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陳含景
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第二套房產(chǎn)貸款利率是：1.二套房貸款政策仍按照“二套房貸款首付6成以及1.1倍的利率政策”執(zhí)行。2.買(mǎi)方選擇商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房，最低首付比例為房屋評(píng)估價(jià)的30%，最高貸款比例為70%；3.可以獲得4.752%的優(yōu)惠利率，比公積金利率略高。但到了買(mǎi)第二套房按揭，辦理公積金房貸，可以獲得3.87%的公積金利率。
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貝宏愷
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中新社發(fā)唐志順作政府的相關(guān)規(guī)定要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，也按照通知中的第二套住房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定。那么，買(mǎi)第二套房時(shí)，該怎么選擇貸款方式呢情形1第一套房是商貸，第二套最好選公積金如果第一套住房是選擇商業(yè)貸款的，無(wú)需考慮是否還清就可以再次申請(qǐng)第二套住房貸款。此時(shí)，第二套可以考慮用公積金。因?yàn)椋e金貸款除了本身利率低的優(yōu)勢(shì)外，還不受“第二套房需提高首付和利率”新政的限制。如果第一套住房選擇的是商業(yè)貸款，第二套不能申請(qǐng)公積金貸款而只能選擇商業(yè)貸款，買(mǎi)第二套房的貸款首付款就得提高到四成，貸款利率也不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。專家建議：裝修'>北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究中心相關(guān)人士表示，盡量選擇等額本金還款方式更省利息。情形2第一套房公積金沒(méi)還清，第二套只能選商貸如果第一套住房選擇公積金貸款未還清的，在購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房時(shí)，只能選擇商業(yè)貸款。這時(shí)買(mǎi)第二套房的貸款，也得執(zhí)行新政。如果第一套住房選擇公積金貸款，第二套還想要選擇公積金貸款時(shí)，就必須先把第一套房的公積金貸款還清，才能再申請(qǐng)。還清后再申請(qǐng)公積金，目前不受“第二套房需提高首付和利率”新政的限制。專家建議：要想省錢(qián)，當(dāng)然也是盡量選擇等額本金還款方式。
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畢弘濟(jì)
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自住型商品房雖然相對(duì)于周邊地段的新建商品房和二手房，在價(jià)錢(qián)上打了七折。不過(guò)要注意，這個(gè)打七折的參照價(jià)格，是2013年下半年北京樓市階段性最高點(diǎn)的數(shù)據(jù)。因此，在這個(gè)價(jià)格數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上打折，顯然仍舊高的很。對(duì)于缺房子住的剛需人群來(lái)說(shuō)，有能力全款吃進(jìn)者寥寥，使用住房貸款看來(lái)在所難免。此外，自住型商品房雖然是共有產(chǎn)權(quán)，但仍具有一定的投資升值(或貶值)屬性，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，利用貸款杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，顯然比全款要?jiǎng)澦愕枚唷Ｗ宰⌒蜕唐贩烤烤鼓懿荒苁褂觅J款呢我認(rèn)為，既然它是商品住房，不管是否摻雜了政府因素，都可以使用住房貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)，而且適用于現(xiàn)行住房貸款的任何政策，理論上也沒(méi)什么超國(guó)民待遇的特殊性。那么，買(mǎi)一套自住型商品房，究竟要準(zhǔn)備多少首付款，能申請(qǐng)到多少貸款每個(gè)月怎么還呢怎樣還款最劃算呢現(xiàn)在，我把北京市目前實(shí)行的住房貸款政策做個(gè)梳理。大家可以參照。一、首套房貸款根據(jù)北京市的住房限購(gòu)政策，北京戶口的已婚家庭只能購(gòu)買(mǎi)最多兩套住宅(商住兩用不算套數(shù)，在京軍警視同北京戶口)，非北京戶口的滿五年納稅、社保家庭，以及單身家庭(包括離婚)都只能購(gòu)買(mǎi)最多一套住宅。