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近年商品房價格變化走勢誰了解?

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提問者:沈平和| 安順| 639次瀏覽
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已有3條回答

回答數:2440 | 被采納數:20

生活水平在提高 商品的價格肯定占收入比重變小 房價的話也是 但是在裝修'>上海北京這種一線大城市 房價肯定是比工資長得快的 有那需求在那


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竹石_6219
回答數:51075 | 被采納數:24

2012年房地產調控政策的深入施行有效抑制了商品房價格的快速上漲,2012年商品房成交均價與2013年基本持平,為6245元/平方米,持續的房地產調控政策使得2014年依然與前兩年相差無幾,僅僅比2013年上漲了5.3%,而2015年年均漲幅1.2%。


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我愛兔兔
回答數:8961 | 被采納數:17

你好。決定房價變化的,還是供應和需求。在供給方面,包括商品房的開工與竣工面積,保障房的開工與竣工面積,空房數量和遷居賣房數量,還有土地政策和對房地產開發的金融政策。在需求方面,包括要城市化的人口,年輕人結婚住房需求,換房需求,拆遷需求,還有投機或投資需求。
在近期內,決定房價走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機購房的力度。在中期內,決定房價走勢的是城市化發展態勢、土地政策、保障房供應能力、空房數量、經濟發展和居民收入增長。在遠期內,是城市化發展階段、保障房供應占需求比例、人口狀況和經濟發展階段。
我們先看近期情況。據國家統計局《2010年全國房地產市場運行情況》的數據:2010年,全國房地產開發企業房屋施工面積40.55億平方米,比上年增長26.6%;房屋新開工面積16.38億平方米,增長40.7%;房屋竣工面積7.60億平方米,增長4.5%,其中,住宅竣工面積6.12億平方米,增長2.7%。 再看新數據: 1-4月,全國房地產開發企業房屋施工面積26.46億平方米,同比增長31.7%;房屋新開工面積4.57億平方米,同比增長64.1%;房屋竣工面積15020萬平方米,同比增長13.5%。可以看出潛在房屋供給快速增加,竣工面積也呈加速增長。綜合統計局2010年與2011年數據,估計2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月,全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進度,2011年大約可銷售7億平方米。按2011年賣7億平方米計算,要近5年才可以賣完。另外,今年新國八條規定,各地要完成1000萬套保障房,按每套90平米,有9億平方米的施工面積。2011年1-4月,全國商品房銷售均價約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米,如果按5300元均價,需要17.5萬億元人民幣,才能買賣完畢。問題是:錢從哪里來?如果不降價,誰有17.5萬億元人民幣來買開發商的商品房?根據供大于求的規律,價格會有一定的下降。但由于對城市化和年輕人的結婚購房預期,經濟的較快增長,政府在近期內不敢讓房價過快下跌,富人投資渠道也不能近期解決,在通貨膨脹和流動性過剩的情況下,下跌幅度不會太大。當然,非常重要的是購房投資者的心態和心理作用,因為投機玩的就是信心。
再看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應速度,按100平方米每套計算,年供應量3300萬套,五年供應1.65億套。如果每套住房住3人,可以容納4.95億人,超過目前城市戶籍人口總數,也超過80后90后的總和,更超過2.5億流動人口農民工的總和。但對要城市化的農民,還有年輕人,有多少能支付現在的房價呢?按照供應速度,房價有很大的下跌壓力。
在十二五期間,政府規劃建設3600萬套保障房。但2011年就要開工建設1000萬套,余下每年僅剩650萬套。如果房價繼續維持高位,民生問題便難以解決,考慮到近年來社會問題日益突出,穩定形勢面臨考驗,以房安之是必備選擇,加之通過城市化加快經濟轉型升級、創造就業崗位和應對勞動力短缺的需要,中央政府會進一步通過保障房建設維護穩定和發展,估計3600萬套的規劃要突破,這又形成一種房價下跌的壓力。考慮到穩定與發展的需要,如果中央政府感到需要進一步加強房價調控,加上以往調控房價的經驗和輿論反應,估計會出臺更有效果的措施。
中國的土地政策,也可能在十二五期間改變。其原因在于,現在的土地政策備受爭議,城市化和經濟發展的需要也要求改變土地政策,地方政府繼續獲得土地壟斷地位或保持壟斷價格的可能性在降低。如果改變土地政策,或加大供應降低價格,預計對房價有一定的沖擊。
一般來說,商品房空置率在5%至10%之間為合理區,空置率在10%至20%之間為空置危險區,空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。北京聯合大學教授張景秋與孟斌帶領的課題組對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區用電情況進行的調查表明,電表幾乎不走的比例高達27.16%。而電表不走的比例還在陸續上升,2007年時達到29%。并且越往外環空置率越高,市中心二環至三環空置率水平大約在20%左右,四環至五環就上升到30%左右。2010年河南財經政法大學12名大學生歷時兩個月,學生們從鄭州市中心六個區29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本,運用查驗水、電、氣表,點算“黑燈率”等方法,測算空置率。結果表明,鄭東新區商住房空置率超過55%,其他五區也不低于20%。而這些空置房屋是需要成本的,如果房價不能保持繼續上升或上升幅度低于資金成本,或者出租也不劃算,那么投資者就不能長期堅持,一旦形成逃離房地產的形勢,價格將迅速下跌。
綜合考慮,房價在中期會有較大幅度的下跌,或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發展、經濟的增長、年輕人結婚購房需求,房價仍有一定的心理支持和需求支持,加之房價大幅下跌對金融系統與經濟發展的影響,政府也會阻止房價過度下跌。但可以肯定,在中期內,尤其在2015到2020年,希望投機房地產或依靠房地產保值增值必然會受到損失。如果你現在手中持有房子,建議不要再持有太久。
最后我們考慮遠期情況,也即2020-2030年的房價情況。據2010年人口普查數據,中國城市化率達49.68%,預計2020年超過60%,接近發達國家水平。但中國由于獨生子女政策,導致年輕人口將快速減少,預計2020年后城市化發展速度將大為放緩。有人說日本1990年后房價暴跌及其經濟一蹶不振是由房價過度調控造成的,其實即使沒有房價調控,日本房價也一定會大幅下跌且經濟一蹶不振。1990年日本25至34歲人口組數量比1980年25至34歲人口組數量下降了20%,這就意味著真實需求下降了20%,房地產的高價位已經失去了實際的需求支撐,是堅持不多久的。


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