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按出讓地價(jià)的40%-70%補(bǔ)繳出讓金即可由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，取得出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。國有土地轉(zhuǎn)讓金的計(jì)算：一、工業(yè)用地土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)：凡符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項(xiàng)目用地出讓基準(zhǔn)地價(jià)16萬元／畝。為支持工業(yè)項(xiàng)目，采取以下政策予以優(yōu)惠：1、投資額在400萬美元以上，注冊(cè)資金在200萬美元以上的工業(yè)項(xiàng)目和經(jīng)省主管部門認(rèn)定的高新技術(shù)項(xiàng)目，其土地出讓價(jià)格在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠10％；投資額在400萬美元以下，注冊(cè)資本在200萬美元以下的一般性工業(yè)項(xiàng)目，執(zhí)行基準(zhǔn)地價(jià)。2、自簽訂國有土地使用權(quán)合同后3日內(nèi)交齊土地出讓金及各種稅費(fèi)的，出讓金再優(yōu)惠10％。3、對(duì)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有較大影響，投資額在1000萬美元以上的高新技術(shù)工業(yè)項(xiàng)目，土地出讓價(jià)格由高新區(qū)管委會(huì)常務(wù)會(huì)議研究決定，出讓地價(jià)原則不低于土地征用價(jià)格，差額部分由高新區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼。4、土地使用金每年1元／平方米。一般性工業(yè)項(xiàng)目用地使用金免5年；高新技術(shù)項(xiàng)目土地使用金免10年，期滿后逐年繳納。5、土地交易契稅以基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)征。二、商業(yè)用地土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)：商業(yè)用地土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)為38.6萬元／畝。1、商服業(yè)用地采取招標(biāo)拍賣方式供應(yīng)土地。2、沿建設(shè)北路兩側(cè)商業(yè)用地地價(jià)幅度在40－42.7萬元／畝。3、沿龍澤北路等城市其它主干道路兩側(cè)的商業(yè)用地地價(jià)幅度在38.6－40萬元／畝。4、在高新區(qū)內(nèi)其它的商業(yè)用地根據(jù)土地的坐落、配套等條件，地價(jià)按38.6萬元／畝執(zhí)行。5、土地使用金每年1元／平方米，自取得土地使用權(quán)后逐年繳納。三、住宅用地土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)：住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)28萬元／畝。采取招標(biāo)、拍賣方式供應(yīng)土地，土地出讓價(jià)格以最后竟價(jià)為準(zhǔn)。1、一般性住宅用地28－30萬元／畝。2、公寓等高檔住宅用地31－33萬元／畝。3、土地使用金每年1元／平方米，開發(fā)建設(shè)單位繳納，分戶確權(quán)后由受讓方按分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限一次性繳納。四、依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，符合土地劃撥條件的項(xiàng)目或用地項(xiàng)目代征的土地，過有土地劃撥費(fèi)為10萬元／畝，如征地地價(jià)高于國有土地劃撥標(biāo)準(zhǔn)的，則按征地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)交納。自家農(nóng)村的住宅用地變?yōu)閲型恋爻鲎專瑢儆谧≌玫赝恋爻鲎尰鶞?zhǔn)地價(jià)：住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)28萬元／畝。采取招標(biāo)、拍賣方式供應(yīng)土地，土地出讓價(jià)格以最后竟價(jià)為準(zhǔn)。1、一般性住宅用地28－30萬元／畝。2、土地使用金每年1元／平方米，開發(fā)建設(shè)單位繳納，分戶確權(quán)后由受讓方按分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限一次性繳納。3、依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，符合土地劃撥條件的項(xiàng)目或用地項(xiàng)目代征的土地，過有土地劃撥費(fèi)為10萬元／畝，如征地地價(jià)高于國有土地劃撥標(biāo)準(zhǔn)的，則按征地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)交納。
