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于蔓蔓
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授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押，可以參照劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)辦理登記。授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)是國有企業(yè)改革過程中出現(xiàn)的一種特殊的土地權(quán)利。根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(原國家土地管理局令第8號)、《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)等相關(guān)規(guī)定，授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：一是權(quán)利主體具有特殊性。取得授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司。這些公司一般都是特大型的國有企業(yè)。中小國有企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)等都不可能成為授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的權(quán)利主體二是被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)在其企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部代表國家經(jīng)營管理土地。被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)對土地的權(quán)利主要表現(xiàn)為可以將土地租賃給其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)使用或以作價出資(入股)等方式配置土地；經(jīng)被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)同意，被授權(quán)經(jīng)營的土地可以在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等。被授權(quán)經(jīng)營企業(yè)的義務(wù)主要表現(xiàn)為必須接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理，須對土地資產(chǎn)保值、增值情況提供年度報(bào)告，對企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及對土地資產(chǎn)處置的文件及時報(bào)授權(quán)部門備案等。三是權(quán)利客體一般為國有建設(shè)用地。四是權(quán)利性質(zhì)類似劃撥土地使用權(quán)。主要表現(xiàn)為被授權(quán)經(jīng)營的土地向集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。《土地登記辦法》只是對授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的初始登記，進(jìn)行了規(guī)定，但對其轉(zhuǎn)讓或者抵押如何登記沒有進(jìn)行規(guī)定。授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)是國有企業(yè)改革過程中出現(xiàn)的一種極為特殊土地權(quán)利類型，其權(quán)利內(nèi)涵以及所具有的權(quán)能等內(nèi)容都缺乏明確的規(guī)定。筆者建議土地登記機(jī)構(gòu)在實(shí)踐中辦理授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押的登記時，參照劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)辦理，并關(guān)注以下問題：三是根據(jù)《意見》規(guī)定，授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)“向集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金”。如果被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)已經(jīng)將土地通過作價出資(入股)投入其直屬企業(yè)或控股企業(yè)、參股企業(yè)的，其直屬企業(yè)或控股企業(yè)、參股企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地，是否適用該規(guī)定？是否還應(yīng)當(dāng)繳納土地使用權(quán)出讓金？筆者認(rèn)為如果直屬企業(yè)或控股企業(yè)、參股企業(yè)取得的土地使用權(quán)登記的權(quán)利類型為作價出資(入股)，則不適用這一規(guī)定，不須再繳納土地使用權(quán)出讓金，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)出讓金已經(jīng)轉(zhuǎn)化為股權(quán)為被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)所持有。四是由于目前沒有文件對授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)抵押做出規(guī)定，因此對其能否進(jìn)行抵押存在爭議。
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張林帆
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一、業(yè)務(wù)類型非行政許可類。二、辦事事項(xiàng)名稱土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定、變更、注銷登記審核。三、辦事事項(xiàng)子項(xiàng)名稱土地使用權(quán)抵押的設(shè)定、變更、注銷登記審核。四、申請的受理窗口宗地所屬鎮(zhèn)區(qū)的國土資源分局五、辦事事項(xiàng)的決定機(jī)關(guān)裝修'>東莞市人民政府六、事項(xiàng)設(shè)立的依據(jù)1、《*******土地管理法》2、《*******城市房地產(chǎn)管理法》3、《*******擔(dān)保法》4、《*******土地管理法實(shí)施條例》;5、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990年國務(wù)院55號令);6、《土地登記辦法》(*******國土資源部令第40號)7、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》8、《廣東省實(shí)施*******土地管理法辦法》9、《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記若干規(guī)定》七、辦事內(nèi)容及申請條件(一)申請辦理土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記及抵押變更登記1、除國家機(jī)關(guān)、公益設(shè)施外，抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)。2、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的國有和集體土地使用權(quán)。3、村鎮(zhèn)企業(yè)的廠房等建筑物涉及所占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)。4、土地使用權(quán)抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為基礎(chǔ)。若土地登記的內(nèi)容與實(shí)際不符，應(yīng)先辦理土地使用權(quán)變更登記，再辦理土地使用權(quán)抵押登記。按份共有的土地，應(yīng)按各占土地的比例，進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記，將土地分?jǐn)偨o各土地使用者后，才能辦理土地使用權(quán)抵押登記;5、以土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將該土地上的房屋等附著物同時抵押。6、辦理土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記時，抵押人必須與經(jīng)依法登記確認(rèn)的土地使用者一致。抵押人必須是具有完全民事行為能力的人、合法組織或者自然人，企業(yè)法人等的分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)法人書面授權(quán)的不能辦理抵押登記。7、集體土地使用權(quán)抵押必須經(jīng)土地所有者同意。
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