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簽認(rèn)購(gòu)書(shū)后開(kāi)發(fā)商收完首付沒(méi)簽預(yù)售合同又要求我退房我該怎么辦的啊
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章高逸
回答數(shù)：3216 | 被采納數(shù)：4
購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，通常都會(huì)面臨如何與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判的問(wèn)題。有的購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商售樓人員的誤導(dǎo)或欺詐之下簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，想維護(hù)自己的合法權(quán)益；有的購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，因?yàn)樽约旱脑蚍椿诹耍幌肱c開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同；有的購(gòu)房人則是希望開(kāi)發(fā)商給予自己更多的優(yōu)惠。不管是哪種原因，購(gòu)房人如果不能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就面臨購(gòu)房定金被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)怎么辦呢由于已經(jīng)簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)不積極與開(kāi)發(fā)商就簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行磋商，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)以購(gòu)房人違約為由沒(méi)收定金。購(gòu)房人無(wú)疑白白損失了數(shù)額不小的定金。開(kāi)發(fā)商不是慈善家，追逐高額利潤(rùn)是其的本性，購(gòu)房人只能通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進(jìn)行磋商，在協(xié)商的過(guò)程中充分了解開(kāi)發(fā)商及所購(gòu)房屋的狀況，掌握對(duì)自己有利的信息和對(duì)開(kāi)發(fā)商不利的信息，充分利用開(kāi)發(fā)商的缺陷，在談判過(guò)程中取得主動(dòng)地位。本人最近代理了一個(gè)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進(jìn)行談判的案件，充分維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。當(dāng)事人與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后當(dāng)日即支付了定金和首付款，并提供了辦理按揭貸款的材料。開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)并未向當(dāng)事人出具《商品房預(yù)售合同》示范文本，也沒(méi)有將簽署的認(rèn)購(gòu)書(shū)交付當(dāng)事人一份，導(dǎo)致當(dāng)事人對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容都不了解。兩天后當(dāng)事人對(duì)所購(gòu)房屋的價(jià)格及銀行貸款的利息不是很滿(mǎn)意，于是想要解除認(rèn)購(gòu)書(shū)或是要求開(kāi)發(fā)商給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。當(dāng)事人陳述，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高地上一層正式房屋的價(jià)格而附贈(zèng)地下室，地下室的價(jià)格很高。開(kāi)發(fā)商向當(dāng)事人明確承諾地下室的用途是住宅，但是又表示辦理不了產(chǎn)權(quán)證。我初步判斷，通常地下室的規(guī)劃用途不會(huì)是住宅，開(kāi)發(fā)商存在欺詐嫌疑，這將是我們談判的突破口。談判時(shí)，我們首先要求開(kāi)發(fā)商交付認(rèn)購(gòu)書(shū)一份，以詳細(xì)了解認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中第九條明確開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人出具了商品房預(yù)售合同，預(yù)售合同經(jīng)雙方協(xié)商已經(jīng)達(dá)成一致。當(dāng)事人表示當(dāng)初沒(méi)有注意這些條款，也沒(méi)有看到商品房預(yù)售合同。這樣的約定對(duì)當(dāng)事人是極為不利的。在與開(kāi)發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同的談判中，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商變相以住宅名義出售地下室，而且還不能辦理產(chǎn)權(quán)證的行為違法，顯失公平，并且存在欺詐嫌疑，明確提出雙方不能就簽訂商品房預(yù)售合同達(dá)成一致，要求開(kāi)發(fā)商退還定金及首付款。開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)始態(tài)度很強(qiáng)硬，表示如果當(dāng)事人不能與之簽訂商品房預(yù)售合同將沒(méi)收定金。我們不為所動(dòng)，以開(kāi)發(fā)商欺詐售房為由要求其雙倍返還定金，經(jīng)過(guò)幾輪的談判之后，開(kāi)發(fā)商為了解釋地下室無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證并不是其不愿辦，而是因?yàn)榈叵率业囊?guī)劃用途不是住宅。我們提出既然地下室的規(guī)劃用途不是住宅，那么開(kāi)發(fā)商變相作為住宅銷(xiāo)售是違法的，更不能簽訂商品房預(yù)售協(xié)議了。我們對(duì)雙方的協(xié)商過(guò)程進(jìn)行了全程錄音，開(kāi)發(fā)商無(wú)法抵賴(lài)。最后開(kāi)發(fā)商提出給予當(dāng)事人一定優(yōu)惠，通過(guò)開(kāi)發(fā)商的活動(dòng)，銀行給予當(dāng)事人極其優(yōu)惠的貸款利息，并且物業(yè)公司免除了當(dāng)事人幾年的物業(yè)費(fèi)，當(dāng)事人通過(guò)談判總共獲得了十幾萬(wàn)元的利益。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)重視與開(kāi)發(fā)商的談判，更不要忽視律師在談判過(guò)程中的作用。認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金條款的約定對(duì)購(gòu)買(mǎi)人本身就是不利的。雙方對(duì)所購(gòu)商品房的信息掌握嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)。開(kāi)發(fā)商了解市場(chǎng)行情，掌握了大量的信息，對(duì)其出售的商品房更是熟悉。消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)商品房缺乏足夠的了解，并且容易受到開(kāi)發(fā)商的誤導(dǎo)和欺詐，處于弱勢(shì)地位。購(gòu)房人本身在對(duì)法律知識(shí)的掌握上也不如開(kāi)發(fā)商，同時(shí)開(kāi)發(fā)商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定對(duì)購(gòu)房人不利的格式條款。目前在房屋交易市場(chǎng)，向購(gòu)房人隱瞞事實(shí)和提供虛假信息已經(jīng)到了非常嚴(yán)重的程度。