界定普通住宅：套內面積vs建筑面積袁小姐：我有一套房子，套內面積是118平方米，建筑面積是145平方米。關于它是否屬于普通住房，廣東省的標準是按套內面積算的，而裝修'>廣州市的標準則是以建筑面積算的，我該參考哪一個呢？張月群：你的房子應該算非普通住房。因為作為省會城市的廣州市須按上級的要求報送本市的標準，而廣州市的標準是符合國務院辦公廳有關文件的口徑的,而且經中華人民共和國建設部批復確認。因此，坐落在廣州市的房產進行買賣時，只能按照廣州市的標準作出是否普通住宅的界定。市民王先生：我有一套實用面積131平方米的商品房，轉手的話算普通住宅嗎？張月群：廣州作為省會城市，有關普通住房標準的三大條件是要上報建設部備案的。國家規定的普通住房標準是單套建筑面積不超過120平方米，各地上浮比例最高20%。廣州市結合實際按照20％的上浮比例制定了普通住宅標準，條件之一是單套住房建筑面積144平方米(含144平方米)以下。王先生的房子，如果房產證上實際記載的建筑面積超過了144平方米，轉手時應按非普通住宅繳納有關稅費。轉讓房改房如何才能免繳個稅市民陳先生：我1999年買了一套房改房，去年12月才拿到房產證，現在準備把這套小房子賣出去換一套大一點的，聽說新政策實施后購房不足兩年要多繳稅，我該怎么辦？如果賣出能否免繳個人所得稅？李健強：對房改房繳納個人所得稅的問題，地稅部門按照以下規定操作：如果你能夠提供當時購買該房改房時房管局核發的《購買公房繳款明細表》，那么稅務部門可以根據上面的時間認定你是1999年就購買了這套房子。根據相關規定，個人轉讓自住達5年以上、并且是唯一家庭生活住房的房子(包括房改房和商品房)，可以免征個人所得稅。因此，假如你能夠提供1999年就購買了這套房改房的證明，那么就可以免征個稅。廣州在界定“自住達5年以上”中5年的標準按照以下規定操作：原來購買舊房的時間起算點按照房屋的《商品房買賣合同》或《廣州市房地產買賣登記申請表》或《購房契稅申報表》上的日期為準，假如這三個文件上的日期不一致，則以最早的日期為準，即以對產權人最有利的日期為準。周先生：我的一套房改房已經住了兩年半，現在想把它賣出去，該怎么繳稅？張月群：你要注意營業稅和個人所得稅方面的新規定。據我所知“房改房”在1999年已經是最后一批了，所以到目前來算，你的“房改房”已經超過五年，如果是普通住宅就不用交營業稅；個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一家庭生活用房的，也免繳個人所得稅。原夫妻共有房離婚后轉給一方是否繳稅孫小姐：夫妻雙方原來共同擁有一套商品房，后來離婚了，房子要轉到一個人的名下，這種情況下要不要繳稅？怎么繳？張月群：這要看你們屬于房產分割還是廣州房屋交易。如果是一方給另一方補貼然后把房子轉讓出來，中間有資金出入的，這屬于房產交易，凡是屬于房產交易、轉讓的都要按規定繳稅。怎么征收就視你的購房時間而定，購買時間主要是參考房產買賣合同或房產買賣登記申請表或契稅申報表這三者上面所署的交易時間來確定。而你的轉讓時間是以個人所得稅完稅憑證上面所寫的時間為準。如果是個人自用5年以上唯一家庭生活用房，可免征個人所得稅，否則要按轉讓房產的收入全額征收1％個人所得稅。如果你那個房子是普通住房，超過兩年可以免征營業稅，不夠兩年的就要按金額征收營業稅。趙小姐：我父母買了一套100平方米的住房，現在想轉到我的名下，需要交稅嗎？李健強：只要存在房屋交易過戶行為，就要按規定繳稅。下崗人士出租房屋是否有稅收優惠黃先生：下崗人士出租房有否稅收優惠？張月群：有。下崗失業人員在再就業之前出租自有房產的，租額不滿1000元的，2005年底前不征營業稅；出租額1000元以上、5000元以下的，綜合征收6.7％的營業稅。但要獲得征稅優惠，必須持勞動保障部門頒發的《再就業優惠證》到出租房產所在地的地稅征收機關辦理減免審批手續才有效。