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朱高芬
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房屋買賣合同網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記、預(yù)查封是針對房屋交易、抵押、查封等處置過程而產(chǎn)生的，有的屬于行政管理行為，如網(wǎng)簽備案，有的屬于房屋權(quán)利人自愿實施的行為，如預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記，而預(yù)查封則屬于司法行為。這些概念與行為之間具有一定的聯(lián)系，厘清各概念的含義、區(qū)別及聯(lián)系，以求在實踐中靈活有效運用，達(dá)成自己的經(jīng)濟預(yù)期。一、房屋買賣合同網(wǎng)簽備案房屋買賣合同根據(jù)其房屋狀態(tài)類型，可以分為存量房買賣合同和增量房買賣合同，存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋(其性質(zhì)為二手房)，而增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建的商品房，對二手房與新建商品房其買賣合同網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記、預(yù)查封等是有所不同的。(一)房屋買賣合同網(wǎng)簽備案1、二手房買賣合同網(wǎng)簽備案從各地實施的存量房買賣合同網(wǎng)上簽約相關(guān)規(guī)定及實施流程看，二手房買賣合同網(wǎng)簽是指買賣合同雙方將自愿達(dá)成的房屋交易結(jié)果的主要內(nèi)容如房屋狀況、成交價格及成交方式等基本信息，通過房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門的網(wǎng)上簽約系統(tǒng)錄入備案，而對于買賣雙方通過協(xié)商達(dá)成交易的其它內(nèi)容，如違約責(zé)任、房屋的交付、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等條款，交易監(jiān)管部門并未錄入，而且對于買賣合同的內(nèi)容房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門不不予干涉。2、增量房合同網(wǎng)簽備案在增量房買賣合同(通常稱為商品房買賣合同)中，合同一方當(dāng)事人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，另一方為購房人。從各地商品房網(wǎng)簽的實踐看，網(wǎng)上簽約即是將買賣(或者預(yù)售)合同的簽約過程及簽約內(nèi)容通過房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門的網(wǎng)上系統(tǒng)完成，并予以備案。網(wǎng)上簽訂商品房合同后，合同自簽訂時成立，簽約方若要解除合同，必須雙方簽訂新的協(xié)議并向且房地產(chǎn)管理部門提出申請才可以取消網(wǎng)上買賣合同。從以上網(wǎng)簽流程可以看出，增量房買賣合同的網(wǎng)簽實際上是一種房屋買賣合同內(nèi)容的網(wǎng)絡(luò)備案，主要是房地產(chǎn)監(jiān)管部門基于規(guī)范市場、保證交易安全和保護(hù)購房人利益的目的，對房地產(chǎn)開發(fā)商的約束。(二)房屋買賣合同網(wǎng)簽的法律效力無論是存量房買賣合同的“網(wǎng)簽”還是增量房買賣合同的“網(wǎng)絡(luò)備案”，其本質(zhì)上都是一種通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行的行政備案。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。網(wǎng)簽及其備案不具有創(chuàng)設(shè)權(quán)利的功能，其目的是為了方便管理者的管理、監(jiān)督和服務(wù)。作為一種程序性事實行為和行政法律制度，這種備案具有公示、確認(rèn)和管理的功能。
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范荷紫
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房屋買賣合同網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記、預(yù)查封是針對房屋交易、抵押、查封等處置過程而產(chǎn)生的，有的屬于行政管理行為，如網(wǎng)簽備案，有的屬于房屋權(quán)利人自愿實施的行為，如預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記，而預(yù)查封則屬于司法行為。這些概念與行為之間具有一定的聯(lián)系，厘清各概念的含義、區(qū)別及聯(lián)系，以求在實踐中靈活有效運用，達(dá)成自己的經(jīng)濟預(yù)期。一、房屋買賣合同網(wǎng)簽備案房屋買賣合同根據(jù)其房屋狀態(tài)類型，可以分為存量房買賣合同和增量房買賣合同，存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋(其性質(zhì)為二手房)，而增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建的商品房，對二手房與新建商品房其買賣合同網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記、預(yù)查封等是有所不同的。(一)房屋買賣合同網(wǎng)簽備案1、二手房買賣合同網(wǎng)簽備案從各地實施的存量房買賣合同網(wǎng)上簽約相關(guān)規(guī)定及實施流程看，二手房買賣合同網(wǎng)簽是指買賣合同雙方將自愿達(dá)成的房屋交易結(jié)果的主要內(nèi)容如房屋狀況、成交價格及成交方式等基本信息，通過房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門的網(wǎng)上簽約系統(tǒng)錄入備案，而對于買賣雙方通過協(xié)商達(dá)成交易的其它內(nèi)容，如違約責(zé)任、房屋的交付、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等條款，交易監(jiān)管部門并未錄入，而且對于買賣合同的內(nèi)容房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門不不予干涉。2、增量房合同網(wǎng)簽備案在增量房買賣合同(通常稱為商品房買賣合同)中，合同一方當(dāng)事人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，另一方為購房人。從各地商品房網(wǎng)簽的實踐看，網(wǎng)上簽約即是將買賣(或者預(yù)售)合同的簽約過程及簽約內(nèi)容通過房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門的網(wǎng)上系統(tǒng)完成，并予以備案。網(wǎng)上簽訂商品房合同后，合同自簽訂時成立，簽約方若要解除合同，必須雙方簽訂新的協(xié)議并向且房地產(chǎn)管理部門提出申請才可以取消網(wǎng)上買賣合同。從以上網(wǎng)簽流程可以看出，增量房買賣合同的網(wǎng)簽實際上是一種房屋買賣合同內(nèi)容的網(wǎng)絡(luò)備案，主要是房地產(chǎn)監(jiān)管部門基于規(guī)范市場、保證交易安全和保護(hù)購房人利益的目的，對房地產(chǎn)開發(fā)商的約束。(二)房屋買賣合同網(wǎng)簽的法律效力無論是存量房買賣合同的“網(wǎng)簽”還是增量房買賣合同的“網(wǎng)絡(luò)備案”，其本質(zhì)上都是一種通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行的行政備案。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。網(wǎng)簽及其備案不具有創(chuàng)設(shè)權(quán)利的功能，其目的是為了方便管理者的管理、監(jiān)督和服務(wù)。作為一種程序性事實行為和行政法律制度，這種備案具有公示、確認(rèn)和管理的功能。