首先，根據(jù)《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)；土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部價(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。其次，土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的最高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影響著土地收益年期的長短；另一方面，不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益最大，住宅其次，工業(yè)最低，所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。由此可以看出，改變土地用途直接改變了土地的原有收益，使得國有土地收益發(fā)生改變，為了維護(hù)國家利益，就需要補(bǔ)交由于改變土地性質(zhì)，所增加土地收益的土地出讓金。讀者問題中提出兩種補(bǔ)交土地出讓金的計(jì)算方法：一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22％－原用途價(jià)格×門市分?jǐn)偼恋孛娣e×22％，其中評(píng)估價(jià)格把同一時(shí)點(diǎn)的出讓土地原用途價(jià)格扣除；另一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22％－出讓土地原用途價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e。在回答此問題前，筆者要先提出幾個(gè)問題。基于以上問題，筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國家收益、說服土地使用者，但是從土地估價(jià)上來說，對(duì)于改變用地性質(zhì)所要補(bǔ)交的土地出讓金，一般應(yīng)該在當(dāng)前情況下重新評(píng)估土地性質(zhì)變更前后的價(jià)值，補(bǔ)交額應(yīng)當(dāng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額，具體計(jì)算如下：所需補(bǔ)交出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例在實(shí)際操作中，住宅類用地轉(zhuǎn)為底商的土地性質(zhì)變更，筆者認(rèn)為土地面積應(yīng)是首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e，具體到每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進(jìn)行分擔(dān)，具體公式如下：每個(gè)門市分?jǐn)偼恋孛娣e＝門市建筑面積／首層總建筑面積×首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e因?yàn)槌鲎尳鹬傅氖峭恋禺a(chǎn)生的收益，所以筆者認(rèn)為應(yīng)該按照每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e進(jìn)行補(bǔ)交土地出讓金，由此得出每個(gè)門市所需補(bǔ)交的土地出讓金，計(jì)算公式如下：每個(gè)門市補(bǔ)交的土地出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例需要說明的是，改變土地性質(zhì)所需要補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額，并不是當(dāng)前商業(yè)用途土地出讓金直接減去以前住宅用途的土地出讓金，因?yàn)樨泿糯嬖谠鲋祷蛸H值的情況，所以必須對(duì)當(dāng)前土地的商業(yè)和住宅用途重新進(jìn)行評(píng)估，然后才能正確、合理的確定需要補(bǔ)交的土地出讓金。也就是說，無論土地的性質(zhì)怎樣改變，都必須是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的土地評(píng)估價(jià)格，所需補(bǔ)交的土地出讓金應(yīng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額。對(duì)于文中所提到的“無論樓層高低都不應(yīng)該改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額”，由于該建筑樓層已經(jīng)確定，容積率也不會(huì)發(fā)生變化，所以首層分?jǐn)偟耐恋孛娣e也是已經(jīng)確定的固定面積，不應(yīng)該存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面積或者土地分?jǐn)偯娣e分別計(jì)算，才會(huì)引起政府收益的不同。在這里筆者認(rèn)為，不應(yīng)把建筑面積和土地分?jǐn)偯娣e混合計(jì)算。
土地出讓金計(jì)算
土地使用稅如何計(jì)算
土地出讓金
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外地戶口可以買房嗎
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土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何計(jì)算土地出讓金？在此特收集相關(guān)資料以供參考。土地出讓金不是簡單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及
來自土地出讓金包括了什么稅費(fèi)？如何計(jì)算的啊？2016-12-29 -
土地出讓金是房產(chǎn)交易過程中已購公房和二類經(jīng)適房需要繳納的一種稅費(fèi)，已購公房土地出讓金等于1560×建筑面積×1％，二類經(jīng)適房土地出讓金按計(jì)稅價(jià)的3％交土地出讓理解。
來自土地出讓金是什么？土地出讓金如何計(jì)算？2017-06-14 -
你好，下面3部分可以回答您的問題。一，土地出讓金是國家政府征收的。所以交給國家政府單位，交給國土資源管理局，有房屋交易大廳和單位代收的。二，怎么計(jì)算的？1，需要補(bǔ)給單位的（建委可以代收），如果房子是當(dāng)時(shí)從單位購買的，房子
來自土地出讓金該交給誰？土地出讓金如何計(jì)算？2017-06-02 -
土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何計(jì)算土地出讓金？在此特收集相關(guān)資料以供參考。土地出讓金不是簡單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及
來自房子土地出讓金是什么？如何計(jì)算土地出讓金？2016-12-29 -
土地出讓金不是簡單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)
來自土地出讓金是什么啊？如何繳納土地出讓金？2016-12-29
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