而對(duì)于自住型商品房來(lái)說(shuō)，每個(gè)有資格的家庭終身只能購(gòu)買(mǎi)一次自住型商品房，也就是一套房。以后即便離婚，名下沒(méi)房的家庭也不能再購(gòu)買(mǎi)自住型商品房。買(mǎi)過(guò)自住型商品房的家庭，成員中滿25歲的孩子，可以獨(dú)立成戶，獲得購(gòu)買(mǎi)自住型商品房資格。自住型商品房申購(gòu)過(guò)程中，保障房輪候和京籍無(wú)房戶是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)群體。考慮到自住型商品房僧多粥少的現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，絕大部分自住型商品房項(xiàng)目都會(huì)被優(yōu)先群體包圓，而其中大部分家庭是首次購(gòu)房。如果沒(méi)有能力支付全款，那就只好貸款，享受首套房貸款的相關(guān)政策。(一)支持力度國(guó)家對(duì)首套房貸款是支持的。這種貸款基本是解決剛性需求和基本居住需求，理應(yīng)得到滿足。不過(guò)，由于銀行普遍處在貸款額度不足的狀態(tài)，放款時(shí)間比較慢，而且因個(gè)人金融信用的實(shí)際狀況，存在拒貸的可能性。絕大多數(shù)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，少數(shù)銀行可能執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%(1.1倍基準(zhǔn)利率)，或搭配出售理財(cái)產(chǎn)品。在基準(zhǔn)利率上打折扣的情況已經(jīng)很少了。在北京樓市歷史上，大概只有2016年出現(xiàn)過(guò)基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%(利率七折)的情況，但即便如此，也比同期的公積金貸款利率略高。(二)首套商貸5年以上的基準(zhǔn)利率是6.55%。首套房貸要求首付不低于總價(jià)30%，貸款額度不超過(guò)總價(jià)70%。貸款期限最長(zhǎng)為30年。一般來(lái)說(shuō)，35歲以下的年輕人申請(qǐng)，基本可以拿到30年的還款期。超過(guò)40歲以后，還款期就會(huì)縮短。銀行一般將65歲視為還款截止年齡(也就是到這個(gè)歲數(shù)時(shí)必須還完)。因此，如果您50歲再來(lái)買(mǎi)房，還款期只有15年，同樣額度的貸款，月供會(huì)比較多，但利息總額減少。貸款額度要根據(jù)申請(qǐng)人的單位屬性、金融信用狀況、經(jīng)濟(jì)收入酌定。一般來(lái)說(shuō)，月供不能超過(guò)家庭月收入的50%。我們以恒大御景灣為例。每平米22000元，90平米的住房大約為200萬(wàn)元。首付不能低于60萬(wàn)元，商貸最高不能超過(guò)140萬(wàn)元。如果按照月供最少，還款期最長(zhǎng)來(lái)算，為期30年的月供為8895.04元(等額本息法)，30年里還的利息總額高達(dá)180.221萬(wàn)元，超出本金40萬(wàn)元。那么，這個(gè)購(gòu)房家庭的月收入要超過(guò)18000元，才能拿到這140萬(wàn)元貸款。當(dāng)然，如果差錢(qián)的家庭可以要單位偽造收入和納稅證明，但家庭約收入一下子拿走將近9000元還貸，作為工薪階層的你，不覺(jué)得負(fù)擔(dān)很重嗎也有人愿意用等額本金法，每個(gè)月還的本金一樣多，那么月供額度就會(huì)在30年里由多變少，第一個(gè)月還11530.56元，以后逐月遞減，到第360個(gè)月還3910.12元.30年里的還的利息為137.932萬(wàn)元，比本金略少，比等額本息法少還40多萬(wàn)元利息。因此，要想讓自己月供負(fù)擔(dān)輕一些，首付就盡可能多一些吧。(三)首套公積金貸款公積金貸款的發(fā)放單位是有區(qū)別的，包括常見(jiàn)的北京市住房公積金管理中心和中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房公積金管理中心(簡(jiǎn)稱市管和國(guó)管)，也包括不太常見(jiàn)的中共中央直屬機(jī)關(guān)住房公積金管理中心(簡(jiǎn)稱“中直管”)和鐵路系統(tǒng)住房公積金管理中心，以及軍隊(duì)的住房公積金管理中心等。需要解釋的是，國(guó)管的覆蓋面包括國(guó)務(wù)院系統(tǒng)的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和中央直屬企業(yè)、部委直屬國(guó)有企業(yè)。市管的覆蓋面包括北京市及各區(qū)縣政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和北京市、各區(qū)縣直屬國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)和個(gè)體企業(yè)。