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潘彩妍
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公告中還提出，凡在裝修'>哈爾濱市市區(qū)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的面向社會銷售的商品房、經(jīng)濟適用住房，均要按規(guī)定進(jìn)行商品房屋買賣合同網(wǎng)上聯(lián)機備案。對于各建設(shè)單位未按規(guī)定進(jìn)行商品房屋買賣合同聯(lián)機備案的建設(shè)項目，不予辦理預(yù)(銷)售審批、不準(zhǔn)辦理房屋權(quán)屬登記，同時，對于所建項目的開發(fā)企業(yè)省建設(shè)廳將不予進(jìn)行企業(yè)資質(zhì)年檢。權(quán)力下放存逃稅等漏洞公告中的內(nèi)容顯然與住房局自稱對商品房預(yù)(銷)售沒有監(jiān)管職能是自相矛盾的。為了更進(jìn)一步了解住房局究竟對商品房預(yù)售有無監(jiān)管職責(zé)，1月21日，《法制日報》記者再次來到市住房局信息中心。該中心一名工作人員告訴記者，住房局只對商品房預(yù)售、買賣行為進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)公司與客戶之間的合同訂立、開具發(fā)票、稅費繳納等問題都不屬于住房局的管理范圍。一位女工作人員詳細(xì)向記者描述了“聯(lián)機備案”:在一個商品樓盤獲得預(yù)售許可之后，住房局信息中心會為其量身定制一個配套的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)機平臺，開發(fā)公司在每預(yù)(銷)售一處房源，并與客戶簽訂一份合同之后，會將合同上傳到聯(lián)機備案平臺，聯(lián)機備案登記信息隨時在網(wǎng)絡(luò)上查詢，這也是住房局監(jiān)管開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營的手段之一。2011年起，為了方便開發(fā)企業(yè)，住房局將部分權(quán)利下放，允許開發(fā)企業(yè)可以自行在聯(lián)機備案平臺上撤銷合同，每套房源僅限兩次。
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蔣奧維
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簽訂商品房認(rèn)購書《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”依據(jù)此條款，購房者在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，對于預(yù)售許可范圍內(nèi)的房屋，購房者在簽訂正式的《商品房買賣合同》前可以和開發(fā)商簽訂認(rèn)購書。認(rèn)購書一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定，對交房標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等大量內(nèi)容一般都不進(jìn)行約定，所以簽訂了認(rèn)購書并不等于完全簽約買下了房子。在未取得預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。聯(lián)機簽訂正式的《商品房買賣合同》購房者在開發(fā)企業(yè)的售房部應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)企業(yè)使用房管局聯(lián)機簽約系統(tǒng)簽訂正式的《商品房買賣合同》，并聯(lián)機實時備案。網(wǎng)上聯(lián)機簽訂的《商品房買賣合同》聯(lián)機備案后，購房者將在第一時間收到自貢市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的免費短信“您所購買的XXX項目XX樓棟XX戶室的商品房買賣合同已備案”。為防止開發(fā)商一房多賣，購房者還可以要求和開發(fā)商共同辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記。簽訂正式的《商品房買賣合同》中的幾個注意事項：①購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時須要求開發(fā)商使用聯(lián)機網(wǎng)上簽約合同，提交合同后能及時備案，收到備案提示信息或使用備案合同上打印的商品房買賣合同備案號網(wǎng)上驗證。不能相信開發(fā)商提供的手工制式合同，暫時無法備案等各種借口。②依據(jù)自貢市房地產(chǎn)管理局《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部》第一條“從2004年6月1日起，全市的商品房銷售按套內(nèi)建筑面積(實得建筑面積)計算銷售單價及總價款”，購房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定的房屋買賣單價一定是套內(nèi)單價。③購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，需要注意合同中是否對于小區(qū)公共配套的會所、小區(qū)幼兒園、小區(qū)活動室等建筑物所有權(quán)有約定條款，約定條款應(yīng)當(dāng)約定房屋所有權(quán)歸屬和使用性質(zhì)。④要確定《房屋所有權(quán)證》的取得時間，在《商品房買賣合同》第十九條中有明文約定辦理《房屋所有權(quán)證》的時限和違約責(zé)任，購房者在簽訂合同時應(yīng)當(dāng)注意約定時間，不能讓開發(fā)商把辦理《房屋所有權(quán)證》的時間無限延遲。⑤購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，在《商品房買賣合同》中有無前期物業(yè)服務(wù)、專項維修資金的特別約定。看了這么多，對你起到一定幫助了嗎？真心希望我所說的話能夠幫到你啊。祝你好運！
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