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房地產宏觀調控指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的.
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南審度法BEYJ
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作為我國經濟體制改革的一項重要內容，住房制度改革是指對傳統的福利分房制度進行變革，以建立起符合市場經濟機制的住房體制，實現住房的商品化和社會化。回顧中國改革開放30年的歷程，住房制度改革以及與此密切相關的房地產行業可謂一大看點，其影響和意義遠遠超出經濟范疇。
與其他各項改革一樣，住房制度改革也是在探索中不斷前進，在調整中逐步展開。根據相關重大決策出臺以及實踐中執行的效果，我國住房制度改革大體上經歷了三個10年：1978-1988年的探索試點階段；1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；1998年至今實行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階段。
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咣咣咣咣
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中央到地方 1、房地產市場過熱 2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢。圖1表明2003-2005年房地產泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人們預期，如2006年裝修'>上海地區商品房住宅均價已達到7038元／平方米，房價收入比為11.35：1，嚴重超出了國際公認的發展中國家3-6倍的標準。圖1：2002－2006年第三季度全國房屋銷售價格指數 2、宏觀調控仍待完善 面對房地產市場過熱的發展態勢，政府自2003年就開始陸續出臺一系列的政策措施，力圖通過宏觀調控扭轉這一局面。房地產宏觀調控在短期內成效凸顯，各項指標在調控后有不同程度的減速增長或回落。但根據歷次宏觀調控政策的經驗，一般很難長期持續發揮作用。2006年初，房地產市場在距離2005年宏觀調控不到一年的時間里就出現價格反彈。據國家統計局統計數據顯示：2006年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，北京、深圳等尤為明顯；2006年前三個月全國房地產開發投資同比增長20.2%，增速超過30%的城市有12個；2006年1-2月，用于房地產開發的銀行信貸占到了貸款增長的50%左右，大型國有商業銀行中與房地產相關的貸款也占到貸款總額度的20%-30%。信貸為固定資產投資提供了27%的資金，比2005年增長了8個百分點。而2007年1月的數據顯示，在房地產市場經歷了“國六條”調控的一度蕭條后，2006年房地產市場并未如預期降溫。2006年12月，全國70個大城市新建商品房住房銷售價格同比上漲了5.4%，漲幅比上月高0.2個百分點，北京地區漲幅高達10.4%。 二、對我國房地產宏觀調控存在問題的探析 房地產宏觀調控是在我國宏觀經濟背景和既定市場體制下展開的，面臨著諸多的考驗。 1、房地產市場供需矛盾尚未解決的現狀影響房地產宏觀調控 長期以來，我國土地審批手續繁瑣，供應量較少，地根緊縮帶動了土地價格的上漲，造成房價隨之水漲船高。目前，土地成本約是商品房成本的1/3-1/4，成為房價高居不下的重要原因之一。 2、房地產市場在經濟走勢整體偏熱環境下難以降溫 上世紀90年代末以來，我國實施了擴張性的貨幣和財政政策。隨著廣義貨幣年增長率的不斷提高和利率的不斷下降，投資成本的降低致使投資數量和規模的不斷膨脹。投資增長過速，體現在固定資產的增速過高。我國GDP增長自1998年開始，維持在7%-10%。而同期的固定資產增速則維持在20%-30%。在經濟高速增長，固定資產投資不斷擴大的宏觀環境下，房地產投資沖動難以抑制，房地產價格也由于土地交易價格上漲而形成向下剛性。另外，前幾年，我國水泥、鋼鐵業投資過度形成的產能過剩短期內難以消化，近幾年中推動了房地產業投資增速的不斷增加。 