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夢想去天邊
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對于目前在房地產買賣合同交易過程當中開發商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發了準備購房者的擔心與疑慮。那么對于購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？一、定金能不能退。目前開發商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？二、定金的法律規定。到目前為止，涉及到定金的法律規定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規定：“符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。除了法律法規及部門規章的規定之外，裝修'>北京市房屋交易相關主管部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設委員會和北京市工商行政管理局聯合制定了《北京市商品房認購書》格式合同，要求開發商按此格式合同的內容執行。認購書的格式條款內容實際上是對《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等具體法律法規的具體化。該認購協議書的第四條規定：認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規定：認購人在
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羅懷玉
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一、商品房質量糾紛的類型廣義的商品房質量糾紛是指因開發商交付的商品房及其配套設備、設施或居住環境存在不符合法律規定或合同約定的質量標準而產生的糾紛，商品房質量糾紛主要是由于開發商片面追求高額利潤造成的。為了保護購房人利益，國家明確規定開發商不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同時還規定住宅小區需經國家相關部門綜合驗收合格后才能交付使用；商品房交付使用時，開發商應向購房人出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，承擔商品房保修及維修責任。雖然國家在商品房質量問題上已做了很多有益的探索與努力，但由于種種原因，經國家驗收合格的商品房與購房人心目中合格的商品房還是存在較大差距，難以讓購房人滿意。商品房質量糾紛也因此層出不窮、無法避免。面對這種情況，購房人應當了解商品房質量方面的法律規定，以解決實際問題。1、開發商交付使用的商品房主體質量不合格。商品房主體質量不合格，法律規定不得交付使用，這樣的房子不應通過驗收。但現實中確定有主體不合格的房子驗收為合格并交付使用的情況。此時開發商不僅是違反合同責任的問題了，而是要承擔產品擔缺陷責任。購房人如果認為房屋主體質量不合格，首先應該向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬主體結構質量不合格的，根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)第十二條的規定，購房者有權退房，解除商品房買賣合同，并要求開發商賠償損失。2、購房者所購房屋主體質量合格，但房屋其他質量問題嚴重影響正常居住使用。這種情況下，如果房屋已經驗收合格并交付使用，則開發商應當承擔違約責任。因為購房者訂立合同的目的是購買可以使用功能正常的房屋，開發商交付的房屋不能讓購房人實現這一目的，購房人則可以請求解除合同和賠償損失。“嚴重影響正常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現嚴重質量問題，且該質量問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產安全及正常居住使用的情形。3、購房者所購買的房屋存在質量問題，但尚未達到“嚴重影響正常居住使用”這一嚴重程度。在這種情況下，開發商輕微違約，沒有達到根本違約的程度，所以購房者不能要求解除合同進行退房。在保修期內，開發商應當承擔修復責任，如開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房者可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。二、商品房質量糾紛引起的訴訟中小業主存在的舉證難現象和原因分析。1、沒有一定的知識能力和文化程度，且在房地產專業知識方面處于的絕對劣勢，造成小業主舉證難。房地產市場面對的是整個社會群體，各個群體之間的文化程度、知識水平差異巨大，處于較低層次購房者往往對于房屋質量問題不能作出準確的判斷，如果經濟收入有限，也不可能委托具有專業知識的人員協助訴訟，且訴訟對象又是專業房地產開發的發展商，不論是經濟實力和專業技術水平均有較大的差距。小業主在訴訟中怎樣合理舉證支持訴訟請求有一定困難。2、小業主沒有鑒定的資質和委托鑒定的經濟能力，對于商品房質量缺陷的程度取證難。因為建筑質量的鑒定需要專門的知識和儀器，一般非專業人員即使有較高的文化水平也不能作出準確判斷，所以涉及商品房質量問題的訴訟多會出現一個專門機構鑒定的問題。一般業主作為原告進行訴訟時，單憑通常的生活經驗和文化知識僅能判斷房屋是否存在質量問題。但對于存在問題的程度和損害結果無法進行科學的判斷，根據侵權損害賠償訴訟的要求，如果提出賠償要求則需要有一個判斷的標準，該標準只能建立在科學鑒定的基礎上。但目前房屋質量糾紛的鑒定只能由社會上少量的專業機構出具報告，一般來說這些機構并非專業對房屋質量問題進行鑒定，其運營成本大，收費高且標準缺乏合理性，對于一戶或幾戶個人業主提出房屋質量訴訟要求鑒定的情況，若要比較全面的鑒定則費用無法承擔，而民事訴訟法要求原告舉證故預付鑒定費用限制了個人業主的全面取證的能力。3、發展商實力強、影響大，社會上的鑒定機構少，而又往往作為其他專門機構經常與房地產商進行業務聯系，其鑒定結果做到公正性是比較難的。發生房屋質量訴訟需要鑒定，如原、被告雙方未能對鑒定機構的選擇達成一致，則由法院出面委托鑒定。從理論上講，法院委托的鑒定屬于司法鑒定，應該具有公正性，但目前對于侯選的監督機構多為獨立經營的經濟實體，追求利益最大化是經濟實體的目標，在范圍有限的房地產市場中，房地產開發商經常能夠接觸到各類鑒定機構，甚至保持著密切的業務聯系。在此種不公平的地位下，小業主很難獲得公平的對待，而法院又缺乏專業知識(大多數情況下還不如開發商)，無法做出準確判斷。三、如何處理商品房質量糾紛(一)在簽訂合同時要注意對有關房屋質量條款的約定房屋質量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質量責任約定就非常重要。因此簽訂合同時應注意有關房屋質量條款的約定，并注意3大法律問題。1.住宅質量保修期限審查《住宅質量保證書》中有關房屋質量保修約定是否違反法規規定的最低保修期及保修范圍。根據國務院有關條例規定，住宅質量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年。2.其他保修范圍項目對于法規及《住宅質量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，購房者須與開發商補充約定。3.非房屋主體質量約定建議購房者在補充協議中就房屋發生的非房屋主體質量問題、處理方式及違約責任作出明確約定。比如購房者驗收房屋時，若房屋發生非房屋主體質量問題，購房者有權要求開發商或開發商委托的物業管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權拒絕接受房屋，并有權按照《商品房買賣合同》的規定追究開發商的違約責任。(二)充分運用《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》對商品房質量糾紛的處理。
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