中直管的覆蓋面是黨中央直屬的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及全國(guó)人大、政協(xié)、各民主黨派機(jī)關(guān)及事業(yè)單位，以及相關(guān)的直屬企業(yè)等。鐵路系統(tǒng)和軍隊(duì)的情況顧名思義，就不解釋了。公積金首套房貸款的基準(zhǔn)利率是4.5%，相當(dāng)于商貸的66折，可以說(shuō)是國(guó)家給繳納公積金的職工提供的貼息住房貸款。根據(jù)北京市最新規(guī)定，職工繳存公積金連續(xù)滿12個(gè)月且購(gòu)房時(shí)仍在繳存的，可以申請(qǐng)公積金貸款，否則不行。中間斷了得從頭算。能貸多少呢北京市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)上限是80萬(wàn)元。如果信用評(píng)級(jí)達(dá)到A級(jí)，可以貸到80萬(wàn)元；達(dá)到AA級(jí)可以貸到92萬(wàn)元，達(dá)到AAA級(jí)可以貸到104萬(wàn)元。上面的說(shuō)法是理論上的，但現(xiàn)實(shí)中由于貸款額度較緊張，一般也就最多給貸到80萬(wàn)元。就算你信用評(píng)級(jí)再高，想拿到104萬(wàn)元也不容易。目前，想要貸到80萬(wàn)元大概也不容易。需要每月個(gè)人繳存額不低于700元(不含單位1:1補(bǔ)的700元)，才能拿到這么多貸款。否則適當(dāng)減少。如果一個(gè)月個(gè)人繳存額大概五六百元，大概能貸到70-75萬(wàn)元，比以前略有減少。前段時(shí)間新聞上公布了算法，我不再贅述。公積金貸款執(zhí)行的首付標(biāo)準(zhǔn)比較古怪。首套房且建筑面積90平米以下，首付不低于總價(jià)20%，貸款不高于總價(jià)80%。首套房且建筑面積超過(guò)90平米(不含)，首付不低于總價(jià)30%，貸款不高于總價(jià)70%。這個(gè)政策可理解為支持中低價(jià)位、中小戶型的初次剛性需求。以恒大御景灣為例。每平米22000元，90平米的住房大約為200萬(wàn)元。雖說(shuō)有首付不低于20%的說(shuō)法，但由于一般情況下只能貸到80萬(wàn)元，購(gòu)房者還要準(zhǔn)備出120萬(wàn)元的首付款。因此，由于總價(jià)和貸款額度因素，首付實(shí)際上變成了60%。月供是多少呢按照貸款80萬(wàn)元，為期30年計(jì)算，月供4053.48元(等額本息)。30年間的利息總額為65.925萬(wàn)元。如果按照等額本金法還款，首月要還5222.22元，第360個(gè)月還2230.56元，可以說(shuō)是逐月減少。不過(guò)前十年的月供負(fù)擔(dān)略重一些。利息總額54.150萬(wàn)元，比等額本息法少還11萬(wàn)元利息。不過(guò)，公積金中心似乎不太支持等額本金法。按照北京的生活成本計(jì)算，月供4000元的前提是家庭月收入不低于1萬(wàn)元，否則維持基本生活質(zhì)量就比較麻煩。而當(dāng)首付出去120萬(wàn)元以后，很多家庭就立即淪為赤貧，生活質(zhì)量不降低才怪呢。(四)能不能組合貸款現(xiàn)代多數(shù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的普通商品房項(xiàng)目，都不支持組合貸款，甚至不支持國(guó)管公積金貸款。組合貸款的麻煩之處在于三點(diǎn)：一是每種貸款的額度都受限；二是辦理手續(xù)非常繁瑣，極容易因兩類貸款之中的一類沒(méi)批下來(lái)，給自己找麻煩；三是相當(dāng)于同時(shí)使用了兩次貸款。根據(jù)央行的說(shuō)法，一個(gè)家庭只能使用兩次住房貸款，無(wú)論是公積金還是商貸，正所謂“認(rèn)房也認(rèn)貸”。第三次購(gòu)房時(shí)，無(wú)論名下是無(wú)房，還是只有一套住房，都只能全款購(gòu)房了。所以，我不建議使用組合貸款。二、第二次購(gòu)房貸款根據(jù)央行和北京市公積金管理中心的有關(guān)規(guī)定，住房貸款的發(fā)放采取“認(rèn)房也認(rèn)貸”的形式。既然一個(gè)北京戶口家庭只能買(mǎi)兩套房，那么他也相應(yīng)地只能享受兩次貸款機(jī)會(huì)。第三次購(gòu)房時(shí)，無(wú)論名下是無(wú)房，還是只有一套住房，都得全款購(gòu)房。因此，使用貸款時(shí)一定要謹(jǐn)慎小心。更重要的是，首套房貸款只有一次。就像人的青春年華，失去就再也沒(méi)有了。理論上講，國(guó)家不反對(duì)第二次貸款，但申請(qǐng)難度肯定比首套房貸款和第一次貸款難度大得多。第二次貸款包括兩種情況，一種是名下無(wú)房，一種是名下已有一套住房。(一)名下無(wú)房的第二次購(gòu)房貸款這種情況通常出現(xiàn)于名下以前有房，但都已賣掉。以無(wú)房戶身份重新購(gòu)置一套住房。而且以前購(gòu)房時(shí)用過(guò)一次住房貸款，再賣掉前已將貸款余額還清。這次購(gòu)房需要再用住房貸款，這就是名下無(wú)房的第二次購(gòu)房貸款。