經常有業主到律師事務所咨詢關于商品房物業維修基金的問題，問什么叫物業維修基金，什么時候可以用物業維修基金，該怎么用物業維修基金等等。前日就有一位馬小姐來電說她家監控門壞了，問律師，修此門的費用可以在物業維修基金里開支嗎？可見，業主對物業維修基金缺乏必要的了解，只知道有物業維修基金，但不知道該如何使用，這不利于業主行使和維護自己的合法權益。2004年11月起實施的《裝修'>杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》對商品房物業維修基金的籌集、管理、使用等方面作了較為全面的規定，現結合《物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》，讓廣大業主對物業維修基金有個初步的認識。一、物業維修基金的籌集首期物業維修基金是由購房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價5%的比例繳納,由建設單位在房屋銷售(預售)時向購房人代收。當物業維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時續籌維修基金，續籌維修基金由業主按照所擁有的物業建筑面積比例分攤,續籌維修基金的標準由業主委員會擬訂,并經相關業主大會討論通過,續籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。二、物業維修基金的管理物業維修基金由市物業維修資金管理機構存入銀行物業維修基金專戶,并以一個物業管理區域為管理單位,按幢設置,核算到戶。物業維修基金閑置期間,市物業維修資金管理機構應將其存放于銀行。市物業維修資金管理機構應每年通過報刊、政府門戶網站及其子網站等媒體,公布上一年度物業維修基金的籌集和使用情況。公布的內容包括維修基金繳納、使用、增值收益、結余情況等。三、物業維修基金的使用1.物業維修基金是為了維修物業的共用部位和共用設施設備而設立的基金。根據《杭州市物業管理條例》的規定，共用部位，是指物業管理區域內屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。共用設施設備，是指物業管理區域內，屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱(房)、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設施等設施設備。但物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設施設備,不屬于物業共用部位和共用設施設備。2.物業共用部位、共用設施設備維修和更新需要使用物業維修基金的,由物業管理單位提出使用方案,經三分之二以上相關業主同意,并由業主委員會審核后,報市物業維修資金管理機構審定。3.物業共用部位、共用設施設備的日常養護費用以及中修以下的維修和更新費用,從物業管理費、物業管理商業用房及物業共用部位、共用設施設備的經營性收入中列支,不得在物業維修基金中列支。因人為損壞造成物業共用部位、共用設施設備的維修和更新的,其費用由責任人承擔,不得在物業維修基金中列支。4.物業轉讓時,原業主繳納的物業維修基金剩余款額一并轉讓給物業受讓人。雙方當事人另有約定的除外。四、物業維修基金的使用應當履行下列程序:(一)物業管理單位持物業維修基金使用申請表和經業主委員會審核同意的使用方案,報市物業維修資金管理機構;(二)市物業維修資金管理機構經核實后,撥付核實額度70%的維修費用;(三)工程完工后,物業管理單位持下列資料報市物業維修資金管理機構,經核實后,撥付維修費用的余額。經房屋安全機構鑒定為危險房屋的,以及出現電梯故障、屋面漏水等嚴重影響物業正常使用的緊急狀況,需要立即進行維修的,在征得業主委員會同意后,市物業維修資金管理機構可先予撥款,確保及時維修。相關維修費用的核定手續在維修后再予以辦理。