房屋買賣合同網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記、預(yù)查封是針對房屋交易、抵押、查封等處置過程而產(chǎn)生的，有的屬于行政管理行為，如網(wǎng)簽備案，有的屬于房屋權(quán)利人自愿實施的行為，如預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記，而預(yù)查封則屬于司法行為。這些概念與行為之間具有一定的聯(lián)系，厘清各概念的含義、區(qū)別及聯(lián)系，以求在實踐中靈活有效運用，達成自己的經(jīng)濟預(yù)期。一、房屋買賣合同網(wǎng)簽備案房屋買賣合同根據(jù)其房屋狀態(tài)類型，可以分為存量房買賣合同和增量房買賣合同，存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋(其性質(zhì)為二手房)，而增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建的商品房，對二手房與新建商品房其買賣合同網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記、預(yù)查封等是有所不同的。(一)房屋買賣合同網(wǎng)簽備案1、二手房買賣合同網(wǎng)簽備案從各地實施的存量房買賣合同網(wǎng)上簽約相關(guān)規(guī)定及實施流程看，二手房買賣合同網(wǎng)簽是指買賣合同雙方將自愿達成的房屋交易結(jié)果的主要內(nèi)容如房屋狀況、成交價格及成交方式等基本信息，通過房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門的網(wǎng)上簽約系統(tǒng)錄入備案，而對于買賣雙方通過協(xié)商達成交易的其它內(nèi)容，如違約責(zé)任、房屋的交付、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等條款，交易監(jiān)管部門并未錄入，而且對于買賣合同的內(nèi)容房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門不不予干涉。2、增量房合同網(wǎng)簽備案在增量房買賣合同(通常稱為商品房買賣合同)中，合同一方當(dāng)事人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，另一方為購房人。從各地商品房網(wǎng)簽的實踐看，網(wǎng)上簽約即是將買賣(或者預(yù)售)合同的簽約過程及簽約內(nèi)容通過房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門的網(wǎng)上系統(tǒng)完成，并予以備案。網(wǎng)上簽訂商品房合同后，合同自簽訂時成立，簽約方若要解除合同，必須雙方簽訂新的協(xié)議并向且房地產(chǎn)管理部門提出申請才可以取消網(wǎng)上買賣合同。從以上網(wǎng)簽流程可以看出，增量房買賣合同的網(wǎng)簽實際上是一種房屋買賣合同內(nèi)容的網(wǎng)絡(luò)備案，主要是房地產(chǎn)監(jiān)管部門基于規(guī)范市場、保證交易安全和保護購房人利益的目的，對房地產(chǎn)開發(fā)商的約束。(二)房屋買賣合同網(wǎng)簽的法律效力無論是存量房買賣合同的“網(wǎng)簽”還是增量房買賣合同的“網(wǎng)絡(luò)備案”，其本質(zhì)上都是一種通過網(wǎng)絡(luò)進行的行政備案。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。網(wǎng)簽及其備案不具有創(chuàng)設(shè)權(quán)利的功能，其目的是為了方便管理者的管理、監(jiān)督和服務(wù)。作為一種程序性事實行為和行政法律制度，這種備案具有公示、確認和管理的功能。