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二手房買賣合同效力問題 隨著我國目前房地產行業的迅猛發展及住房改革制度的逐步推進，房地產二級或三級市場日漸活躍，二級或三級市場的機制正處在逐步形成的階段，這種機制包括融資、交易程序、規范管理、法律法規的建立等，但從目前的實踐來看，因為房地產二級或三級市場機制的不健全，尤其是法律法規的嚴重滯后，導致了目前產生了為數不少的房地產糾紛案件，此類案件已占法院受理的民事案件中相當一部分比例，但針對這一類新問題，各地法院處理起來千差萬別，甚至同一個法院同一個民事庭每一個法官處理的都不一樣。在司法審判當中存在相當多的誤區以及對合同法等相關法律理解的相對滯后，已不符合市場經濟對法律的要求。筆者通過本文試圖對二手房交易過程當中存在的一些問題做一個簡單分析，希望讀者在購買二手房時避免法律方面的困擾，保障自己簽訂合法有效的買賣合同，也希望一線的法官能聽一下來自法院外部的不同意見。 由于歷史原因，我們國家房屋方面的政策與其它國家有些不同，在房屋產權管理的分類上就分為商品房、房改房、危改房、集資房、經濟適用房等，對每一類房屋的管理都有所不同，像商品房、經濟適用房的管理基本上建立起一套相對來說比較完善的框架，但其它類型的房屋在管理方面還存在法律上的薄弱環節甚至是法律上的空白。下面筆者針對不同類型的房屋在買賣過程當中的合同效力問題做一簡單說明。本文在說明合同效力方面重點闡述買賣合同的有效還是無效問題，對合同效力待定或合同未生效不做重點論述。 一、二手商品房買賣合同的效力問題。二手商品房的買賣相對來說產權關系清晰，只要賣方取得房屋產權證，房屋未設定抵押，沒有債權債務糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當事方意思表示真實，簽訂書面的買賣合同，該買賣合同就是合法有效合同。但在實踐過程當中二手商品房的買賣遠沒有這么簡單，可以說相當復雜，實踐過程當中經常遇到下列幾種情況的二手房買賣：一是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同，一次**清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的房屋所有權證尚未辦理完畢。二是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的房屋所有權證尚未辦理完畢；三是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，賣方的房屋所有權證已辦理完畢，但賣方未還清貸款，產權證質押在開發商處或銀行設定抵押登記。四是法院執行或拍賣的房屋，產權尚未落實到權利人名下，權利人欲將其出售。上面所列舉的幾種情況，如果買方與賣方簽訂了房屋買賣合同，是否有效筆者認為，上述四種情況買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同應認定為無效，不受法律保護，應按《合同法》規定的按無效合同的方式來處理。 理由是按照《*******城市房地產管理法》第三十七條第(六)款的規定：下列房地產，不得轉讓：(六)未依法登記領取權屬證書的；上述幾種情況，賣方房屋都未登記領取權屬證書，違反法律的強制性規定，根據《*******合同法》第五十二條第(五)款規定，有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。買賣雙方的行為違反法律的強制性規定，因此應認定買賣雙方簽訂的合同無效，這是沒有疑問的，也是沒有爭議的。那么是不是筆者所列四種情況下的房屋在任何條件下所簽訂的轉讓協議都是無效的筆者的答案是否定的，即通過某種特定的形式，雙方簽訂的合同不是無效合同。在平常的工作實踐當中，筆者采用三種方式處理這個問題：第一種處理方式是：在雙方的買賣合同中附合同生效的條件，即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的房屋所有權證辦理完畢并解除抵押后具備上市交易條件后雙方的買賣合
回遷房買賣合同出賣人(甲方)買受人(乙方)根據《*******合同法》及相關法律、法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本協議，以資共同信守執行。1、因甲方的房屋被依法遷，甲方自愿將其回遷的樓房轉讓給乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔。2、由于上述的房屋尚未施工，開發商出售的房屋處于預售階段。 甲方同意乙方去開發商處按照房屋的出售的價格進行挑號，選擇房屋的樓層及位置。3、根據開發商的要求，乙方自行應當支付房款(房屋平均價格為每平方米 元，具體房款按所購的樓層及位置具體核算)。除此，作為乙方還應當按所購買的樓房建筑面積另行支付給甲方每平方米 元的酬謝金。4、乙方在挑完號選擇好房屋的樓層及位置后，支付給甲方酬謝金的三分之一；待房屋主體結構完成后再支付三分之一；基余的待樓房交付后十日內支付完畢。5、上述所指的開發商開發的回遷樓房應當位于 。如果回遷房屋位置不在上述地段，乙方有權利解除該協議，甲方應當退還已支付的酬謝金。6、乙方有權利在甲方與拆遷辦結算完補償協議后直接與開發商簽訂購房協議，甲方不得無故阻攔。