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鄧暮蕓
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你好，一.國有土地租賃權(quán)分為土地所有權(quán)人設(shè)定的租賃權(quán)和土地使用權(quán)人設(shè)定的租賃權(quán)。前者因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用而設(shè)定,并可依法轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押;后者因土地使用權(quán)人以租賃方式利用土地而設(shè)定,經(jīng)出租人許可可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓,但不能抵押。評(píng)估計(jì)算的租賃年期不得超過同類土地使用權(quán)出讓的法定最高年期。二.土地租賃權(quán)價(jià)格可用年租金表示,也可用未來年租金的貼現(xiàn)值累加表示。??三.所有權(quán)人設(shè)定的土地租賃權(quán)價(jià)格,可用收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估其價(jià)格內(nèi)涵與土地使用權(quán)相同。但要注意合同規(guī)定的土地租金調(diào)整形式及幅度對(duì)土地純租金的影響。土地使用權(quán)人設(shè)定的土地租賃權(quán)價(jià)格,以公開市場(chǎng)原則下雙方簽訂的租賃契約租金中的土地純租金為依據(jù)評(píng)估。以房屋租賃為形式的土地租賃,應(yīng)從房屋租金中分離出土地純租金。土地租賃權(quán)價(jià)格的租賃年期修正與土地使用權(quán)的年期修正相同。
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