蔡小姐：個人出租房屋的租金標準怎么測算？最近有沒有調整的計劃？張月群：廣州市目前對個人(不含下崗失業人員)出租自有住房月租金低于1000元的，其租金按6.7%的綜合征收率征收有關稅費。住房租金高于1000元(含1000元)的，按房屋坐落地核定每平方米建筑面積計稅租金收入標準，并按綜合征收率10%計算。另外，對確有困難的孤寡老人、殘疾人、烈屬、外籍人士、下崗工人等私房業主有一些減免稅方面的規定。現在，廣州市要調整出租房屋10%綜合征收率有一定的難度。這個10%的綜合征收率不是地稅局隨意定的，而是根據國家統一制定的稅種、稅率，結合廣州市委托代征的實際情況制定的。對納稅人希望調整房屋租金征收率的意見，地稅部門將會向上級有關部門作出反映。買賣房屋如何享受個稅退稅優惠陳小姐：怎樣享受買房的個人所得稅退稅優惠？李健強：賣房后一年以內再重新買房的，可以享受個人所得稅退稅優惠。當然，很多情況是先把新房子買下來再去賣掉舊房子，要不就沒地方住了。這種情況下，只要你的先買和后賣是在一年之內完成的，等你買完房子交完個人所得稅，就可以憑購房發票退回個人所得稅。如果賣房金額比買房金額大的，個人所得稅只退一部分(按新購房金額占原住房轉讓收入的比例計算退稅)，不能全退。轉讓停車位寫字樓繳稅政策無變化市民王先生：新的房屋繳稅政策實施后，對轉手停車位和寫字樓有沒有影響？張月群：此次的稅收新政策只是針對個人轉手廣州房屋交易住房的。轉讓停車位和商用樓的稅收政策沒有變化。就轉讓車位、商用樓來說，只要轉讓收入大于購入價的，這些差額就要征稅。2003年前，其轉讓收入是全額征收營業稅，2003年1月1日后改為按照轉讓的差額征收營業稅。轉讓行為還涉及土地增值稅，詳細的征稅規定可以撥打12366-2廣州地稅咨詢熱線查詢。“購房2年”如何界定市民劉女士：新政策規定，“購房不滿2年轉讓，全額征收5％營業稅”。我1998年買了房子，但去年才拿到房產證，現在我想把房子賣掉，如果從拿到房產證的時間算，購房到現在還不到兩年，現在賣是不是要多交稅？張月群：國家稅務總局、財政部、建設部在今年5月27日發文明確，稅務部門要以房產證日期或者是契稅完稅憑證上的日期作為購置房產的日期起點。地稅部門在掌握上遵循以下原則：房產證日期和契稅完稅憑證日期不一致的，哪個日期在前就以哪個日期為準，充分照顧產權人的利益。一些市民取得房產證的日期比較滯后，可以拿交樓時繳納契稅的完稅證明去辦理賣房繳稅手續。房屋買賣須繳哪些稅市民王先生：我想在近期買房子，6月1日起新的繳稅政策對買樓者有什么影響？張月群：新的房地產交易稅收政策主要是針對賣房者的。對買樓者來說，新政策實施后，如果房屋本身屬于非普通住宅，可能要增加契稅的負擔，但這個稅種是財政部門征收的，詳細情況可向財政部門征詢。趙先生：我在碧桂園鳳凰城有套房子買了有三年，現在想賣出去，要交哪些稅？張月群：房子建筑面積如果超過144平方米，要交營業稅，按賣房收入減去房子原價的差額征收5％，要提供購房時稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。還要按實際繳納營業稅稅額來繳城市維護建設稅和教育費附加。還有個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。轉讓自有住房的個人所得稅按收入全額1%核定征收。如果土地增值額沒有達到征收標準，就不征土地增值稅。印花稅征萬分之五。提示：由廣州市越秀區地方稅務局委托廣州市房屋調換總站，負責代征廣州市的非房地產開發企業的廣州房屋交易和拍賣房地產等銷售不動產或轉讓土地使用權行為，應繳納的土地增值稅、營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅和堤圍防護費等(不包括坐落在芳村區、花都區、番禺區、南沙開發區和從化市、增城市的不動產和土地使用權)。