如果需要甲方方面的相關手續，甲方有義務協助提供。7、如乙方不能與開發商直接簽訂購房協議或合同，以甲方名義簽訂購房協議，甲方應當協助乙方辦理過戶。乙方有辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續的需要，甲方應該提供一切與之有關的手續及資料。如因甲方的延誤，致使影響產權過戶登記，因而使乙方遭受損失的，由甲方負賠償責任。8、乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。9、本協議簽訂后，雙方應該共同遵守，甲方不得無故反悔，不得再對該房屋主張任何的權利。如果甲方違約，除了退還乙方交納的所有購房款和利息及酬謝金外，還應當支付 元的違約金。10、本協議雙方應當共同執行，不得無故反悔。任何一方違反本協議的，應當支付對方 元的違約金。10、在本協議履行過程中，雙方發生分歧應該協商解決，協商不成，任一方均可向人民法院起訴。11、本協議一式兩份，雙方各執一份為憑。12、本協議自雙方簽字之日起生效。甲方乙方年月日-------出賣人：薛繼東、謝紅境(以下簡稱甲方)買受人：王慶武、馬桂華(以下簡稱乙方)根據《*******合同法》、《*******城市房地產管理法》及相關法律、法規的規定，甲、乙雙方就房屋買賣事項經過友好協商，一致同意簽訂如下房屋買賣協議，共同遵守。一、甲方愿將坐落于文化路四段東海新村小區內，建筑面積為71.94平方米的14321號自有樓房，出售給乙方。二、上列房屋包括附屬設備，雙方議定房屋價款為人民幣10.5萬元人民幣。三、雙方約定，本協議簽訂之日，乙方一次**清房款；甲方同時將房屋鑰匙交付給乙方。雙方應該同時為對方出具相應的收到憑證。四、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產權清楚，絕無他項權利設定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方因此而受到的經濟損失。五、雙方對房屋質量無異議，房屋交付后，因房屋質量引起的糾紛，雙方不相互承擔賠償責任。六、甲方所出售房屋為拆遷安置回遷房，甲方并未辦理產權登記手續，對此乙方完全知曉。乙方同意甲方關于房屋產權過戶的承諾：甲方在能辦理產權登記時應該盡快辦理產權登記，甲方辦理完全產權登記后，應立即協助乙方辦理產權過戶手續。除客觀原因不能辦理外，甲方應該于XX年10月底前協助乙方辦理完產權過戶事宜。七、在辦理房屋產權轉移過戶登記時，甲方應予全力協助。如因甲方的延誤，致使影響產權過戶登記，因而使乙方遭受損失的，由甲方負賠償責任。八、本協議簽訂前，該房屋如有應繳納的一切稅收、費用，概由甲方負責。因簽訂本協議所發生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅等費用由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定，各自承擔。九、本協議簽訂后，雙方應該共同遵守。如違約，違約方除賠償對方相應經濟損失外，還應該賠償對方房屋總價款20%的違約金。十、在本協議履行過程中，雙方發生分歧應該協商解決，可以簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。協商不成，任一方均可起訴至房屋所在地人民法院。十一、本協議一式兩份，雙方各執一份為憑。十二、本協議自雙方簽字之日起生效。甲方(簽字)：乙方(簽字)：
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回遷房（你說的“還遷房”）是開發商拆除你的舊房建新房而無償補償安置給你的房屋，回遷房本身是不用貸款買的。回遷房只要是有產權證的，而且不止一套住房的可以辦理抵押貸款
來自回遷房安置協議誰有？怎么去理解呢2016-12-29 -
要看情況的。 1，回遷房是開發商商征收土地時，賠給回遷戶的房子； 2，回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易，當然也無法辦理抵押； 3，所
來自請問回遷房買賣協議有效嗎?2015-08-12 -
我知道的是這樣的房地產買賣合同的內容包括以下幾個方面：（1）買賣合同的雙方當事人。即買方和賣方；（2）標的物的基本情況。合同應載明標的物即房地產的座落、地號、產權所有人、產權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、房屋建
來自回遷房買賣協議書內容誰清楚2015-12-11 -
你好，很高興為你解答，新出的回遷房安置協議你可以參考以下格式進行書寫： 根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律、法規的規定，甲、乙雙方就房屋買賣事項經過友好協商，一致同意簽訂
來自回遷房安置協議誰有？2016-04-21 -
只要買賣雙方是經協商在平等、自愿基礎上簽訂的回遷房買賣合同，系雙方的真實意思表示，合同內容并未違反法律強制性規定或社會公共利益，該房屋買賣合同應為合法有效。 依據《合同法》第五十二條的規定，有下列情形之一的，合同無效:一
來自問一句，回遷房買賣協議有效嗎2017-06-23
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