劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓(第十一、十二、十三條)。
關(guān)于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，《解釋》對兩種不規(guī)范情況下的轉(zhuǎn)讓行為作出有效認(rèn)定：一是未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的土地轉(zhuǎn)讓合同有效(第八條)。這條規(guī)定在司法解釋起草階段征求意見時，爭議較大，現(xiàn)《解釋》的規(guī)定可能采納了最終占優(yōu)勢的意見：即雖然《土地管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理土地變更登記或過戶登記手續(xù)，但這應(yīng)該是合同簽訂后及合同履行中的一項法定義務(wù)和法定程序，而非合同生效的法定條件，故轉(zhuǎn)讓合同有效。這也是此次司法解釋的一個重要特征和原則：不輕易確認(rèn)合同無效。因為合同效力的認(rèn)定不僅關(guān)系著土地交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護，而且關(guān)系到房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。因此，《解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定，結(jié)合實際情況，在對欠缺生效條件合同的效力認(rèn)定處理上，采取了補救性的措施，即當(dāng)事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效。
需要注意的是：此次司法解釋將“無效”補證為“有效”的時間界限限定在“起訴前”，而在一九九五最高人民法院年頒布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》這一司法解釋中，上述時間界限是限定在“一審訴訟期間”。根據(jù)九五年的司法解釋，在起訴時案件事實和合同效力是不確定的，尚存在變動的因素，這顯然不利于法院的審理，與現(xiàn)代司法理念不相符，故此次司法解釋對上述時間界限的變動應(yīng)該是科學(xué)的，更有利于維護司法裁判的權(quán)威性，同時在一定程度上也有利于土地交易秩序的穩(wěn)定。上述原則在《解釋》的第二條、第九條、第十一條、第十六條均有所體現(xiàn)。
關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。對于不符合此項規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《解釋》視不同情況作出不同的規(guī)定：一是作為有效轉(zhuǎn)讓合同的處理(第十一條)，即在起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，認(rèn)定合同有效。這條規(guī)定同樣是允許“彌補”、不輕易確認(rèn)合同無效原則的體現(xiàn)。二是作為有效補償合同的處理(第十二、十三條)，即在起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并決定由受讓方辦理出讓手續(xù)或決定將該土地使用權(quán)劃撥給受讓方使用的，因為此時土地轉(zhuǎn)讓關(guān)系實際發(fā)生在政府和受讓方之間，故原轉(zhuǎn)讓合同可按補償性質(zhì)的合同來處理，這是符合相關(guān)法律規(guī)定的。
《解釋》第二部分重點關(guān)注條款為第十條，該條規(guī)定了對“一地數(shù)轉(zhuǎn)”情形的處理原則，即對待數(shù)個有效土地轉(zhuǎn)讓合同采取的排序原則是：一、登記優(yōu)先;二、均沒有登記的，先行合法占有者優(yōu)先;三、既未登記，也未合法占有，則先行支付土地款者優(yōu)先;四、前幾個條件均不具備，則以合同成立在先者優(yōu)先。上述規(guī)定，對我們在土地項目轉(zhuǎn)讓中有較大的借鑒意義，從控制風(fēng)險的角度講，我們應(yīng)確保符合第一或第二位的條件，也就是說要么登記，要么先占，如果退到第三或第四位條件，從受讓方來說就比較難以防范潛在風(fēng)險。
《解釋》第三部分共十四條(14—27)，規(guī)定了合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案件的法律適用問題。該部分對于合作開發(fā)合同認(rèn)定的要件進行了明確：即“共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險”，值得注意的是此次司法解釋不再將“共同經(jīng)營”作為認(rèn)定合作開發(fā)的必要條件。這一原則在第24、25、26、27條均有所體現(xiàn)。
同時，該部分也對合作開發(fā)中的經(jīng)營資質(zhì)，項目合法性、買受人利益保護進行了強調(diào)。但總體來說，因為合作開發(fā)房地產(chǎn)的情形比較復(fù)雜，各地情況也不同，該部分規(guī)定條款對于項目合作開發(fā)操作相對規(guī)范的公司來說，借鑒意義可能不大。
引言：
最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)先后頒布了三個司法解釋，現(xiàn)在所要講的這個司法解釋是2005年6月頒布的。
現(xiàn)在最高院在審理關(guān)于房地產(chǎn)案件時有三個司法解釋：一是關(guān)于土地使用權(quán)，二是關(guān)于建設(shè)工程(2004月10月頒布，2005年1月1日施行)，三是關(guān)于商品房買賣(2003年4月頒布，2003年6月1日開始施行)。現(xiàn)在司法實踐中各級人民法院辦理房地產(chǎn)案件基本上按照這三個司法解釋操作。
今天主要講第一個司法解釋：《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。
《解釋》一共28條，其主要內(nèi)容分為三部分：
(一)土地使用權(quán)出讓合同糾紛;
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛;
(三)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛。
一、《解釋》的主要內(nèi)容
(一)土地使用權(quán)出讓合同糾紛
第1條：土地使用權(quán)出讓合同
“本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。”
第2條：開發(fā)區(qū)管理委員會出讓土地行為的處理
“開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。”
第3條：協(xié)議出讓土地價格的確定
“經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效
當(dāng)事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)責(zé)任?！?br />
第4條：對未辦理批準(zhǔn)手續(xù)合同的處理
“土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。”
第5條：土地出讓金的調(diào)整
“受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持?！?br />
第6條：對擅自改變土地用途合同的處理
“受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。”
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛
第7條：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
“本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議。”
第8條：未辦理權(quán)屬變更登記的合同有效
“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。”
第9條：未取得土地使用權(quán)證的轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定
“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”
第10條：一地數(shù)轉(zhuǎn)合同的處理原則
“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
(一)已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;
(二)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;
(三)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。
未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。”
第11條：劃撥土地轉(zhuǎn)讓未經(jīng)批準(zhǔn)的無效
“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?br />
第12條：劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的糾紛處理
“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理?！?br />
第13條：劃撥土地直接轉(zhuǎn)讓的糾紛處理
“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理?！?/h3>
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