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)開(kāi)發(fā)商很少出示商品房預(yù)售合同，更不用說(shuō)與購(gòu)房人進(jìn)行初步協(xié)商了。購(gòu)房人在簽合同時(shí)才能看到合同，并且即看即簽，根本沒(méi)有時(shí)間進(jìn)行斟酌，更不用說(shuō)提出異議了。在這種情況下，如果購(gòu)房人不與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商或不簽訂商品房預(yù)售合同定金是難以要回的。從法律效力上看，如果開(kāi)發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證即預(yù)售房屋，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)當(dāng)無(wú)效。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商存在欺詐情形，其存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人雙倍返還定金。如果開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證后預(yù)售房屋，認(rèn)購(gòu)書(shū)就是合法有效的，但是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后購(gòu)房人也有權(quán)不簽訂商品房預(yù)售合同并要求開(kāi)發(fā)商返還定金及預(yù)付款。這時(shí)想提出退房的購(gòu)房人，不要以“房?jī)r(jià)太高”、“房?jī)r(jià)在降”、物業(yè)費(fèi)太貴或我不想買(mǎi)了等為由要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)，這些理由在法律上是不能成立的。購(gòu)房人完全可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商不能就簽訂商品房預(yù)售合同達(dá)成一致為由，解除認(rèn)購(gòu)書(shū)要求返還定金。當(dāng)然理由必須是在法律上能夠成立的，不能無(wú)理取鬧。如提出首付款的比例過(guò)高、交付房屋的時(shí)間太晚，逾期交付房屋的違約責(zé)任太輕、辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間太晚，遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任太輕、房屋的交付條件太低、前期物業(yè)管理合同條款不合理，物業(yè)管理費(fèi)太高及補(bǔ)充協(xié)議中存在對(duì)購(gòu)房人不利的格式條款等等，這些都是很好的理由。購(gòu)房人可以通過(guò)采取這種圍魏救趙的方式來(lái)維權(quán)。鑒于購(gòu)房人在法律知識(shí)和談判技巧方面的不足，建議購(gòu)房人最好聘請(qǐng)律師代為參與談判或是咨詢(xún)律師后再進(jìn)行談判，以充分維護(hù)自己的利益。
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馮樂(lè)欣
回答數(shù)：3618 | 被采納數(shù)：0
《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》簽訂后不買(mǎi)房，客戶(hù)所交定金能否返還要視具體情況而定。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證。如果訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，所訂樓宇的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得該樓宇的預(yù)售許可證，認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于無(wú)效協(xié)議，客戶(hù)可以要求返還定金及其相應(yīng)利息。如若認(rèn)購(gòu)樓宇時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)領(lǐng)取了該樓宇的預(yù)售許可證且認(rèn)購(gòu)書(shū)條款中對(duì)房號(hào)、面積、價(jià)格、付款方式等有明確約定，即認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)對(duì)買(mǎi)樓者合同的主要條款有了約定，該認(rèn)購(gòu)書(shū)屬有效協(xié)議。客戶(hù)為履行協(xié)議所付的定金屬擔(dān)保條款。在此情況下，客戶(hù)退房就屬于違約行為，不能要求返還定金。但是，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容沒(méi)有約定房號(hào)、面積、價(jià)格等買(mǎi)樓的主要條款，只有定金條款，即使開(kāi)發(fā)商有樓宇預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)也屬于意向書(shū)性質(zhì)。由于主合同沒(méi)有訂立，從屬的擔(dān)裝修'>保定金條款也就不能生效。在此情況下，客戶(hù)收回購(gòu)房意向，可以要求返還定金。
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孔萍韻
回答數(shù)：2862 | 被采納數(shù)：0
購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，通常都會(huì)面臨如何與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判的問(wèn)題。有的購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商售樓人員的誤導(dǎo)或欺詐之下簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，想維護(hù)自己的合法權(quán)益；有的購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，因?yàn)樽约旱脑蚍椿诹耍幌肱c開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同；有的購(gòu)房人則是希望開(kāi)發(fā)商給予自己更多的優(yōu)惠。不管是哪種原因，購(gòu)房人如果不能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就面臨購(gòu)房定金被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)怎么辦呢人與開(kāi)發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進(jìn)行談判的案件，充分維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。就簽訂商品房預(yù)售合同達(dá)成一致為由，解除認(rèn)購(gòu)書(shū)要求返還定金。當(dāng)然理由必須是在法律上能夠成立的，不能無(wú)理取鬧。如提出首付款的比例過(guò)高、交付房屋的時(shí)間太晚，逾期交付房屋的違約責(zé)任太輕、辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間太晚，遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任太輕、房屋的交付條件太低、前期物業(yè)管理合同條款不合理，物業(yè)管理費(fèi)太高及補(bǔ)充協(xié)議中存在對(duì)購(gòu)房人不利的格式條款等等，這些都是很好的理由。購(gòu)房人可以通過(guò)采取這種圍魏救趙的方式來(lái)維權(quán)。于購(gòu)房人在法律知識(shí)和談判技巧方面的不足，建議購(gòu)房人最好聘請(qǐng)律師代為參與談判或是咨詢(xún)律師后再進(jìn)行談判，以充分維護(hù)自己的利益。
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