3、房地產市場發展環境受城市居民收入差距問題困擾 我國居民收入增加速度不敵貧富分化速度。我國基尼系數已高達0.46以上，超出了國際中等貧富差距程度0.3-0.4的標準，處于高度警戒狀態。中間層收入下降趨勢明顯，經濟增長的成果過快過多地流向了富人。一方面，房價過高造成中低收入者買房難，住房需求難以得到滿足。以2005年在上海買一套100萬的房子為例，以25年作為還貸期，年利率為5.508%計算，如果首付為30萬，按揭為70萬，則25年時間大約要還近130萬元，每年需要還貸5.2萬。另一方面，富人通過此手段進一步聚斂財富，擴大了貧富差距，囤積居奇的行為又不斷推高房價和人們的預期，加劇了市場的動蕩。據建設部調查，2004年北京市商品住宅投機性購房比例已經達到17%，在投機性購房中48%為空置待漲性購房。2005年及2006年雖然采取了諸多措施，但空置率仍然高居不下。而全國范圍內看，2005年底，全國商品房空置面積已經達到了26%，嚴重超過了國際警戒10%的標準。且截至2006年7月底，全國商品房空置面積已達1.21億平方米，同比增長14.4%。其中空置商品住宅同比增長10.8%。數據表明了房屋空置率再次抬高。 4、城鎮化運動過程中房地產合理供需預期被放大 隨著經濟的發展和人民生活質量的提高，城市化運動將全面推進，城鎮對住房的需求也日益增多。大學生就業、農民工進城等都是城市化進程中推動房價上漲合理因素。我國的城市化.水平發展速度近10年內平均達到1.36%，若要達到發達國家75%的水平需要二十多年時間。據預測，我國人口數量到2030年可能達到16億的高峰。屆時城鎮人口可達12億。2006年我國城鎮人口5.77億，到2030年，將凈增城鎮人口6.23億按照“十一五”規劃2010年我國城鎮居民人均住宅面積將達到30平方米的標準計算，每年新增城鎮建設用地就要達到7.79億平方米。如果按最近公布的全國城鎮人均住宅面積26.11的標準計算，也要達到6.78億平方米。供不應求下房價小幅上漲尚屬合理，但引發了各方對房價上漲非合理性預期，供需矛盾進一步被放大。首先，城鎮化運動加劇了房地產商謀取暴利的心理預期，導致部分地區投資結構失衡。經濟適用房投資建設少，高端樓盤和商用樓盤開發過度，不但造成高檔住宅拉動下房價的向下剛性；還使經濟適用房由于相對稀缺形成需求支撐下的價格上漲，給真正需要房子的住戶造成了很大的購房困難。其次，引發了投機者交易獲利預期，為出現泡沫埋下禍根。另外，形成了非理性預期住房需求。據研究報告顯示，目前不需要房但是由于房價上漲預期而提前買房的需求已經占到房地產總需求的11.3%。這又進一步加劇了各方對需求和利潤的過高期望。 5、地方執行不力是造成宏觀調控成效難以凸顯的重要原因 統計數據顯示，2006年，全國房地產業開發投資占GDP比重達到9.26%，遠遠超過國際公認5%的合理水平。而在個別地區，該值更高。如上海，2001年房地產業貢獻率已經達到6.4%左右，近些年以每年超過10%的速度迅速增長，其通過相關產業發展共拉動GDP增長已超過20%。 土地資源利用方面，各地諸侯經濟的跡象顯著。20世紀90年代以來，地方政府手中金融權利收歸中央，預算外可以獨立支配的收入很大程度上依賴于土地資源，使得地方政府對土地批租、出售的預算外收入產生了嚴重的依賴。一些地方政府利用手中掌有控制權，通過非法過度開發、高價售地以換取任期內經濟增長。“招拍掛”成為地方政府增加收入的好方法。有些地區還大搞“以租代征”，違規占用農田、農宅進行房地產開發。統計結果顯示，2006年前5個月，國土資源系統查處的土地違法案件涉及土地面積高達12241.7公頃，同比上升了近20%。這些違法行為已對國家土地調控產生了嚴峻的挑戰，進一步威脅到房地產宏觀調控有效性。 房地產開發方面，部分地方政府在經濟增長利益的驅使下為某些開發商違規行為開綠燈，對不顧中央調控建造別墅、高檔住宅的開發商行為視而不見，致使經濟實用房、普通住宅房屋開發建設因利潤較低而備受冷落。 6、流動性過剩為房地產市場推波助瀾 近幾年中，我國的流動性不斷增加。截至2006年12月，存貸差已經達到11萬億元。銀行呆壞賬比例前幾年持續攀高，資本充足率難以達到《新巴塞爾協議》標準。房地產開發以及個人住房貸款對資金的巨大需求為銀行業所青睞。個人住房貸款風險性較小，因此備受追捧。2006年貸款余額已經達到1.99萬億元，是1998年的100多倍。居民由于住房、醫療、就業等問題尚未完全解決，內需難以拉動。前幾年股市的蕭條又使得資金流向難尋。因此，除了存入銀行一部分資金則大量涌入樓市。 