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孫鴻禎
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首先要看你們公司地塊的具體情況，針對一下情況，對轉讓有明確的規定：1、超出兩年未動工開發建設，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉讓過戶手續，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權；或足額收取閑置費后，再另行安排新工業項目。2、超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的，并且投資(扣除土地成本)未達到投資總額25％的不得轉讓，若不繼續開發建設應交納閑置費后，收回土地使用權。3、凡享受政府用地優惠政策的工業用地已完成廠房建設(含投資超總額25％)的工業用地，必須按原享受的優惠地價標準上限，交足差額土地出讓金，并變更或重新簽訂出讓合同(使用權終止日期不變)后方可辦理轉讓過戶手續。4、已辦理金融抵押的工業用地不得轉讓。、有第1、2、3項情形的，按上述規定結合省國土資源廳《關于加快金融機構抵債土地處置的若干意見》的意見辦理。5、按司法程序被法院查封的工業用地，未經人民法院裁定不得辦理轉讓。6、實際已將工業用地改作其他用途的不得直接辦理轉讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金后方可辦理轉讓或收回土地使用權。7、共同共有土地使用權，未經其他共有人同意的，不得轉讓。8、土地權屬有爭議的不得轉讓。9、政府已列入收回土地使用權的，不得轉讓。根據國土資源部近日發布的《關于發布實行全國工業用地出讓最低價標準》，工業用地必須采取招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。大致的流程以下：1.市、縣國土資源管理部門應對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估2.國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓公告發布，并對申請人進行資歷審查3.市、縣國土資源管理部門應當依照出讓公告規定的時間、地點組織招標拍賣掛牌活動，經過現場競價肯定競得人后，拍賣人或掛牌人與競得人當場簽訂《成交確認書》，并向競得人核發建設項目用地預審批準文件4.市、縣國土資源管理部門向受讓人核發《建設用地批準書》，并依照《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》肯定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，獲得國有土地使用權。關于時間1般每一個環節都是兩周左右時間內辦完，規定散布在各個部門規章中，但是中國行政機關的效力和規定的有差距，只要不是訴訟程序1般不會嚴格依照規定做的，做好被拖時間的思想準備吧
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鄧谷玉
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一、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。二、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準登記之日起生效。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的，土地抵押權不受法律保護，土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。三、辦理抵押登記應當符合下列程序：1、集體土地所有者出具同意抵押的證明；2、對抵押的土地使用權進行地價評估；3、確認土地估價結果；4、抵押雙方簽訂抵押合同；5、申請抵押登記；6、審核、登記；7、核發抵押證明書。四、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權抵押須經被抵押土地的集體土地所有者同意，并出具書面證明。鄉村企業集體土地使用權抵押的，集體土地所有者出具的同意抵押的書面證明包括：在實現抵押權時同意按法律規定的土地征用標準補償后轉為國有土地；征地費是否作為清償資金等內容。集體土地所有者在出具同意鄉村企業集體土地使用權抵押的書面證明前須將土地抵押有關事項在村農民集體內部履行合法手續。五、抵押當事人應當委托具有土地估價資格的評估機構對其抵押土地使用權進行地價評估，其評估結果需報經土地管理部門確認。六、鄉村企業集體土地使用權抵押的，土地管理部門還應核定通過拍賣抵押物實現抵押權時應補交的土地使用權出讓金額。七、抵押人和抵押權人在土地使用權抵押合同簽定后十五日內，持下列文件向土地管理部門申請土地使用權抵押登記：1、被抵押土地的集體土地所有者同意抵押的證明；2、抵押登記申請書；3、抵押人和抵押權人身份證明；4、抵押合同；5、經土地管理部門確認的地價評估報告；6、土地使用權屬證明；7、土地管理部門認為應提交的其他文件。八、經審核，不符合抵押條件的，土地管理部門在接到申請之日起十五日內書面通知抵押當事人。九、經審核，符合抵押條件的，土地管理部門辦理抵押登記，向抵押權人核發土地使用權抵押證明書。并在抵押土地的土地登記卡上及土地使用證變更記事欄內除記錄抵押情況外，還應記錄是否在實現抵押權時征為國有；實現抵押權時，抵押人、抵押權人及集體土地所有者的權利、義務等內容。同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。十、抵押合同發生變更的，抵押人和抵押權人應當重新簽訂抵押合同，并在簽訂后十五日內，持有關文件到土地管理部門申請辦理抵押變更登記。十一、抵押合同解除或終止后，抵押人和抵押權人自解除或終止抵押合同之日起十五日內，持有關文件到土地管理部門申請辦理抵押注銷登記。十二、按規定的時間提出抵押設定、變更、注銷登記申請的，土地管理部門自受理之日起十五日內辦理相應的登記手續。十三、因處分抵押財產轉移鄉村企業集體土地使用權時，應當由土地管理部門依法先辦理征地手續，將抵押土地轉為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權的辦法進行處置。十四、處置抵押土地使用權的受讓人、抵押人、抵押權人在抵押土地使用權處置后三十日內，持有關文件到土地管理部門申請辦理土地權屬變更登記。
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