根據(jù)有關(guān)政策，這種情況無(wú)論是商貸還是公積金貸款，需要首付不低于總價(jià)的60%，貸款不高于總價(jià)的40%，貸款利率均為1.1倍基準(zhǔn)利率(商貸是7.21%、公積金是4.95%)。月供額度相應(yīng)增加。我們?nèi)砸院愦笥盀碁槔蝺r(jià)22000元，90平米戶型。總價(jià)200萬(wàn)元，只能獲得最多80萬(wàn)元、最長(zhǎng)30年的貸款額度(可能現(xiàn)實(shí)中獲得的額度還會(huì)略少)，需要首付120萬(wàn)元。商貸月供5435.72元(等額本息)，30年還的利息總額是115.686萬(wàn)元。公積金月供4270.16元(等額本息)，30年還的利息總額是73.726萬(wàn)元。(二)名下有一套房的第二次購(gòu)房貸款(二套房貸款)名下有一套房子，用貸款購(gòu)買(mǎi)，無(wú)論貸款是否還清，這時(shí)理論上可以再通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房，就是第二次貸款，屬于最典型的“二套房貸款”。由于名下有房，無(wú)論該房是否在北京，首付都不能低于總價(jià)70%，貸款無(wú)論是商貸還是公積金，都不能高于總價(jià)30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍(商貸是7.21%、公積金是4.95%)。個(gè)別銀行對(duì)這種情況可能會(huì)因額度有限而拒貸。名下有一套房子，全款購(gòu)買(mǎi)。然而，自己的貸款已經(jīng)用過(guò)一次(比如為父母買(mǎi)房貸款償還)，此時(shí)自己再想通過(guò)貸款買(mǎi)一套房，依然是首付70%，貸款30%。我們以恒大御景灣90平米住房為例。200萬(wàn)的總價(jià)，在這種情況下首付要達(dá)到140萬(wàn)元。貸款60萬(wàn)元。如果還款期為30年，商貸月供4076.79元(等額本息)，30年還的利息總額是86.765萬(wàn)元。公積金月供3202.62元(等額本息)，30年還的利息總額是55.294萬(wàn)元。不過(guò)在實(shí)踐中，如果第一次貸款尚未還清，很可
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湯弘光
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北京市首套房貸款利率按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。目前最新的公積金貸款利率為5年期(含)以內(nèi)4%，5年期以上利率4.5%。首套房貸款按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，二套房貸款利率會(huì)基準(zhǔn)上浮10%。組合貸款中銀行個(gè)人住房商業(yè)貸款利率，按人民銀行規(guī)定執(zhí)行。現(xiàn)行銀行個(gè)人住房商業(yè)貸款利率為：貸款期限1-5年(含5年)的貸款月利率4.425‰;貸款期限5年以上的貸款月利率4.65‰。
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用公積金貸款買(mǎi)第二套房利率： 對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%; 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款
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現(xiàn)在銀行針對(duì)二手房貸款的政策及利率如下：銀行針對(duì)二手房貸款政策：之前辦理了購(gòu)房貸款結(jié)清后在貸款屬于首套房，如果沒(méi)有結(jié)清的話在辦理貸款算二套房，二套房的利率要有所上浮，上浮多少是根據(jù)銀行的情況來(lái)的首付增加到商業(yè)貸款首付4成
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申請(qǐng)二套房商業(yè)貸款，銀行對(duì)于這種貸款的貸款利率都會(huì)上浮。而二套房商業(yè)貸款的利率至少是同期基準(zhǔn)利率的1.1倍，也就是至少是年度利率7.21%。而且需要注意的一點(diǎn)是，不同的銀行，二套房商業(yè)按揭貸款的貸款利率上浮的情況并不是一
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2016太原按揭房貸款利率：2016房貸利率五年以上商貸基本利息將至4.9%。經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)5次降息，降幅達(dá)到20.33%。創(chuàng)歷史最低，現(xiàn)在很多銀行采用次年調(diào)息的方式，所以需要到2016年1月才能調(diào)整。2016年買(mǎi)房貸款的利息
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