7、國際環境下人民幣升值預期增加房地產宏觀調控難度 在人民幣升值的預期下，房地產作為人民幣資產受到追捧。截至2007年4月23日，人民幣匯率中間價已升至1美元兌7.729元人民幣，相比2005年匯改開始的，升值4.7%。這一期間外商投資房地產以及境外機構、個人購買房地產都表現得非常活躍。外資的推波助瀾，使得房地產價格上漲又是在所難免。摩根、德意志等一些國外投行已經相繼與中國地產企業合資組建房地產開發公司及融資公司，投資房地產開發項目。在人民幣升值預期加劇情況下，外資通過各種方式進入中國市場的熱情難以在短期內得到抑制。 另外，匯率升值使加息可能性減小。低利率環境又進一步加劇了經濟過熱態勢，匯率利率雙重因素為房地產市場發展推波助瀾，從而使房地產宏觀調控也遭受多方壓力。 三、相關政策建議 作為地位重要、關聯行業多的支柱型產業，房地產市場宏觀調控需要切實解決人民的住房需求問題，應進行各方的長期協調和疏導。 1、制定房地產調控的長期目標.以長期目標指導短期實踐 房地產宏觀調控措施需要在總量上把握供需關系。相關部門應在有效預計城鎮化進度、對關聯產業帶動效應、房地產需求量的基礎上制定出合理的供給總量，并作為宏觀調控措施制定的依據。在這一目標指引下合理運用貨幣政策和財政稅收政策，并通過稅收改善房地產市場環境。 2、加大信息披露力度.提供居民購房有效信息 建立公正合理的房地產交易制度，建立和完善房地產市場預警預報體系、房地產統計指標體系和信息披露制度，對房地產住宅項目的土地供給、交易價格等信息數據全線公開，合理引導消費者的心理預期，為居民買房和銷售提供有效的信息。 3、加強中央控制下對地方宏觀調控的指導，既要避免一刀切，又要保證地方政府有效執行 一方面，要指導地方政府制定出適合本地區房地產發展的可行性方案，接受中央政府的監督。另一方面，積極完善土地供給計劃制定的依據監督控制地方政府為謀求經濟增長而過度審批或無條件收緊地根的行為。要明確土地補償，拆遷工作的責任利益分配，同時應該積極尋找地方政府政績考核的新標準。 4、積極吸取成功經驗，探索建立多層次的住房體系 積極借鑒國際上成功解決房地產問題的案例，如香港從1954年開始實施公共住房制度。其多層次的社會住房保障制度及多種渠道的資金籌措方式等措施，都可以作為我國建設經濟實用房、廉租房制度和建立雙重市場的有效經驗。 總之，在房地產宏觀調控這一問題上，中央和地方政府統一思想、各司其職，充分認識到房地產宏觀調控的艱巨性和長期性，既著眼于房地產市場本身的調節，又從整體形勢出發，從根本上改善房地產市場發展的宏觀環境和微觀基礎，并在這一過程中不斷完善房地產宏觀調控的政策措施，最終建立系統、長期的宏觀調控體系，指導我國房地產市場的長期健康發展。
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《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》可能會給房地產業帶來3個新變化：其一，房地產市場將會出現分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現一段時間內的低迷甚至是負增長；其二，新房市場的
來自2016房地產的宏觀調控政策是怎樣的？2016-09-08 -
2011 年樓市調控政策: 4月：新政落實至4月，各地政策執行均較為嚴格，4月份以來，信貸政策進一步收緊，中央再出政策干預商品房交易秩序，政策緊縮的基調仍持續。 5月：1月份國八條出臺至今已有4個月，從近期出臺的
來自房地產宏觀調控措施誰了解？2015-07-31 -
1.土地政策 土地政策主要包括土地供應政策和閑置土地的處置政策。土地供應政策主要包括土地供應計劃、土地供應數量、土地供應結構、土地供應方式等，其中土地供應計劃是土地政策的核心。土地供應計劃是市、縣人民政府在計
來自2016我國房地產宏觀調控政策都包括哪些？2016-03-25 -
可以去網絡上查詢，房產的有機調動都是與國家的微觀和宏觀調控市場有關系，去查詢當下的規定
來自就目前的房地產市場與國家的宏觀調控的政策有哪些啊？2016-12-29 -
限購令只是臨時性的針對房產宏觀調控的一種應對策略。并且各地實施情況也不相同。所以說政府是會在合適的時間內取消這一策略。但是隨著限購令的取消，將會有更加系統的購房監控系統。像現在各地開始針對銀行對房管局聯網、測繪所對房管局
來自現在房地產的宏觀調控政策有哪些，有那幾點？2016-12-29
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