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毛晶瀅
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購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購書》后，通常都會面臨如何與開發(fā)商進(jìn)行談判的問題。有的購房人在開發(fā)商售樓人員的誤導(dǎo)或欺詐之下簽訂了認(rèn)購書，后來發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，想維護(hù)自己的合法權(quán)益；有的購房人在簽訂認(rèn)購書后，因為自己的原因反悔了，不想與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同；有的購房人則是希望開發(fā)商給予自己更多的優(yōu)惠。不管是哪種原因，購房人如果不能在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，簽訂正式的商品房買賣合同，就面臨購房定金被開發(fā)商沒收的風(fēng)險。在這種情況下，購房人應(yīng)當(dāng)怎么辦呢？??由于已經(jīng)簽訂了認(rèn)購書，如果購房人在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)不積極與開發(fā)商就簽訂正式的商品房買賣合同進(jìn)行磋商，那么開發(fā)商就會以購房人違約為由沒收定金。購房人無疑白白損失了數(shù)額不小的定金。開發(fā)商不是慈善家，追逐高額利潤是其的本性，購房人只能通過法律手段來維護(hù)自己的合法權(quán)益。購房人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進(jìn)行磋商，在協(xié)商的過程中充分了解開發(fā)商及所購房屋的狀況，掌握對自己有利的信息和對開發(fā)商不利的信息，充分利用開發(fā)商的缺陷，在談判過程中取得主動地位。??本人最近代理了一個購房人與開發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進(jìn)行談判的案件，充分維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。??當(dāng)事人與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后當(dāng)日即支付了定金和首付款，并提供了辦理按揭貸款的材料。開發(fā)商當(dāng)時并未向當(dāng)事人出具《商品房預(yù)售合同》示范文本，也沒有將簽署的認(rèn)購書交付當(dāng)事人一份，導(dǎo)致當(dāng)事人對認(rèn)購書的內(nèi)容都不了解。兩天后當(dāng)事人對所購房屋的價格及銀行貸款的利息不是很滿意，于是想要解除認(rèn)購書或是要求開發(fā)商給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。??當(dāng)事人陳述，開發(fā)商通過提高地上一層正式房屋的價格而附贈地下室，地下室的價格很高。開發(fā)商向當(dāng)事人明確承諾地下室的用途是住宅，但是又表示辦理不了產(chǎn)權(quán)證。我初步判斷，通常地下室的規(guī)劃用途不會是住宅，開發(fā)商存在欺詐嫌疑，這將是我們談判的突破口。??談判時，我們首先要求開發(fā)商交付認(rèn)購書一份，以詳細(xì)了解認(rèn)購書的內(nèi)容。在認(rèn)購書中第九條明確開發(fā)商向購房人出具了商品房預(yù)售合同，預(yù)售合同經(jīng)雙方協(xié)商已經(jīng)達(dá)成一致。當(dāng)事人表示當(dāng)初沒有注意這些條款，也沒有看到商品房預(yù)售合同。這樣的約定對當(dāng)事人是極為不利的。??在與開發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同的談判中，我們認(rèn)為開發(fā)商變相以住宅名義出售地下室，而且還不能辦理產(chǎn)權(quán)證的行為違法，顯失公平，并且存在欺詐嫌疑，明確提出雙方不能就簽訂商品房預(yù)售合同達(dá)成一致，要求開發(fā)商退還定金及首付款。開發(fā)商剛開始態(tài)度很強(qiáng)硬，表示如果當(dāng)事人不能與之簽訂商品房預(yù)售合同將沒收定金。??