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席司辰
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小產權房不是一個法律概念，而是民間對在集體土地上所建房屋的俗稱。狹義的小產權房僅指經批準在集體土地上建設的合法村民住宅，廣義的小產權房還包括城中村、農民房、集資房、甚至違建房等。小產權房的前身裝修'>深圳從1979年3月建市至2004年的短短25年中，完成了全市土地國有化、農民城鎮居民化，成為全國首個沒有農村社會管理體制的城市，自此，深圳已不存在嚴格意義上的小產權房(這也正是深圳官方不承認小產權房轉正說法的原因所在)，但在城市化過程中及城市化后產生了大量的違法建筑，形成了頗具深圳特色的城中村。狹義的深圳小產權房產生于深圳土地國有化之前，土地國有后，房價的居高不下給集資房、違建房提供了廣闊的發展空間，深圳違建房屢禁不止。小產權房來生預測針對城市化過程中形成的各類違法建筑，深圳從未停止過打擊，但道高一尺魔高一丈，違建風潮似乎從來沒有停止過。此次新規出臺后，官方雖一再強調高壓打擊違建的態勢沒有絲毫削弱，但對部分違建的寬容必將極大刺激違建者和購房者的僥幸心理，違建潮或將再次爆發，交易也必將更加活躍，深圳想在短期內消滅小產權房既不現實也不可能。絕大多數人買不起、租不起商品房的現實，決定了深圳離不開小產權房，小產權房的存在有其龐大的群眾基礎，而深圳土地已經國有的事實決定了對農民房及違建房確權并不違法，結合本次寬容政策的出臺，本律師預測未來深圳對于小產權房的政策“招安”的可能大于拆除和沒收的可能。購買風險小產權房低廉的房價優勢一直吸引著普通大眾，購買者權衡于價格和風險之間，并在法不治眾心理下最終決定購買，但小產權房的交易畢竟違法，被法律所禁止，購買深圳小產權房的風險主要表現在：1、違約風險。小產權房是指在集體土地上建造的房屋，因沒有繳納土地出讓金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已經實現全部土地國有化，自此已不存在嚴格意義上的小產權房，此后建設的所謂“小產權房”均屬違法建筑，其買賣行為自始無效，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房；2、拆除風險。小產權房沒有房地產證，不受國家法律保護，一旦拆遷將很難得到補償。根據《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的規定，還可能面臨被強制依法拆除或者沒收的風險；3、按揭及再轉讓風險。無法按揭付款，因大多屬于違建，升值緩慢，再轉讓困難；4、質量風險。小產權房不是商品房，且大部分為違建，出售方不是合法的開發公司，購買后不可能享受到《建設工程質量管理條例》規定的售后保修服務，發生質量問題往往只能自行承擔。絕大多數情況下，購買深圳小產權房所獲得的僅是一個使用權而已，而不具有合法的所有權，買賣合同均屬無效合同，合同的履行主要靠當事人的契約精神和誠信來維持，但相比而言，購買軍產房的風險又小于小產權房，因為軍產房不受地方政府管理，不用擔心被政府拆除或沒收，而違建小產權房歷來為深圳市政府的打擊對象，只是無奈于數量太多、法不治眾而已。得與失，價格與風險，“兩害相權取其輕，兩利相權取其重”，買還是不買，只有靠您自己斟酌了。特別提醒：律師見證亦無效！很多人為了保證交易的合法性，獲得心理上的安全感，都委托律師見證交易，對此本律師提醒廣大購房者：小產權房交易違法，深圳律協明確要求律師不得對此見證，即便有律師見證，交易合同仍然無效！
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時弘偉
回答數：2282 | 被采納數：0
小產權房不是一個法律概念，而是民間對在集體土地上所建房屋的俗稱。狹義的小產權房僅指經批準在集體土地上建設的合法村民住宅，深圳小產權房還包括城中村、農民房、集資房、甚至違建房等。認識小產權房所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。小產權房主要分三類：第一類：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。第二類：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。第三類：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%;從住房形態看，一樣是普通住宅;從建設手續看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監督檢驗。
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