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殷書文
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有可能在簽訂認購協議的購房者，一些開發商對商品房銷售，促銷認購表，定金合同的方法，如房地產銷售行為，一些購房者覺得能保存部分的申購資金，購買一套理想的房子，所以，在沒有深入思考和開發人員的仔細檢查，他們簽署買家與開發商簽訂內部認購協議，優先認購協議或定金協議。然而，這些類型的協議有法律效力的，是能夠得到法律的保護嗎要具體情況逐案分析在第一種情況下，開發商未取得預售許可證，尚未取得預售許可證的名稱在提起訴訟之前，“內部認購的旗幟問題涉及到購買商品房認購的意思如果購房者明知開發商未取得預售許可證，買家和他們的內部認購協議簽署。內簽署認購協議，那么他們的權利受到侵害，這是非常困難的，得到法律保護，如果開發商故意隱瞞未取得預售許可證銷售，購房者的權益收到侵害，開發商負責。買家，明知開發商沒有預售許可證的內部認購協議，協議的內容存在雙方有合謀惡意和違反國家禁止的規定，按照與“人民共和國的中國合同法”第52：下列情形之一的，在合同空和無效：(二)惡意串通，是有損于國家，集體或第三人，(五)違反法律，行政法規的規定和城市不銷售的商業房地產銷售管理辦法“第六條的強制性規定：未取得預售許可證”的規定，該協議應被發現是無效的。購房者與開發商的糾紛，因為該協議，購房者的合法的權利和利益，是很難得到法律保護，只要求開發商退回已付購房款，將無法實現它的買家。沒有獲得預售許可證的開發商故意隱瞞內部買家簽署的認購協議無效的合同或者被，解除，但購房者可以請求返還已付購房款及利息，損害賠償，并要求開發商承擔賠償責任支付買房子，不超過兩次。第二種情況下，開發商已經取得了預售許可證，但故意隱瞞事實，預售許可證，仍實行內部認購銷售，在與買家訂立之認購協議。在這種情況下，法律承認的內部認購協議的法律效力。由于開發商的原因，并最終導致了買家未能訂立商品房買賣合同，應當按照存款的法律的規定處理，但完成及認購協議，以出售住房的購房合同的主要條款及條件，為了保障買家購買認購協議的權利和利益，應加以鑒別。買家可以要求開發商繼續履行合同，并承擔違反合同，或要求終止合同，返回繳納了申購款及利息，賠償金，并承擔雙重責任不超過已付購房款。第三的情況下，開發商在未取得預售許可證，但在起訴前向取得預售許可證的認購協議進入到購房者，按照最高人民法院在審判的商業住房合同糾紛案件法律適用若干問題的解釋第二條：“賣家已不獲得一個真正的房地產銷售許可證，與買方訂立一個商品房預售合同，應當認定為無效，但是在起訴前向獲得預售許可證的證明“可以識別的規則，可確定的內部認購協議，出售商品房。
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