我們不為所動，以開發(fā)商欺詐售房為由要求其雙倍返還定金，經(jīng)過幾輪的談判之后，開發(fā)商為了解釋地下室無法辦理產(chǎn)權(quán)證并不是其不愿辦，而是因為地下室的規(guī)劃用途不是住宅。我們提出既然地下室的規(guī)劃用途不是住宅，那么開發(fā)商變相作為住宅銷售是違法的，更不能簽訂商品房預(yù)售協(xié)議了。我們對雙方的協(xié)商過程進(jìn)行了全程錄音，開發(fā)商無法抵賴。最后開發(fā)商提出給予當(dāng)事人一定優(yōu)惠，通過開發(fā)商的活動，銀行給予當(dāng)事人極其優(yōu)惠的貸款利息，并且物業(yè)公司免除了當(dāng)事人幾年的物業(yè)費(fèi)，當(dāng)事人通過談判總共獲得了十幾萬元的利益。??購房人應(yīng)當(dāng)重視與開發(fā)商的談判，更不要忽視律師在談判過程中的作用。??認(rèn)購書中定金條款的約定對購買人本身就是不利的。雙方對所購商品房的信息掌握嚴(yán)重不對稱。開發(fā)商了解市場行情，掌握了大量的信息，對其出售的商品房更是熟悉。消費(fèi)者對所購商品房缺乏足夠的了解，并且容易受到開發(fā)商的誤導(dǎo)和欺詐，處于弱勢地位。購房人本身在對法律知識的掌握上也不如開發(fā)商，同時開發(fā)商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定對購房人不利的格式條款。??目前在房屋交易市場，向購房人隱瞞事實和提供虛假信息已經(jīng)到了非常嚴(yán)重的程度。在簽訂認(rèn)購書時開發(fā)商很少出示商品房預(yù)售合同，更不用說與購房人進(jìn)行初步協(xié)商了。購房人在簽合同時才能看到合同，并且即看即簽，根本沒有時間進(jìn)行斟酌，更不用說提出異議了。在這種情況下，如果購房人不與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商或不簽訂商品房預(yù)售合同定金是難以要回的。??從法律效力上看，如果開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證即預(yù)售房屋，購房人與開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購書》應(yīng)當(dāng)無效。因為開發(fā)商存在欺詐情形，其存在過錯，應(yīng)當(dāng)向購房人雙倍返還定金。??如果開發(fā)商取得預(yù)售許可證后預(yù)售房屋，認(rèn)購書就是合法有效的，但是簽訂認(rèn)購書后購房人也有權(quán)不簽訂商品房預(yù)售合同并要求開發(fā)商返還定金及預(yù)付款。??這時想提出退房的購房人，不要以“房價太高”、??“房價在降”、物業(yè)費(fèi)太貴或我不想買了等為由要求解除認(rèn)購書，這些理由在法律上是不能成立的。購房人完全可以通過與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商不能就簽訂商品房預(yù)售合同達(dá)成一致為由，解除認(rèn)購書要求返還定金。當(dāng)然理由必須是在法律上能夠成立的，不能無理取鬧。如提出首付款的比例過高、交付房屋的時間太晚，逾期交付房屋的違約責(zé)任太輕、辦理產(chǎn)權(quán)證的時間太晚，遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任太輕、房屋的交付條件太低、前期物業(yè)管理合同條款不合理，物業(yè)管理費(fèi)太高及補(bǔ)充協(xié)議中存在對購房人不利的格式條款等等，這些都是很好的理由。購房人可以通過采取這種圍魏救趙的方式來維權(quán)。??鑒于購房人在法律知識和談判技巧方面的不足，建議購房人最好聘請律師代為參與談判或是咨詢律師后再進(jìn)行談判，以充分維護(hù)自己的利益。
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姜高爽
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買房是終身大事，一定要非常的謹(jǐn)慎，一步不小心，以后的生活就會完全變樣，在無法確認(rèn)自己能承擔(dān)那樣的風(fēng)險的基礎(chǔ)上，千萬不要輕易購買小產(chǎn)權(quán)房，如果你真的很想要這樣的產(chǎn)權(quán)房，那么你最好將戶口轉(zhuǎn)到該小產(chǎn)權(quán)房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。
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